главная, жилые помещения, купить, покупка квартиры, Продажа квартиры

На моей практике по работе с недвижимостью в качестве риэлтора, а затем юриста, бы много сделок, которые могли бы и не состоятся, но как правило исход сделки зависит от того, как грамотно провести переговоры, получить достоверную информацию по этапам проведения сделки, грамотно согласовать все условия ее проведения, заключить авансовое или иное соглашение и выйти на сделку, чтобы финалом ее стало приобретение права собственности – Покупателем и получение денежных средств – Продавцом.

Хочу сразу предостеречь и Продавцов недвижимости и Покупателей от того, что некоторые «доброжелатели» советуют отказаться от своего представителя, ну зачем нам второй риэлтор или юрист, когда у одной из стороны он есть, зачем переплачивать. Прошу не забывать о том, что один представитель не может в полной мере честно вести переговоры от  лица Покупателя и Продавца, всегда будет приоритетом один из участников. Условия одной стороны, будут всегда перевешивать условия другой стороны. Сделка конечно может состояться, зато проблемы могут возникнуть позже. Поэтому лучше не экономить на своем представителе, потому что Вы себя будете увереннее чувствовать, меньше тратить сил и нервов, всегда будете в курсе всех этапов сделки, будете уверены, что сделка пройдет успешно.

На практике сталкивалась с тем, что у риэлтора не хватало опыта вытянуть сделку и выйти на нее, приходилось участвовать как в проведении переговоров, так и внесении аванса/задатка, вносить изменение в договор купли-продажи, запрашивать дополнительные документы у другого участника сделки. Как правило простых сделок не бывает, просто сам Продавец и Покупатель не замечают сколько было проведено работы и поэтому порой кажется, что сделка прошла легко.

Перед тем, как приобретать недвижимость позаботьтесь о том, чтобы у Вас был свой представитель – это в любом случае будет гарантировать безопасность ее проведения, сэкономит Ваше время и Ваши нервы. Я не хочу приводить примеры, когда люди по своей самонадеянности оставались и без денег и без квартиры, таких примеров много, и не только при проведении  сделок в простой письменной форме, но и нотариальные сделки.

главная, жилые помещения, покупка квартиры, Продажа квартиры, продать квартиру

В самом начале схема трейд-ин не пользовалась популярностью на рынке недвижимости в крупных мегаполисах страны. Сама схема покупки по трейд-ин была плохо отлажена. Многие риэлторы могли без затруднений продать старую квартиру, а взамен подобрать Клиенту новую в доме-новостройке. Покупатели обращали свое внимание на трейд-ин, когда не находили иного способа  продать старую квартиру, и поэтому квартиры в данной схеме участвовали только непривлекательные, которые обладали недостатками – плохим  состоянием и видом из окна, неудачным  расположением. Поэтому недвижимость с невысокой ликвидностью оценивалась еще ниже.

Ситуация  стала меняться к лучшему, когда Застройщики и риэлторы нашли новые подходы и разработали более четкие схемы  продаж, выгодные в том числе и для Покупателей. Многие крупные Застройщики освоили схему трейд-ин и работают самостоятельно. Только не нужно забывать, о том. Что любая сделка – это риск. И чтобы минимизировать риски при совершении сделки, понимать все этапы сделки, оперативно принимать решения, для этого необходим Ваш личный представитель – специалист   который  будет  Вас сопровождать на протяжении всей сделки.

Преимущества трейд-ин заключаются в том, что Вы продаете старую квартиру, а взамен покупаете себе новую, с новыми архитектурными и технологическими решениями  и если средств не хватает  на покупку, то можно воспользоваться ипотечным кредитом.

апартаменты, главная, жилые помещения, нежилые помещения, покупка квартиры, Продажа квартиры

В начале февраля этого года поступило предложение приравнять уже построенные апартаменты к жилью. А целью послужило приравнять не только новые объекты, но и построенные ранее и наделить их статусом жилья. В Минстрое так же хотели узаконить уже построенные апартаменты, част приравнять к жилым помещениям, а строительство подобных объектов запретить. Такое предложение высказал замглавы Минстроя России Н. Е. Стасишин в 2020 году. Позднее в Минстрое сообщили, что не нашли решения по статусу уже построенных апартаментов.

Попытки законодательно урегулировать статус апартаментов предпринимались еще в 2016 году. Минстрой планировал принять законопроект в 2016 году. Дискуссии об узаконивании апартаментов шли на разных уровнях. В итоге в апреле 2021 года по  поручению Президента в Госдуму был внесен  законопроект о правовом статусе апартаментов. Документ вводил понятие – многофункциональные здания и предлагал узаконить их строительство в будущем, распространив на них нормы Жилищного кодекса. Многофункциональные здания могут состоят из жилых и нежилых помещений, находящихся вне жилой застройки. Но в представленной редакции документ не содержал предложений по статусу уже построенных комплексов с апартаментами.

Депутаты Госдумы выступают против приравнивания уже готовых апартаментов к жилью. В результате после заседания рабочей группы депутатов, было принято решение, что апартаменты – это объект нежилого фонда.  Галина Хованская признает проблемы, связанные с апартаментами, но не считает, что их нужно приравнивать к жилью и на это есть весомые аргументы. Возникают расходы на создание социальной инфраструктуры. Поступают жалобы Покупателей апартаментов, которым приходится  много  платить за жилье и коммунальные услуги, у которых нет постоянной регистрации. С другой стороны, поступают обращения от граждан, которые проживают в микрорайонах, где есть апартаменты. Жители жалуются на очереди в поликлиниках, детских садах, школах. Апартаменты представляют собой многоэтажные здания, а Застройщик не делает отчислений на строительство социальной инфраструктуры, что увеличивает и создает нагрузку на  социальную инфраструктуру, из бюджета требуются дополнительные средства на создание школ, поликлиник и детских садов.

В профильном комитете Госдумы не видят острой необходимости перевода апартаментов в жилье. «Власть никогда не говорила, что апартаменты могут приравнять к жилью». Речь шла о необходимости регулирования сегмента. О смене статуса апартаментов на жилье, говорят только люди, продающие такие объекты, для увеличения спроса, — сказал председатель комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

 

главная, покупка квартиры

Приобретая недвижимость, необходимо понимать, что Ваши  интересы  должен представлять специалист в области недвижимости  — юрист или риэлтор. При этом не стоит полагаться на представителя другой стороны. У каждой стороны должен быть свой представитель, который будет работать в интересах своей стороны — Покупателя, либо Продавца. В противном  случае, возникает конфликт интересов.  Перед совершением сделки купли-продажи недвижимости  Продавец  и Покупатель должны договориться о существенных  условиях заключения договора, обсудить все условия совершения сделки, порядок взаиморасчетов,  сроки освобождения недвижимости  и еще массу нюансов, которые необходимо учитывать при проведении сделки. Один и тот же представитель со стороны Продавца и Покупателя в решении этого вопроса справедливо действовать не сможет. В ходе проведения сделки могут возникать различные непредвиденные ситуации, меняться условия проведения сделки, в которых самостоятельно  Покупателю или Продавцу сложно разобраться. Приведу пример: Продавец хотел продавать квартиру и заключить договор в простой письменной форме, но изменил свое решение и решил провести сделку через  нотариуса, при этом расходы по нотариальному удостоверению предложил разделить поровну между Продавцом и Покупателем.  Если интересы каждой из сторон представлял отдельный представитель, то этот вопрос был бы заранее согласован представителями, а если у Продавца и Покупателя  был один представитель , то скорее всего Покупателю пришлось нести дополнительные расходы по сделке. И это мелочи по сравнению с другими ситуациями в которых может оказаться  Покупатель или Продавец без своего представителя, тем более не обладая знаниями в области совершения сделок с недвижимым имуществом.

главная, покупка квартиры

Всегда захватывает дух и мечты уносят нас в теплые края, когда хочется ласкового моря, солнца, теплого лета. Некоторые из нас задумывается о перемене места жительства в связи с работой, кто-то по состоянию здоровья и по иным причинам, меняя привычный уклад жизни, прожив в квартире многоэтажного дома на домик с участком у моря, получить в  итоге  небольшой оазис  счастья, смену климата и возможность почти  круглогодично плавать не в бассейне, а в море. Желание  улучшить свои жилищные условия и перспективу жизни в собственном доме, где тебя никто не потревожит, создать свой сад, выращивать собственные фрукты, овощи, окружить себя цветами. Вот и устремили многие взоры на отечественные курорты Краснодарского края и Крыма: Геленджик, Сочи, Анапы (ведь многие стали понимать, что приобретение жилья заграницей не имеет смысла, если человек не собирается переезжать в другую страну на постоянное место жительства , границы сегодня открыты, а завтра новые ограничительные меры и дело даже не в COVID-19, причин можно найти массу, многие примеры мы наблюдали на практике, когда границы закрывали из-за экстренных ситуаций или противоречий между странами, изменения могут коснуться и в законодательстве тех стран, на чьей  территории находится недвижимость и это может быть требования даже не отдельного государства, а волей третьих лиц или организаций). И конечно же цены в Сочи, Анапе, Геленджике  достигли максимального уровня, а вот Крым готов так же предложить гражданам все блага цивилизации, но многих отпугивают несколько факторов – статус Крыма(но говорят кто не рискует, тот не пьет шампанского),  проблемы с  водоснабжением, слаборазвитая инфраструктура.

В начале лета 2021 года насчитывалось более 500 квартир, выставленных на продажу по цене до двух миллионов рублей. Сразу хочу предостеречь доверчивых граждан – бесплатный сыр только в мышеловке. Низкая цена, т.е. цена на объект  недвижимости ниже рынка, говорит о рисках приобретения такой квартиры или дома. Основные риски находятся в правовой плоскости. Существует практика строительства домов «студийного» типа на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), например на несколько студий. Риск заключается в том, что дом может быть не введен в эксплуатацию или признана самовольной постройкой, Покупатель в результате может приобрести не квартиру, как отдельное жилое помещение, а долю на дом и долю на земельный участок – размер доли зависит от количества собственников такой недвижимости. Покупатель может столкнуться с проблемами , связанными с обслуживанием дома, коммуникаций, отсутствием стабильного напряжения электричества, недостаточного напора воды(отсутствия технических условий для многоквартирных домов, в том объеме, который необходим для такого дома).

Немаловажным фактором является проверка объекта недвижимости, как и у кого приобреталась квартира или дом, нет ли риска оспаривания сделки в дальнейшем.  Необходимо перед покупкой недвижимости найти узкого специалиста юриста и риэлтора желательно в одном лице, который будет проверять все документы в процессе совершения сделки, вносить аванс/задаток за недвижимость, сопровождать сделку на всех ее этапах, при необходимости подключать к сделке нотариуса, чтобы исключить часть рисков(так как нотариус несет ответственность в рамках своих компетенций и не в состоянии заниматься проверкой и всеми этапами сделки, переговорами при возникших спорных ситуациях).

 

главная, покупка квартиры, Продажа квартиры

Конституционный суд в Постановлении от 26 апреля 2021 года №15-П КС закрепил результаты проверки конституционности абзаца второго части первой статьи 446 ГПК РФ и пункта 3 статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которыми взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, за исключением случаев, когда помещение является предметом ипотеки и на него может быть обращено взыскание в соответствии с законом об ипотеке.

Причиной проверки послужило обращение кредитора (жителя Калужской области Ивана Ревкова), которому было отказано во взыскание на квартиру площадью более чем110 кв.м. которую должник приобрел в 2009 году за цену, превышающую размер долга перед заявителем. Коротко из пред истории: господин Ревков еще в 1999 году одолжил своей знакомой денежную сумму, та долг не вернула, Ревков обратился в суд. Дело о попытке вернуть долг растянулось на годы. За годы ожидания сумма долга им была проиндексирована и выросла до 4 миллионов рублей. Сама должница за прошедшие годы купила себе квартиру площадью более 110 кв.м.  и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом. Иван Ревков настаивал на продаже этой недвижимости, купленной уже после возбуждения против должника исполнительного производства. Но в судах ему отказывали, сославшись на ст. 446 ГПК РФ(запрещающая обращать взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи), тогда Ревков обратился в Конституционный суд РФ. 

Конституционный суд напомнил, что уже рассматривал подобную ситуацию еще в 2012 году (№11-П КС). Тогда суд посчитал, что исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья должника-гражданина, хотя и оправдан, но не может быть безусловным и требует законодательных инициатив. Суд посчитал что положение абзаца второго части первой ст. 446 ГПК РФ избыточны, а иммунитет должен распространяться на приемлимые нормы в конкретной социально-экономической обстановке, от которой зависит, какое жилое помещение можно или следует считать достаточным для удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Отметив, что еще в 2012 году признал необходимость законодательно урегулировать порядок обращения взыскания на жилое помещение.

Конституционный суд устанавливает, что со вступлением в силу итогового решения по делу абзац второй части первой ст. 446 ГПК РФ в дальнейшем не может служить основанием безусловного отказа в обращении взыскания на жилое помещение, если суд сочтет необоснованным применение исполнительского иммунитета при несостоятельности (банкротстве) должника, поскольку отказ в применении этого иммунитета не оставит его без жилища, пригодного для проживания самого должника и членов его семьи, площадью не меньше, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма.

Подводя выводы, исходя из Постановления КС РФ можно сказать следующее:

— Суд может признать единственное жилье чрезмерным

— Для реализации такого жилого помещения должны быть учтены соотношение рыночной стоимости жилого помещения к величине долга, погашение которого могло бы обеспечить обращение взыскания на жилое помещение.

— Взамен должно быть предоставлено жилье должнику и членам его семьи не меньше, чем норма соцнайма, в пределах того же населенного пункта.

— Обязать должника переехать в другой город не могут, но он может согласиться сам.