8-926-296-10-28   Дубинина Татьяна

Если недвижимость приобретена в период брака, то она является общим совместно нажитым имуществом супругов (исключением является брачный договор в отношении которого, устанавливается иной режим владения). Вопросы, связанные с правами на имущество, приобретенное в период брака, регулируются нормами Семейного Кодекса РФ. На моей практике встречались часто случае, когда молодые люди, не буду прагматичными и не учитывая, то что браки часто расторгаются, боясь обидеть другую сторону – не заключали брачный договор, но совершали сделки с недвижимым имуществом. А в суде потом, доказать трудно по истечению лет, то что  например, первая квартира была подарена родителями сыну, а далее сын от продажи этой квартиры вложил деньги в ипотечную квартиру, но большей площади, которую приобрел в период брака. Это самый простой пример, который можно привести.

Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов возможно:

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Существует несколько вариантов раздела ипотечной квартиры, приобретенной в период брака, т.е. общее совместно нажитое имущество супругов:

— Раздел по соглашению сторон. При взаимном согласии супругов, недвижимость может быть разделена между ними в соответствии с условиями нотариально удостоверенного соглашения о добровольном разделе общего совместного имущества. В соглашении стороны вправе отступить от равенства долей. Размер доли каждого в праве собственности может быть изменен как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Как один из вариантов раздела – квартира может быть передана в собственность одного из бывших супругов, при условии выплаты другому денежной компенсации за переданную долю в этой квартире. Стоимость компенсации определяется по взаимному соглашению сторон. В соглашение может быть указано, кто несет расходы по оформлению соглашения и его регистрации. А так же, необходимо получить предварительное согласие банка(залогодержателя). Согласие банка оформляется письменно, при наличии указанного документа нотариус оформляет соглашение о разделе имущества между супругами.

— Раздел ипотечной квартиры через суд.   В случае разногласия сторон, если бывшие супруги не приходят к взаимному соглашению о разделе ипотечной квартиры, то остается единственное решение – это обращение в суд. Супруг, считающий, что его права нарушаются вправе обратиться в суд с иском о разделе общего совместного имущества – квартиры приобретенной с использованием кредитных средств банка(ипотека). Его требование должно заключаться в выделении доли в праве собственности на квартиру. По общему правилу доли супругов при разделе квартиры являются равными. Один из супругов может предоставить, как доказательство происхождения денежных средств внесенных на приобретение квартиры, переданные в дар или полученные по наследству. При наличии непогашенного ипотечного кредита на спорную квартиру, к обязательному участию в деле привлекается и банк(залогодержатель), который выступает в качестве третьего лица без самостоятельных требований. При разрешении спора суд своим решением определяет доли сторон в спорной квартире. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов из интересов несовершеннолетних детей, учитывая и тот факт, что другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал денежные средства в ущерб семьи. После вступления в законную силу судебного решения о разделе ипотечной квартиры, необходимо передать документы на государственную регистрацию в Росреестр.

Но не всегда мы, к сожалению, храним документы, которые подтверждают тот или иной факт приобретения недвижимости на деньги одного из бывших супругов или их родителей. Возникают сложности с оплатой ипотечного кредита, так как супруга может находится в декретном отпуске и не иметь достаточно средств для его погашения, это может быть единственное жилье, которое приобрели супруги.

8-926-296-10-28   Дубинина Татьяна

8-926-296-10-28   Дубинина Татьяна

Новостройка, когда дом считается готовым.

Вы решили купить квартиру в доме-новостройке, находящемся на высокой стадии строительства, то должны отдавать себе отчет в том, что поселиться в квартире быстро не получится. Так как этому событию предшествует несколько этапов, без которых Застройщик не имеет права предоставлять допуск жильцам в квартиры. Такой срок может составить до одного года, но не нужно забывать, что срок передачи объекта участнику долевого строительства зафиксирован в договоре долевого участия(ДДУ).

Начнем с самого главного — с юридической точки зрения готовым считается объект с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию.

Первый этап – дом построен, но еще не введен в эксплуатацию.

Второй этап — дом полностью готов и сдан госкомиссии. Особенность этого этапа в том, что квартиры уже нельзя продавать по договорам долевого участия (ДДУ), и еще нельзя – по договору купли-продажи.

Третий этап – на этом этапе, оформляется собственность, покупателям квартир выдают ключи. Можно заселяться, можно начинать делать ремонт. На этой стадии с покупателями заключаются только договоры купли-продажи.

Второй этап по времени самый короткий, в среднем она занимает не более двух месяцев. А в целом весь  цикл реализации жилого комплекса, может затянуться до года. Но и здесь, могут быть и отклонения – в ту или иную сторону: все зависит от расторопности Застройщика и от готовности официальных инстанций принять его работу.

Окончательный этап строительства состоит из ряда обязательных процедур.

Процедура ввода дома в эксплуатацию и весь процесс регламентируется статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ-190) и положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное Постановлением Правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.), в которых описаны все этапы проверок выполненных строительных работ, начиная от получения застройщиком разрешения на строительство и заканчивая последними отделочно-строительными работами».

В первую очередь важно, чтобы дом был достроен, т.е. на объекте должны быть закончены все основные строительные работы: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы. Факт завершения строительства дома должен быть подтвержден официально и документально. Для этого производятся работы по обмерам БТИ, выдается технический паспорт. На Дом выдаются справки о подключении к инженерным коммуникациям. Чтобы соответствующему дому выдали справки о подключении к инженерным коммуникациям, необходимо получить  заключение о соответствии на инженерные сети, а затем разрешение на ввод сетей в эксплуатацию.На следующем этапе выдается Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации – ЗОС.

Создается комиссия, включая органы региональной власти, а также в нее входят представители организаций, которые выдают тех. условия, а также осуществляют надзор — от МЧС до санэпиднадзора, идет проверка всей исполнительной документации, а также выполненных работ в соответствии с проектной документацией и с действующими нормативами. Если нарушений и недостатков нет, то выдается ЗОС, а после выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ЗОС — подтверждает, что строительство дома выполнено в полном объеме и в соответствии с технической документацией, а разрешение на ввод в эксплуатацию удостоверяет, что объект прошел государственную проверку и все работы были проведены согласно нормативам.

После постановки дома на государственный кадастровый учет собственники могут регистрировать права на готовые квартиры и распоряжаться своим недвижимым имуществом.
Застройщик обязан произвести еще несколько важных работ и мероприятий: закончить работы по благоустройству территории, предоставить все необходимое для присвоения объекту почтового адреса, передать дом управляющей организации и эксплуатирующей организации, которая будет производить расчеты и начисление за коммунальные услуги и будет осуществлять содержание дома. Застройщик вместе с УК заключает с договоры поставщиками электричества, воды и газа, проводятся пуско-наладочные работы лифтов и инженерных систем. Далее Застройщик обязан информировать участников долевого строительства о вводе дома в эксплуатацию и подписать акт приема-передачи.

8-926-296-10-28   Дубинина Татьяна

8-926-296-10-28   Дубинина  Татьяна

Прошло почти пять лет с момента ввода лицензирования для компаний управляющих многоквартирными домами (напоминаю, закон вступил в силу осенью 2014 года, обязав все Управляющие Компании получить лицензию до 1 мая 2015 года). Система лицензирования направлена на отсев с рынка управления жильем недобросовестных участников, кто не готов честно и эффективно работать, добровольно уходить из этой сферы. Конечно и здесь не все так просто, так как сами граждане мало активны в вопросах обслуживания дома и контролю за расходованием финансовых средств. Управляющие компании постоянно контролируются органами госжилнадзора, которые есть в каждом регионе. В конце 2017 года был введен запрет на ведение деятельности по управлению многоквартирными домами компаниям со схожими наименованиями. Услуги жителям многоквартирных домов оказываются в соответствии с минимальным перечнем услуг, необходимых для содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290. Собственники помещений могут принять решение об изменении количества работ и услуг, но не меньше, чем определено в этом минимальном перечне. По предоставлению услуг лидируют Компании ПИК-Комфорт и Жилищник. «ПИК-Комфорт определяет состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома, техническое и санитарное содержание помещений и инженерных сетей самого здания. В минимальный перечень предоставляемых коммунальных услуг, входят такие услуги, как холодное и горячее водоснабжение, электроэнергия, отопление, водоотведение, газоснабжение, а также вывоз мусора и содержание и ремонт помещения. К основной деятельности управляющих Компаний относятся устранение аварий, поддержание в надлежащем состоянии технического оборудования многоквартирного дома, а также влажной уборке общих территорий, лестниц и лестничных пролетов, об оказании дополнительных услуг, жители должны договариваться с Управляющей Компанией с дополнительной оплатой. В Москве содержание жилья за управление многоквартирным домом и работ по его текущему ремонту, жителям столицы с 1 января 2019 года обходится 29,04 руб. за кв. м. Тема тарифов в сфере ЖКХ по-прежнему стоит довольно остро, поскольку зачастую непонятно, как и кто их формирует. В основном в них включается три взноса: содержание и текущий ремонт жилого помещения включает стоимость услуг, коммунальные услуги и капитальный ремонт. Для Управляющих компаний был утвержден постановлением правительства Москвы перечень грубых нарушений. К ним относятся такие нарушения, как: отсутствие договора на содержание внутридомового газового оборудования, лифтов или общедомовые нужды, наличие двухмесячной задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, несоблюдение правил содержания дома и предоставления коммунальных услуг, повлекшее угрозу для жизни или здоровья жильцов, не передача технической документации новой УК при ее смене, а с марта 2019 добавилось еще к числу грубых нарушений прибавилось еще и нарушение требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания. Размер штрафа для УК за грубое нарушение составляет от 300 до 350 тысяч рублей, кроме того, управляющая организация лишается домов из управления, если в течение года была трижды привлечена к ответственности за любые действия препятствующие законной деятельности органов госжилнадзора или признана банкротом. На данный момент все УК привлекаются к ответственности только по статье 14.1.3. КоАП, при этом не все нарушения можно квалифицировать строго.

1 июля 2019 года вступают в силу законодательные изменения, предусматривающие переход на оплату квартир в новостройках через эскроу счета и проектное финансирование для застройщиков.

Суть новой схемы приобретения квартиры в доме-новостройке заключается в том, что Покупатели при заключении договора долевого участия ( далее — ДДУ) будут платить деньги не напрямую застройщику, а класть их на специальный эскроу  счет в банке. Если обязательства застройщиком будут не исполнены, в этом случае дольщик сможет забрать вложенные средства у банка.  Во-первых: в этом случае необходимо понимать механизм возврата денежных средств, и какие документы необходимо будет предъявить Покупателю(дольщику), подтверждающие неисполнение Застройщиком своих обязательств. Во-вторых: банк – это такое же юридическое лицо, деятельность которого регулируется ФЗ от 02.12.1990 № 395-1(ред. от 06.06.2019) «О банках и банковской деятельности» регламентируется и контролируется Центробанком Российской Федерации. Как показывает практика редко, кто из Покупателей задумывается и проверяет финансовую состоятельность того или иного банка, а это и может быть «слабым местом» во всей цепочке, в результате Покупатель(дольщик) в итоге не сможет забрать свои вложенные деньги, либо из-за финансовой несостоятельности банка, либо отзыва лицензии и т.п.

По исполнению обязательств Застройщик, в свою очередь, сможет получить средства дольщиков только после завершения строительства, а до этого финансировать стройку можно будет либо за счет собственных средств, либо за счет проектного финансирования – кредита от банка, с которым заключено соглашение об эскроу-счетах.
Изначально предполагалось, что на новые правила в обязательном порядке будут переходить только объекты, строительство которых было начато после 1 июля 2019 года. Однако, в апреле Правительство утвердило постановление, уточняющее данные исключения, из которых следует, что основные требования это строительная готовность дома-новостройки не менее 30% и не менее 10% проданных по ДДУ квартир, а для проектов и системных застройщиков были установлены более низкие требования. Те новостройки, которые сохранят старые правила, будут реализовывать свои объекты как и прежде, новые объекты и жилые комплексы с низкой степенью строительной готовности должны применять эскроу счета. В Москве примерно 70% новостроек соответствуют критериям, которые позволяют работать по старым правилам. Процесс приобретения жилья через эскроу-счет не будет отличаться от действующей схемы продажи. «Покупатель(дольщик) будет заключать ДДУ с застройщиком. В этом соглашении обязательно содержится пункт об обязательстве покупателя перевести деньги на эскроу-счет в определенном банке. Счет будет открыт заблаговременно самим застройщиком в банке, который выдал ему ранее проектное финансирование.

Коротко схема покупки предполагает, следующие шаги: 1. подписываете ДДУ с застройщиком; 2. регистрируете ДДУ в Росреестре; 3. обращаетесь в уполномоченный банк (указано в ДДУ) для открытия счета эскроу; 4. после регистрации ДДУ вносите денежные средства на эскроу, в указанные сроки, с момента их поступления на эскроу-счет ДДУ считается оплаченным. При этом в договоре долевого участия должно быть отражено, что денежные средства оплачиваются через эскроу-счет.  Не стоит самостоятельно разбираться в тонкостях и нормативно-правовых актах, схемах приобретения, лучше обратиться к профессионалам, которые специализируются, работают и проводят любые сделки с недвижимостью.

 Дубинина Татьяна  8-926-296-10-28

Прошло уже несколько лет, после совершения данной сделки, но как наглядный пример всегда приводила его юристам, которые проходили у меня стажировку. Простых сделок не бывает и это так, поверьте мне на слово! Когда позади не только многолетний опыт, но принятие единственного верного решения в экстремальных ситуациях, подсказок из зала нет, только ты — твоя голова, знания нормативно-правовых актов и практики, логика и конечно же психология. Люди настолько меняют свою позицию под влиянием определенных обстоятельств, что «диву даешься».
Сделка на первый взгляд очень простая, мой Клиент продает квартиру, а покупатели жители одной кавказкой республики — ныне москвичи эту квартиру покупают. Все условия сделки были заранее согласованы и прописаны в предварительном договоре и ничего не предвещало какой либо интриги. Но на самой сделке в Сведбанке(сеть данных банков распространена в Европе, у нас в Москве было несколько отделений, но не прижился у нас этот банк — и только ЦБ РФ знает почему). Но вернемся к самой сделке. Когда представители со стороны Продавца и Покупателя, сами участники сделки — Продавец и Покупатель встретились в банке в день сделки — все было мило и все готовы были приступить к дальнейшим действиям, но Покупатели внезапно стали судорожно сводить цифры, но арифметика никак не сходилась. А так как имеешь большой опыт работы с людьми, то и психологически чувствуешь, что Покупатели явно чего-то не учли. А не учли как оказалось кругленькую сумму в размере 10 000 долларов, их просто у них не оказалось к моменту закладки денежных средств. Не будем вдаваться в подробности какую цель преследовали данные господа, но от покупки квартиры они не отказывались, но и денег не хватало. Варианты конечно же были, но ввиду загруженности моего Клиента и жизнью между двумя республиками, вариант переноса сделки не подходил, было предложено заключить договор займа, но я сразу предупредила — это не панацея! Денежные средства должны быть переданы до принятия решения о регистрации на тот момент еще регистрировался сам договор купли-продажи ( т.е. сама сделка). Понятно, что на коленках составить и предусмотреть все условия сложно, поэтому мы доехали до офиса представителей Продавца, благо находился недалеко и сразу обсудили все нюансы. Составили договор, стороны по договору его подписали, регистрацией занималась сторона Продавца, которую я заранее предупредила о том, что я приостановлю регистрацию в случае не получения недостающей суммы денег Продавцом. Через три дня меня оповестили, что деньги можно забрать, Клиент предупредил, что в Москве его не будет и получение остатка возложил на супругу. Конечно же я сразу перезвонила супруге Клиента, но та мне сказала, что она в ближайшее время не сможет их забрать, так как занята и ей необходима группа поддержки для уверенности. Восток дело конечно тонкое, но и горячие парни с Кавказа могут передумать, а момент принятия решения по регистрации уже приближался. Конечно же я все урегулировала с Клиентом и на следующий день супруга забрала остаток от причитающейся суммы Продавцу. Я понимала, что с задачей справилась и можно расслабиться, но расслабляться было преждевременно. Были внесены изменения регистрирующим органом и срок регистрации увеличился до одного месяца, о чем я сообщила Клиенту, который явно не был готов к такому повороту событий. и выложил мне истинную причину, что после продажи квартиры сразу предполагалась покупка квартиры в новостройке и был заключен договор бронирования с проплаченной бронью в размере 20:% от стоимости квартиры. Я уточнила, как же так, Вы мне ничего об этом заранее не сказали? Но понимала, что ситуацию необходимо разрешать, хоть я и не волшебник. После разговора с лицами, которые подавали пакет документов на регистрацию они мне сообщили, что ускорить сроки регистрации скорее всего не получится и придется ждать окончания срока регистрационных действий. У меня на тот момент был помощник юриста Александр, ныне прекрасный юрист, с которым мы сразу обсудили наши действия. Первое необходимо было получить заявления от двух сторон сделки Продавца и Покупателя об ускорении срока регистрации на основании веских причин, второе я заранее ознакомилась с регламент по изменению сроков регистрации, третье помощник записал нас на прием в Управление регистрационной службы на Большой Тульской. И вот вооружившись административным регламентов, заявлениями от обеих сторон сделки, распиской о подаче документов на регистрацию мы отсидев свою очередь оказались перед кабинетом чиновника, заранее секретари ознакомились с наши вопросам и сказали, что шансов у нас скорее всего нет на решение данного вопроса в положительном ключе. Я была спокойна, так как у меня в руке был явный козырь и плюс два заявления. Войдя в кабинет чиновник спросил с каким вопросам мы обращаемся, с нашей стороны я коротко осветили суть проблемы, на что мне был продемонстрирован журнал с записавшимися гражданами по такому же вопросу. Я ответила, что мы в этом перечень не входи так как у нас ипотека в силу договора, а не в силу закона и пояснила, что разница всего-то навсего в 14 днях регистрации. Из административного регламента следовало следующее, что ипотека в силу договора подлежит регистрации 14 дней, а в силу закона один месяц. Чиновник явно озаботился, так как данной темой вообще не владел, при этом набрал телефон руководителя по регистрации ипотеки на Зеленом проспекте и уточнил правоту моих слов, по выражению лица было понятно, что наш вопрос почти решен и мы правы. Но чиновник стал уточнять кто я — попросил визитку и спросил кто со мной — указав на моего помощника. При этом, чтобы не иметь глупый вид, сказал, ну что мы хотим,ведь ответ на письменное обращение может быть в течение месяца. Я сразу сказала, что данный вариант мы вообще не рассматривает, нас устроит регистрация ровно в те сроки, которые указаны в регламенте. Вышли мы из кабинета чиновника без ответа и четкого понимания, что сроки регистрации будут соблюдены, нам ничего конкретно данный господин не ответил. Хорошо подумав и прикинув все факты, я понимала, что решение должно быть принято( но на тот момент служащие регистрирующего органы, чувствовали себя полубогами и вершителями судеб, поэтому 100% гарантии не было). Помощника я попросила, повторно записаться на прием на следующий день, но после его личного визита в секретариат, девушка -секретарь заявила ему, что наш вопрос решен и документы зарегистрированы.
Стороны немедленно были извещены о получении документов, а Клиент явно был рад, так как уже просчитывал и другой разворот событий. Сделку мы завершили, результат достигнут — каждый получил свое! На Покупателя после полной оплаты суммы за продаваемую квартиру(забыла написать квартира была в собственности менее 3-х лет и предыдущая сделка была проведена тоже с занижением цены) было зарегистрировано  право собственности и внесена запись в ЕГРП , а Продавец получил следуемые ему денежные средства в требуемые сроки с учетом покупки квартиры в Новостройке.
Зачем я это все написала? Уважаемые Покупатели,  убедительно прошу информировать своих представителей о всех своих предпринимаемых действиях или каких либо обстоятельствах, которые в дальнейшем могут повлиять на ход сделки или необходимость в кратчайшие сроки зарегистрировать право собственности. Конечно же безвыходных ситуаций не бывает, только важно все заранее знать, предусмотреть, учесть все факторы и риски, а тем более законотворчество в нашей стране — это иногда непредсказуемый сюрприз для всех граждан!