главная

Переход на оплату квартир в новостройках через эскроу счета

1 июля 2019 года вступают в силу законодательные изменения, предусматривающие переход на оплату квартир в новостройках через эскроу счета и проектное финансирование для застройщиков.

Суть новой схемы приобретения квартиры в доме-новостройке заключается в том, что Покупатели при заключении договора долевого участия ( далее — ДДУ) будут платить деньги не напрямую застройщику, а класть их на специальный эскроу  счет в банке. Если обязательства застройщиком будут не исполнены, в этом случае дольщик сможет забрать вложенные средства у банка.  Во-первых: в этом случае необходимо понимать механизм возврата денежных средств, и какие документы необходимо будет предъявить Покупателю(дольщику), подтверждающие неисполнение Застройщиком своих обязательств. Во-вторых: банк – это такое же юридическое лицо, деятельность которого регулируется ФЗ от 02.12.1990 № 395-1(ред. от 06.06.2019) «О банках и банковской деятельности» регламентируется и контролируется Центробанком Российской Федерации. Как показывает практика редко, кто из Покупателей задумывается и проверяет финансовую состоятельность того или иного банка, а это и может быть «слабым местом» во всей цепочке, в результате Покупатель(дольщик) в итоге не сможет забрать свои вложенные деньги, либо из-за финансовой несостоятельности банка, либо отзыва лицензии и т.п.

По исполнению обязательств Застройщик, в свою очередь, сможет получить средства дольщиков только после завершения строительства, а до этого финансировать стройку можно будет либо за счет собственных средств, либо за счет проектного финансирования – кредита от банка, с которым заключено соглашение об эскроу-счетах.
Изначально предполагалось, что на новые правила в обязательном порядке будут переходить только объекты, строительство которых было начато после 1 июля 2019 года. Однако, в апреле Правительство утвердило постановление, уточняющее данные исключения, из которых следует, что основные требования это строительная готовность дома-новостройки не менее 30% и не менее 10% проданных по ДДУ квартир, а для проектов и системных застройщиков были установлены более низкие требования. Те новостройки, которые сохранят старые правила, будут реализовывать свои объекты как и прежде, новые объекты и жилые комплексы с низкой степенью строительной готовности должны применять эскроу счета. В Москве примерно 70% новостроек соответствуют критериям, которые позволяют работать по старым правилам. Процесс приобретения жилья через эскроу-счет не будет отличаться от действующей схемы продажи. «Покупатель(дольщик) будет заключать ДДУ с застройщиком. В этом соглашении обязательно содержится пункт об обязательстве покупателя перевести деньги на эскроу-счет в определенном банке. Счет будет открыт заблаговременно самим застройщиком в банке, который выдал ему ранее проектное финансирование.

Коротко схема покупки предполагает, следующие шаги: 1. подписываете ДДУ с застройщиком; 2. регистрируете ДДУ в Росреестре; 3. обращаетесь в уполномоченный банк (указано в ДДУ) для открытия счета эскроу; 4. после регистрации ДДУ вносите денежные средства на эскроу, в указанные сроки, с момента их поступления на эскроу-счет ДДУ считается оплаченным. При этом в договоре долевого участия должно быть отражено, что денежные средства оплачиваются через эскроу-счет.  Не стоит самостоятельно разбираться в тонкостях и нормативно-правовых актах, схемах приобретения, лучше обратиться к профессионалам, которые специализируются, работают и проводят любые сделки с недвижимостью.

Leave a Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *