10/10/2017

Мы так рады, что в нашу жизнь все стремительней врываются новые технологии, идет ускорение многих технических процессов, решаются оперативно многие бытовые вопросы. Конечно же, я за то, чтобы все быстро, без очередей и самое главное оперативно, четко и безопасно.

Не нужно все идеализировать, давайте разберемся, для чего создаются новые технологии. В первую очередь для того чтобы было удобно и понятно всем группам гражданам как это работает, была доступность данной услуги, граждане экономили время и нервы, испытывали чувство защищенности. А на практике получается, что нам сегодня предлагают не обкатанные, сырые и не доработанные свежеиспеченные проекты. Понятно, что на любой проект и деньги соответствующие выделяются и есть заинтересованные лица получить эти деньги, вложив при этом минимум.
С июня 2015 года была запущена электронная регистрация прав на недвижимое имущество, но и по настоящее время эта услуга не получила широкого применения у основной массы граждан.
Вот основные моменты, почему электронная регистрация сегодня себя не оправдывает:
1) Для электронной регистрации требуется электронная цифровая подпись (ЭЦП). Но использовать электронную подпись можно только со специальным программным обеспечением. Поэтому процесс доступен лишь «продвинутым пользователям», а обычному гражданину потребуется много времени, чтобы разобраться в системе. То есть мы понимаем, что большинство граждан не смогут воспользоваться этой услугой. Да и покупать электронную подпись для однократного использования – нецелесообразно, тогда эта система не для большинства граждан, а создана для ограниченного круга лиц – банков, юридических лиц и нотариусов.
2) Документом основанием для любых сделок является договор(например купли-продажи, договор передачи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т.д.). После окончания обычной регистрации на руках, как у Продавца, так и у Покупателя остаются договоры с отметкой регистрирующего органа о регистрации права – что является вещественным доказательством перехода прав от одного лица к другому, подтвержденное государственным органом. Договор отражает все существенные (т.е. основные) условия договора. После электронной регистрации у сторон на руках остается подписанные экземпляры договора, без отметок регистраторов и выписка из ЕГРН(со сроком действия 1 месяц). Но все как-то упускают из вида, тот факт, что договор содержит все существенные условия данной сделки: предмет, цену и право пользования третьих лиц. То есть появляется великолепная лазейка для мошенников и других лиц, которые могут воспользоваться данной ситуацией. В данной ситуации могут пострадать как Покупатель, так и Продавец. Хотя больше всего страдают это конечно социально не защищенные люди, люди которые в силу возраста не всегда могут разобраться в таких юридических тонкостях.
3) Не отработана четко и детально процедура подачи документов для регистрации. Оплатить пошлину по электронной регистрации сегодня можно далеко не в любом банке.
4) В случае сбоя по электронной регистрации, сотрудники Сбербанка при проведении ипотечных сделок не могут четко обозначить дату регистрации и дату получения документов после регистрации, а это влияет и на то, как оперативно Продавец получит свои денежные средства за проданную квартиру или просто вовремя не уедет в отпуск.
А вот для Застройщика, пожалуй, электронная регистрация более выгодна, чем для гражданина. Желание любого бизнесмена, впрочем как и Застройщика сэкономить свои затраты, а вот участнику долевого строительства я бы рекомендовала иметь на руках Договор участия в долевом строительстве с отметкой регистрирующего органа до исполнения застройщиком всех обязательств и регистрации права собственности. К сожалению число обманутых дольщиков увеличивается и если где-нибудь произойдет сбой(сервер не выдержит нагрузки, энергетический колапс, стихийное бедствие, список может быть еще шире) можно будет долго доказывать, что ты имеешь право на какие—то квадратные метры.
И в завершении хочу сказать, что у любого из нас есть право выбора – каким способом оформить право собственности, как совершить сделку, но лучше всегда подстраховаться и защитить себя, взвесив все за и против и сохранив на руках основной документ, подтверждающий твое законное право, с отметкой регистрирующего государственного органа.
Искренне Ваш юрист, риэлтор, брокер
Дубинина Татьяна Викторовна 8(926)296-1028
dubinina.dom@gmail.com

Дубинина Татьяна Викторовна, практикующий юрист по недвижимости , риэлтор, брокер
8(926)296-10-28      dtv_dialog@mail.ru      Skype: alambra49@outlook.com
оперативная связь по    Viber, WhatsApp

Многие считают, что приобрести самостоятельно квартиру в «новостройке» задача не сложная. И, как правило, подход одинаков у всех: кто-то руководствуется рекомендациями друзей, кто-то не владея практикой юриста, самостоятельно беглым взглядом просмотрел договор, который ему предстоит подписать, для кого-то цена показалась очень привлекательной и это стало приоритетом в выборе объекта недвижимости. Но с этого ли нужно начинать, чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков и покупателей, перед которыми Застройщик не исполнил свои обязательства.
Конечно же, первым делом необходимо обратиться к юристу для того, чтобы можно было проанализировать возможные риски с приобретением новостройки. Еще раз повторюсь к практикующему юристу в области недвижимости, оказывающему правовую поддержку при совершении сделки, специалисту, который хорошо разбирается в объектах недвижимости на первичном рынке. Не надо заблуждаться, что сотрудники банка проверят все документы или некоторые полагают, что если объект аккредитован банком – то это твердая гарантия того, что вы полностью защищены и банк несет ответственность. Не стоит забывать, что банк это организация, которая оказывает финансовые услуги физическим и юридическим лицам, осуществляет выдачу кредитных средств. Банк заинтересован прежде всего осуществить выдачу кредита в соответствии с кредитным договором по которому у Заемщика (Покупателя) возникают права, но прежде всего ответственность перед Залогодержателем (Банком). Даже если объект не будет достроен, ответственность несет только Заемщик в рамках кредитного договора. И в этом случае неплохо вспомнить поговорку: «На Бога надейся, а сам не плошай».
На что же следует обратить свое внимание при выборе объекта в новостройке:
1. Степень готовности дома. Как правило, чем выше готовность дома, тем больше шансов, что Застройщик доведет до конца все этапы строительства и исполнит взятые на себя обязательства перед Покупателем.
2. Обратить внимание на договор, который Вам предлагают заключить и его основные положения. Правомерно ли заключение данного договора в рамках действующего законодательства РФ. Каковы гарантии при заключении данного договора?
3. Инвестиционную привлекательность приобретаемого объекта, инфраструктура, транспортная доступность(перспективы транспортной сети) и т.д.
4.В рамках действия 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Застройщик обязан предоставить исчерпывающий пакет документов любому обратившемуся лицу:
1.Учредительные документы Застройщика.
2. Свидетельство о государственной регистрации Застройщика.
3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года.
5. Аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности.

По требованию участника долевого строительства Застройщик обязан предоставить для ознакомления:
1. Разрешение на строительство.
2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
3. Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.
4. Проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения.
5. Документы, подтверждающие права Застройщика на земельный участок.

Вышеуказанные документы должны быть предоставлены по первому требованию, но практика показывает, что многие Застройщики или их представители не всегда готовы это сделать. Отношение сотрудников Застройщика при предоставлении вышеуказанных документов является одним из показателей, которые следует учитывать при оценке рисков, связанных с приобретением новостройки. Иногда подводные камни скрываются глубже и риски заложены при создании юридического лица в качестве Застройщика, отсутствии гарантий, которые связанные с изменением законодательства в сфере строительства.
При анализе рисков приходится уточнять и сопоставлять многие факты, детали, данные, уточнять возможные сроки пролонгации документов, внесенные изменения и возможные риски, которые могут повлиять на окончательную стоимость и дополнительные затраты участника долевого строительства. И, как правило, большинство граждан становятся заложниками того, что простодушно поверили рекламным проспектам, решили отказаться от проверки новостройки и возможных рисков.
Звоните, пишите, оказываю услуги по юридической поддержке при совершении сделки, проверке и анализе рисков при приобретении новостройки, оказать юридическое сопровождение объектов недвижимости на вторичном рынке и загородной недвижимости. С юристом проще и увереннее приобретать недвижимость, риск дело – благородное, но цена риска – слишком велика.