главная, покупка квартиры

Всегда захватывает дух и мечты уносят нас в теплые края, когда хочется ласкового моря, солнца, теплого лета. Некоторые из нас задумывается о перемене места жительства в связи с работой, кто-то по состоянию здоровья и по иным причинам, меняя привычный уклад жизни, прожив в квартире многоэтажного дома на домик с участком у моря, получить в  итоге  небольшой оазис  счастья, смену климата и возможность почти  круглогодично плавать не в бассейне, а в море. Желание  улучшить свои жилищные условия и перспективу жизни в собственном доме, где тебя никто не потревожит, создать свой сад, выращивать собственные фрукты, овощи, окружить себя цветами. Вот и устремили многие взоры на отечественные курорты Краснодарского края и Крыма: Геленджик, Сочи, Анапы (ведь многие стали понимать, что приобретение жилья заграницей не имеет смысла, если человек не собирается переезжать в другую страну на постоянное место жительства , границы сегодня открыты, а завтра новые ограничительные меры и дело даже не в COVID-19, причин можно найти массу, многие примеры мы наблюдали на практике, когда границы закрывали из-за экстренных ситуаций или противоречий между странами, изменения могут коснуться и в законодательстве тех стран, на чьей  территории находится недвижимость и это может быть требования даже не отдельного государства, а волей третьих лиц или организаций). И конечно же цены в Сочи, Анапе, Геленджике  достигли максимального уровня, а вот Крым готов так же предложить гражданам все блага цивилизации, но многих отпугивают несколько факторов – статус Крыма(но говорят кто не рискует, тот не пьет шампанского),  проблемы с  водоснабжением, слаборазвитая инфраструктура.

В начале лета 2021 года насчитывалось более 500 квартир, выставленных на продажу по цене до двух миллионов рублей. Сразу хочу предостеречь доверчивых граждан – бесплатный сыр только в мышеловке. Низкая цена, т.е. цена на объект  недвижимости ниже рынка, говорит о рисках приобретения такой квартиры или дома. Основные риски находятся в правовой плоскости. Существует практика строительства домов «студийного» типа на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), например на несколько студий. Риск заключается в том, что дом может быть не введен в эксплуатацию или признана самовольной постройкой, Покупатель в результате может приобрести не квартиру, как отдельное жилое помещение, а долю на дом и долю на земельный участок – размер доли зависит от количества собственников такой недвижимости. Покупатель может столкнуться с проблемами , связанными с обслуживанием дома, коммуникаций, отсутствием стабильного напряжения электричества, недостаточного напора воды(отсутствия технических условий для многоквартирных домов, в том объеме, который необходим для такого дома).

Немаловажным фактором является проверка объекта недвижимости, как и у кого приобреталась квартира или дом, нет ли риска оспаривания сделки в дальнейшем.  Необходимо перед покупкой недвижимости найти узкого специалиста юриста и риэлтора желательно в одном лице, который будет проверять все документы в процессе совершения сделки, вносить аванс/задаток за недвижимость, сопровождать сделку на всех ее этапах, при необходимости подключать к сделке нотариуса, чтобы исключить часть рисков(так как нотариус несет ответственность в рамках своих компетенций и не в состоянии заниматься проверкой и всеми этапами сделки, переговорами при возникших спорных ситуациях).

 

главная, покупка квартиры, Продажа квартиры

Конституционный суд в Постановлении от 26 апреля 2021 года №15-П КС закрепил результаты проверки конституционности абзаца второго части первой статьи 446 ГПК РФ и пункта 3 статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которыми взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, за исключением случаев, когда помещение является предметом ипотеки и на него может быть обращено взыскание в соответствии с законом об ипотеке.

Причиной проверки послужило обращение кредитора (жителя Калужской области Ивана Ревкова), которому было отказано во взыскание на квартиру площадью более чем110 кв.м. которую должник приобрел в 2009 году за цену, превышающую размер долга перед заявителем. Коротко из пред истории: господин Ревков еще в 1999 году одолжил своей знакомой денежную сумму, та долг не вернула, Ревков обратился в суд. Дело о попытке вернуть долг растянулось на годы. За годы ожидания сумма долга им была проиндексирована и выросла до 4 миллионов рублей. Сама должница за прошедшие годы купила себе квартиру площадью более 110 кв.м.  и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом. Иван Ревков настаивал на продаже этой недвижимости, купленной уже после возбуждения против должника исполнительного производства. Но в судах ему отказывали, сославшись на ст. 446 ГПК РФ(запрещающая обращать взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи), тогда Ревков обратился в Конституционный суд РФ. 

Конституционный суд напомнил, что уже рассматривал подобную ситуацию еще в 2012 году (№11-П КС). Тогда суд посчитал, что исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья должника-гражданина, хотя и оправдан, но не может быть безусловным и требует законодательных инициатив. Суд посчитал что положение абзаца второго части первой ст. 446 ГПК РФ избыточны, а иммунитет должен распространяться на приемлимые нормы в конкретной социально-экономической обстановке, от которой зависит, какое жилое помещение можно или следует считать достаточным для удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Отметив, что еще в 2012 году признал необходимость законодательно урегулировать порядок обращения взыскания на жилое помещение.

Конституционный суд устанавливает, что со вступлением в силу итогового решения по делу абзац второй части первой ст. 446 ГПК РФ в дальнейшем не может служить основанием безусловного отказа в обращении взыскания на жилое помещение, если суд сочтет необоснованным применение исполнительского иммунитета при несостоятельности (банкротстве) должника, поскольку отказ в применении этого иммунитета не оставит его без жилища, пригодного для проживания самого должника и членов его семьи, площадью не меньше, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма.

Подводя выводы, исходя из Постановления КС РФ можно сказать следующее:

— Суд может признать единственное жилье чрезмерным

— Для реализации такого жилого помещения должны быть учтены соотношение рыночной стоимости жилого помещения к величине долга, погашение которого могло бы обеспечить обращение взыскания на жилое помещение.

— Взамен должно быть предоставлено жилье должнику и членам его семьи не меньше, чем норма соцнайма, в пределах того же населенного пункта.

— Обязать должника переехать в другой город не могут, но он может согласиться сам.