8-926-296-10-28   юрист Дубинина Татьяна      

Согласно статьи п.1 ст. 244  ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). При этом, если речь идет о собственности супругов, такая собственность является совместной.

В каких случаях возникает долевая собственность?

• приватизация;
• наследство;
• дарение;
• раздел имущества супругами;
• решение суда.

При приватизации квартира оформляется на всех, кто на момент начала процедуры был в ней прописан и не отказался от своего права на оформление в собственность. При принятии наследства возникает столько долей, сколько наследников вступают в свои права. При передаче доли в дар прежний собственник может выделить такую долю, какую сочтет нужным нескольким одаряемым. Кроме того, доли  появляются при разделе общей совместной собственности бывших супругов или по иным причинам, при которых основанием права собственности является решение суда. Порядок пользования квартирой может быть определен различными способами. Как правило, если доли в квартире принадлежат проживающей в ней семье, вопросов с пользованием площадями не возникает. Если возникает необходимость раздела, жильцы договариваются между собой или, при невозможности прийти к соглашению, обращаются в суд с иском об определении порядка пользования. Следует понимать, что разделу подлежит только площадь жилых комнат и только в том случае, если доля не является малозначительной относительно жилой площади квартиры. К примеру, если двухкомнатной квартирой владеют 2 собственника с равными долями, порядок пользования может быть определен так, чтобы каждому досталось по комнате. Однако, если площади комнат не равны, раздела «по справедливости» не получится, в любом случае одному достанется большая комната, а другому меньшая. Если же, например, однокомнатная квартира принадлежит двоим собственникам, то определить порядок пользования ею по суду уже не представляется возможным. Это же относится и к любым другим ситуациям, когда жилье не делится «по комнатам» или пропорциональный собственности метраж слишком мал и исключает возможность пользоваться собственностью как жильем.  

Продажа доли относится к тем операциям с недвижимостью, которые собственник не вправе совершать единолично, без согласия сособственников. Согласно требованиям действующего законодательства, статьи 250 ГК РФ, продавец доли, прежде всего, обязан предложить ее приобрести всем сособственникам, причем по цене не ниже той, за которую будет продана покупателю. И только в том случае, если ни один из собственников не согласится на приобретение, продавец может делать подобные предложения третьим лицам.

Есть два варианта для получения соответствующего нотариального документа — отказа от преимущественного права покупки:

1. Сособственник оформляет отказ на покупку самостоятельно у нотариуса.
2. Продавец оформляет у нотариуса и высылает сособственнику заказное письмо с предложением о покупке доли по указанной цене. При отсутствии согласия сособственника на покупку в течение 30 дней продавец вправе делать аналогичные предложения третьим лицам. Важно учитывать и то, что сособственник доли может проживать по другому адресу и здесь необходимо уведомить его надлежащим образом.

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире.

С каждым годом увеличивается число квартир, в которых собственниками являются несовершеннолетние дети. В одних случаях дети становятся собственниками при приватизации. В других родители дарят детям доли в праве собственности. Преимущественно при покупке квартиры родители используют средства материнского капитала(сертификата), при этом возникает прямая обязанность наделения всех членов семьи и несовершеннолетних при реализации средств сертификата. Таким образом защищаются имущественные права несовершеннолетних граждан. Однако в ситуации, когда семья, например, решает продать квартиру и приобрести более просторное жилье или вообще переехать в другой регион, процедура оформления будет несколько сложнее, при этом требуется разрешение органов опеки. Органы опеки и попечительства дают согласие на продажу имущества несовершеннолетних. Причем, если раньше допускалось наделение несовершеннолетнего любой собственностью, соответствующей требованиям, то с 2016 года необходимо, чтобы она была именно приобретена взамен отчуждаемой. При совершении сделки, необходимо учитывать возраст несовершеннолетнего. Таким образом, при проведении, к примеру, сделки купли-продажи или договора дарения, где собственник несовершеннолетний до 14 лет, то от его имени действует его законный представитель; по достижении 14 лет и после получения паспорта ребенок распоряжается своей недвижимостью сам, но с согласия и в присутствии законного представителя.

 

 

 

Инвестиции  в недвижимость требуют продуманных и взвешенных решений. Основной  целью приобретения квартиры  является  улучшения жилищных  условий, переезд  из одного города в другой. Приобретение права собственности на  квартиру на первый взгляд кажется не сложным процессом.  Многие полагаются на  то, что интересы  Продавца представляет либо риэлтор, либо юрист, а значит, все стороны будут заинтересованы совершить сделку купли-продажи. А ведь можно купить «КОТА В МЕШКЕ», потерять деньги и остаться без квартиры. Давайте попробуем разобраться, в чем заключается работа риэлтора? Риэлтор занимается подбором недвижимости  по заданным Клиентом параметрам, просматривает информационные интернет источники и базы данных с Объектами недвижимости, продает, выставляет в рекламу квартиру, выезжает на показы, участвует на внесении аванса, присутствует на сделке и при подписании акта приема-передачи квартиры.  Юрист  Дубинина Татьяна  опыт работы в недвижимости с 2002 года   8-926-296-1028  e-mail: dtv_dialog@mail.ru   

Юрист предварительно анализирует полученную от риэлтора  или от Клиента информацию, согласует условия внесения аванса и возврата аванса в случае выявления рисков, прорабатывает безопасную схему сделки, проверяет юридическую чистоту Объекта, согласует порядок взаиморасчетов, составляет договор купли-продажи или согласует текст договора и контролирует все этапы сделки до государственной регистрации перехода права к Покупателю.  Как правило, в Агентстве недвижимости на 25-30 агентов один юрист, который и должен осуществлять проверку по всем этапам сделки. Обязанность риэлтора донести, как можно более полную информацию до юриста, для того чтобы была проведена тщательная экспертиза документов, проверка Объекта и всей информации по сделке. К сожалению не всегда риэлтор передает всю информацию, поэтому юридическое сопровождение сделки при выборе Клиентом Объекта недвижимости самостоятельно, проще и выгоднее в финансовом отношении, провести, привлекая юриста, который будет полностью вести всю сделку от начала  до подписания акта приема-передачи.  И в этом случае Клиент сможет существенно сократить затраты на оплату услуг и получить более профессиональную и качественную услугу.  Юрист будет сопровождать Клиента на авансировании, консультировать Клиента по ходу сделки, выезжать на сделку и контролировать заключение договора купли-продажи и порядок взаиморасчетов, а так же передачу документов на государственную регистрацию и получение документов после государственной регистрации.  Как правило, в Агентства недвижимости ранее набирали Агентов без опыта работы, которые приезжали из регионов и  затем проводили обучение и допускали на телефонные дежурства и переговоры с Клиентами. Конечно же, это похвально, когда есть амбициозные цели – по приобретению собственного жилья. Но для этого нужны годы кропотливого труда, работа без выходных, всегда быть на связи с Клиентом.  Задача юриста обеспечить безопасность и грамотное проведение сделки, принятие правильных и грамотных решений в нестандартных ситуациях, провести профессионально переговоры в интересах Клиента.  Юрист Дубинина Татьяна,  опыт работы в недвижимости с 2002 года,  8-926-296-1028 , e-mail: dtv_dialog@mail.ru   ВАЖНО ПОМНИТЬ, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке!  Чудес не бывает, как не бывает квартир ниже рыночной цены, а если цена ниже рынка — стоит задуматься, а почему?  А так же стоит понимать, что работа с Агентством  недвижимости это не гарант безопасности – ведь организационно-правовая форма у Агентства недвижимости это Общество с ограниченной ответственностью (ООО) с Уставным капиталом в размере 10 000 рублей. Делайте выводы сами! Агентства недвижимости Гарантийные сертификаты или Обязательства, в которых прописана ответственность Агентства в результате проведения сделки. Конечно же это больше пиар акция Агентств и не более. Так как только Страховая Компания при страховании имущества от определенных рисков может гарантировать сумму возмещения в случае возникновения страхового случая. Не всегда Клиент дочитывает текст гарантийного Обязательства. Мировая практика показывает и я уверенна, что мы к этому придем, что каждый должен заниматься свои делом. Риэлтор подбирать Объекты, отслеживать цены на рынке недвижимости, хорошо разбираться в планировках типовых и индивидуальных проектов  домов и планировок квартир, продавать Объекты недвижимости, грамотно и интересно  рекламировать, выезжать на показы Объектов, в целом понимать схему сделки, сопровождать Клиента до подписания акта приема-передачи квартиры. А юрист должен быть всегда максимально ответственно подойти и сопровождать Клиента на всех этапах сделки.  НЕ ЗАБЫВАЙТЕ, ЧТО КАЖДЫЙ ДОЛЖЕН ЗАНИМАТЬСЯ СВОИМ ДЕЛОМ!!! И НАМ ВСЕМ ХОРОШО ИЗВЕСТНО, ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА ПИРОГИ НАЧИНАЕТ ПЕЧЬ САПОЖНИК, А САПОГИ ТОЧАТЬ ПИРОЖНИК!

Если Вам, необходима, юридическая поддержка при совершении сделки с недвижимым имуществом звоните: 8-926-296-1028 Дубинина Татьяна, или пишите   dtv_dialog@mail.ru        

Конечно же, и предложение по всеобщему нотариальному удостоверению сделок ни к чему хорошему, как дополнительным расходам со стороны Потребителя не приведет, да и не готовы нотариусы осуществлять такой объем работы, ведь при удостоверении сделки у Вас в лучшем случае проверят документы удостоверяющие личность, зачитают вслух договор купли-продажи, плюс пожалуй, в одном это ускорение процесса регистрации, нос увеличением затрат по сделке. Для нотариальных сделок – это три дня. Известно и немало негативных последствий совершенных сделок с нарушением законодательства через нотариуса. Я думаю, у каждого была возможность посидеть в очереди у нотариуса при составлении простых нотариальных заявлений.