главная

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры. Положение нерезидентов до 01.01.2019 года.

Нерезиденты РФ — это граждане России, а также других государств, получающие прибыль от источников в РФ и постоянно проживающие за рубежом либо находящиеся в России менее 183 дней в течение  двенадцати месяцев подряд, все остальные физические лица считаются резидентами. Однако они зачастую не имеют тех льгот, которыми государство наделило резидентов. Например, до 1 января 2019 года нерезиденты были обязаны перечислять налоги в бюджет после продажи квартиры, даже если она принадлежала им свыше предельного минимального срока владения. Законодательством РФ установлено, что физлицо в РФ освобождается от уплаты указанного налога, когда оно минимум три года владело недвижимостью, доставшейся ему по наследству, после приватизации или по договору ренты пожизненного содержания с иждивением. Для всех остальных случаев законодатель установил пятилетний срок владения жилым помещением. Резиденты активно пользовались данными льготами. Нерезиденты же платили налог независимо от срока владения  квартирой. В декабре 2018 года ФНС РФ опубликовало письмо, в котором категорически пояснила, что для нерезидентов предусмотрена налоговая ставка в 30% и налоговый кодекс не предоставляет каких-либо вычетов для  вышеуказанных лиц.

01.01.2019 года ситуация изменилась, вступил в силу закон, освободивший нерезидентов от уплаты налога после продажи квартиры при соблюдении условий о минимальном периоде владения. Согласно Федеральному закону № 424-ФЗ от 27.11.2018 года. освобождение полагается всем физлицам без исключения, при вышеуказанных условиях.

Правовое положение нерезидентов в области налогообложения регулируется НК РФ, двухсторонними соглашениями (или конвенциями). Международные договоры имеют цель освободить граждан от двойного налогообложения. По состоянию на 01.01.2019 года РФ заключила подобные соглашения с 83 странами. Некоторые статьи этих документов как раз и регламентируют порядок оплаты налога при продаже объектов недвижимости.

Международные соглашения об избежание двойного налогообложения.

Статья 13 соглашения заключенного между Российской Федерации и Королевством Нидерландов позволяет налоговым органам государства, где находится недвижимость, принадлежащая гражданину страны, подписавшей соглашение, взыскать налог с дохода, полученного от реализации объекта. Например: гражданин Голландии имеет недвижимость в России. Он её продал. В соответствии с данным соглашением налоговая служба РФ может взыскать с него налог с продажи квартиры. В данном случае фискальные службы Голландии включат эти доходы в сумму, которая вообще освобождается от налога. В результате, нерезидент не станет платить налог у себя на Родине.

Похожим образом осуществляется налогообложение помещений и по конвенции, заключенной между нашей страной и Австрией (Конвенция между правительством РФ и правительством Австрийской Республики «Об избежание двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал» от 13.04.2000 года). Согласно этому документу доход от продажи квартиры, находящейся в России, может быть взыскан российской налоговой службой. При этом Австрия освободит такого гражданина от необходимости перечислять налог в свой бюджет. Однако «Австрия вправе … при расчете налога на доход или капитал своего резидента учитывать доходы и капитал, освобожденные в России от налогообложения». Фискальные органы Австрии, узнав о том, что доход ее резидента был освобожден от налога в РФ, могут включить его в налогооблагаемую базу.

Освобождение от налога в России еще не значит, что нерезидент получит его и за рубежом. Как правило, этот налог в иностранных государствах называется налогом на прирост капитала. Он взимается с разницы между ценой покупки и стоимостью продажи помещения. В разных странах его ставка варьируется от 18% до 50% и имеет свои нюансы в зависимости от национального законодательства. В каждой стране есть свои скидки и льготы, но вот освобождение от уплаты налога в зависимости от периода владения встречается крайне редко. В Италии он составляет 5 лет, в Германии — 10 лет, а во Франции 22 года. Однако в большинстве стран подобная льгота не предусмотрена. Поэтому нерезидент, не заплативший налог в России, всё равно перечислит его в казну государства, где он считается резидентом. российско-австрийская конвенция прямо указывает, что доход от продажи недвижимости, полученный австрийским резидентом, подлежит налогообложению в России. Однако если Россия не взыщет с него налог, то тогда это сделает Австрия.

В целом новый закон на руку нерезидентам, которые имеют недвижимость в России и живут за границей в стране, не имеющей соглашения с РФ об исключении двойного налогообложения. Например, жителям Эстонии, Лихтенштейна, Колумбии, Тайваня, и других стран вплоть до наступившего года могло быть применено двойное налогообложение при продаже квартиры в России. Теперь же, если они владеют недвижимостью в течение минимального срока, то освобождаются от уплаты налога в нашей стране. Ну, а на территории собственной страны налог всё равно придется заплатить.

Что же касается нерезидентов из государств, заключивших договоры с Россией, то им новый закон также в целом выгоден. Ведь прежде они платили налог в России в размере 30% от дохода, полученного от реализации имущества. Теперь же смогут заплатить аналогичный налог в стране пребывания с учетом действующих там норм.

Возможно, могут быть определенные аспекты, зависящие от вида недвижимости, срока владения, роста цен на этот объект и даже размера кадастровой стоимости. И может оказаться так, что гражданину было бы выгодней заплатить налог в России, чем в своей стране.