главная

Что внести аванс или задаток при покупке недвижимости?

Задатком  признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (согласно п.1 ст.380 ГК РФ).

Аванс – предварительная оплата товара, услуг работ в счет предстоящих платежей до момента передачи товара, оказания услуг, выполнения работ (п.1 ст.487 ГК РФ).

Правильное понимание данного вопроса позволит предотвратить возможные негативные последствия для контрагентов сделки, желающих использовать именно задаток для обеспечения исполнения обязательств. Напомним, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст.380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Для простых граждан, не обладающих профессиональными знаниями и опытом, необходимо понимать, что использование в договоре слова «задаток» еще не гарантирует признания впоследствии судом согласованности условия договора о задатке – название или наименование не определяет природу договора или соглашения. Сделать вывод о том, что стороны действительно имели именно способ обеспечения исполнения обязательства как задаток, можно, исходя из условий договора и, в частности, определяющих функции, цели уплачиваемой и полученной суммы, а также возникновение последствий неисполнения обязательства по договору. Некорректные или не точные формулировки в договоре могут привести к признанию уплаченной суммы авансом.

В чем сходство аванса и задатка?

В платежной и доказательственной (удостоверяющей) функциях аванса и задатка.

Аванс и задаток засчитывается в счет будущих платежей по договору до его исполнения (платежная функция). Например, при внесении задатка или аванса в сумме 30 000 рублей по договору купли-продажи квартиры, при цене договора в 2 000 000 рублей, внесенная сумма будет зачтена и покупателю в последующем нужно будет доплатить 1970 000 рублей.  Аванс и задаток служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате аванса или задатка, в случае спора, будет квалифицироваться как акцепт оферты, т.е. согласие на заключение договора (например, купли-продажи).

Основные отличия задатка от аванса.

Итак, согласно п.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Теперь четко прослеживается и третья функция задатка – обеспечительная.

У аванса нет обеспечительной функции, и в случае расторжения договора аванс подлежит возврату в полном объеме.

Согласно пункту п.4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429 ГК РФ) Например в предварительным договором может быть предусмотрено заключение в будущем, с указанием всех существенных условий срока или даты заключения договора купли-продажи недвижимости, а способом обеспечения может выступать задаток(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ), в указанном федеральном законе даны вводные данные по фиксации способа обеспечения, которые могут детально быть изложены в договоре задатка, т.е. обозначены суммы полного или частичного возврата, при наступлении определенных обстоятельств. А именно:

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

  1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
  1. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
  2. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
  3. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Напоминаю, соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Заключая, соглашение о задатке, мы должны понимать, обеспечительная функция действует в отношении наступления обстоятельств, предусмотренных договором , в котором сформулированы и согласованы все положения и существенные условия(например заключения договора купли-продажи). Если предметом  по предварительному договору, связанном с приобретением недвижимости, является заключение основного договора купли-продажи, с согласованием существенных условий; то предметом соглашения о задатке, является передача денежных средств, обеспечивающая исполнение конкретного договора.

Цель задатка – обеспечить исполнение договора, заключившими его сторонами. Негативные последствия нарушения обеспечиваемого задатком обязательства состоят в утрате задатка или возвращение его в двойном размере. Такие условия стимулируют участников гражданского оборота к добросовестному поведению.

Внесение аванса, уплата которого происходит с основной целью, предоплата товара, услуги, работы не носит обеспечительных мер, а только обозначает намерение Покупателя или Заказчика.

Поэтому при заключении соглашения о задатке необходимо четкое понимание сторон, чтобы избежать в будущем спора, преследовали ли стороны договора именно цель обеспечения исполнения договорного обязательства, выдавая денежную сумму и принимая ее.

Поскольку аванс не является способом обеспечения обязательств, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение договора, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть в том же размере.

Законодательство предусмотрены и другие способы обеспечения исполнения обязательств, в соответствии со ст. 329 ГК РФ неустойкой, залогом, удержанием  вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным  платежом и другими способами предусмотренными законом или договором.

 

Leave a Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *