главная, покупка квартиры, Продажа квартиры

Конституционный суд в Постановлении от 26 апреля 2021 года №15-П КС закрепил результаты проверки конституционности абзаца второго части первой статьи 446 ГПК РФ и пункта 3 статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которыми взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, за исключением случаев, когда помещение является предметом ипотеки и на него может быть обращено взыскание в соответствии с законом об ипотеке.

Причиной проверки послужило обращение кредитора (жителя Калужской области Ивана Ревкова), которому было отказано во взыскание на квартиру площадью более чем110 кв.м. которую должник приобрел в 2009 году за цену, превышающую размер долга перед заявителем. Коротко из пред истории: господин Ревков еще в 1999 году одолжил своей знакомой денежную сумму, та долг не вернула, Ревков обратился в суд. Дело о попытке вернуть долг растянулось на годы. За годы ожидания сумма долга им была проиндексирована и выросла до 4 миллионов рублей. Сама должница за прошедшие годы купила себе квартиру площадью более 110 кв.м.  и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом. Иван Ревков настаивал на продаже этой недвижимости, купленной уже после возбуждения против должника исполнительного производства. Но в судах ему отказывали, сославшись на ст. 446 ГПК РФ(запрещающая обращать взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи), тогда Ревков обратился в Конституционный суд РФ. 

Конституционный суд напомнил, что уже рассматривал подобную ситуацию еще в 2012 году (№11-П КС). Тогда суд посчитал, что исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья должника-гражданина, хотя и оправдан, но не может быть безусловным и требует законодательных инициатив. Суд посчитал что положение абзаца второго части первой ст. 446 ГПК РФ избыточны, а иммунитет должен распространяться на приемлимые нормы в конкретной социально-экономической обстановке, от которой зависит, какое жилое помещение можно или следует считать достаточным для удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Отметив, что еще в 2012 году признал необходимость законодательно урегулировать порядок обращения взыскания на жилое помещение.

Конституционный суд устанавливает, что со вступлением в силу итогового решения по делу абзац второй части первой ст. 446 ГПК РФ в дальнейшем не может служить основанием безусловного отказа в обращении взыскания на жилое помещение, если суд сочтет необоснованным применение исполнительского иммунитета при несостоятельности (банкротстве) должника, поскольку отказ в применении этого иммунитета не оставит его без жилища, пригодного для проживания самого должника и членов его семьи, площадью не меньше, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма.

Подводя выводы, исходя из Постановления КС РФ можно сказать следующее:

— Суд может признать единственное жилье чрезмерным

— Для реализации такого жилого помещения должны быть учтены соотношение рыночной стоимости жилого помещения к величине долга, погашение которого могло бы обеспечить обращение взыскания на жилое помещение.

— Взамен должно быть предоставлено жилье должнику и членам его семьи не меньше, чем норма соцнайма, в пределах того же населенного пункта.

— Обязать должника переехать в другой город не могут, но он может согласиться сам.

 

главная, Продажа квартиры

8-926-296-10-28   юрист Дубинина Татьяна      

Согласно статьи п.1 ст. 244  ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). При этом, если речь идет о собственности супругов, такая собственность является совместной.

В каких случаях возникает долевая собственность?

  • приватизация;
  • наследство;
  • дарение;
  • раздел имущества супругами;
  • решение суда.

При приватизации квартира оформляется на всех, кто на момент начала процедуры был в ней прописан и не отказался от своего права на оформление в собственность. При принятии наследства возникает столько долей, сколько наследников вступают в свои права. При передаче доли в дар прежний собственник может выделить такую долю, какую сочтет нужным нескольким одаряемым. Кроме того, доли  появляются при разделе общей совместной собственности бывших супругов или по иным причинам, при которых основанием права собственности является решение суда. Порядок пользования квартирой может быть определен различными способами. Как правило, если доли в квартире принадлежат проживающей в ней семье, вопросов с пользованием площадями не возникает. Если возникает необходимость раздела, жильцы договариваются между собой или, при невозможности прийти к соглашению, обращаются в суд с иском об определении порядка пользования. Следует понимать, что разделу подлежит только площадь жилых комнат и только в том случае, если доля не является малозначительной относительно жилой площади квартиры. К примеру, если двухкомнатной квартирой владеют 2 собственника с равными долями, порядок пользования может быть определен так, чтобы каждому досталось по комнате. Однако, если площади комнат не равны, раздела «по справедливости» не получится, в любом случае одному достанется большая комната, а другому меньшая. Если же, например, однокомнатная квартира принадлежит двоим собственникам, то определить порядок пользования ею по суду уже не представляется возможным. Это же относится и к любым другим ситуациям, когда жилье не делится «по комнатам» или пропорциональный собственности метраж слишком мал и исключает возможность пользоваться собственностью как жильем.  

Продажа доли относится к тем операциям с недвижимостью, которые собственник не вправе совершать единолично, без согласия сособственников. Согласно требованиям действующего законодательства, статьи 250 ГК РФ, продавец доли, прежде всего, обязан предложить ее приобрести всем сособственникам, причем по цене не ниже той, за которую будет продана покупателю. И только в том случае, если ни один из собственников не согласится на приобретение, продавец может делать подобные предложения третьим лицам.

Есть два варианта для получения соответствующего нотариального документа — отказа от преимущественного права покупки:

  1. Сособственник оформляет отказ на покупку самостоятельно у нотариуса.
  2. Продавец оформляет у нотариуса и высылает сособственнику заказное письмо с предложением о покупке доли по указанной цене. При отсутствии согласия сособственника на покупку в течение 30 дней продавец вправе делать аналогичные предложения третьим лицам. Важно учитывать и то, что сособственник доли может проживать по другому адресу и здесь необходимо уведомить его надлежащим образом.

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире.

С каждым годом увеличивается число квартир, в которых собственниками являются несовершеннолетние дети. В одних случаях дети становятся собственниками при приватизации. В других родители дарят детям доли в праве собственности. Преимущественно при покупке квартиры родители используют средства материнского капитала(сертификата), при этом возникает прямая обязанность наделения всех членов семьи и несовершеннолетних при реализации средств сертификата. Таким образом защищаются имущественные права несовершеннолетних граждан. Однако в ситуации, когда семья, например, решает продать квартиру и приобрести более просторное жилье или вообще переехать в другой регион, процедура оформления будет несколько сложнее, при этом требуется разрешение органов опеки. Органы опеки и попечительства дают согласие на продажу имущества несовершеннолетних. Причем, если раньше допускалось наделение несовершеннолетнего любой собственностью, соответствующей требованиям, то с 2016 года необходимо, чтобы она была именно приобретена взамен отчуждаемой. При совершении сделки, необходимо учитывать возраст несовершеннолетнего. Таким образом, при проведении, к примеру, сделки купли-продажи или договора дарения, где собственник несовершеннолетний до 14 лет, то от его имени действует его законный представитель; по достижении 14 лет и после получения паспорта ребенок распоряжается своей недвижимостью сам, но с согласия и в присутствии законного представителя.

 

 

 

главная, покупка квартиры, Продажа квартиры

Определение понятию жилого помещения дано в статье 15 Жилищного кодекса (ЖК РФ)

 

  1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).
  2. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласано Постановлению Правительства РФ от 28.01.2016 №47 ( в ред. от 25.03.2015 г., с изм. 03.02.2016)»Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.» утвержден порядок признания помещения жилым и требования к жилым помещениям.

  1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
  2. Жилым помещением признается:

жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

  1. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Одним жилым помещением может считаться весь дом — если он частный (одноквартирный), отдельная квартира (в многоквартирном доме) либо отдельная жилая комната (это, как правило, в общежитиях и коммунальных квартирах). Жилым помещением может быть признана также часть жилого дома или часть квартиры, но не часть комнаты (ст. 16 ЖК РФ).

 

главная, Продажа квартиры

С 31 июля 2019 года сделки по отчуждению долей всеми участниками общей собственности по одной сделке не подлежат обязательному нотариальному удостоверению.  

 

С 1 января 2016 года действует обязательная нотариальная форма договора (нотариальное удостоверение сделки) по некоторым видам сделок с недвижимостью:

— для всех сделок с недвижимым имуществом, где имущество принадлежит продавцу (дарителю) на праве общей (долевой или совместной) собственности, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей;

— для всех сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях распоряжения органов опеки и попечительства;

—  для всех сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Согласно Федерального Закона от 01.05.2019 года № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» в статье 5 указано следующее, что в части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации.

Федеральный закон вступает в силу с 31.07.2019 года и при участии всех участников долевой собственности при совершении сделки – нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости не требуется, а участники сделки, подписывают договор в простой письменной форме без лишних затрат на нотариальное удостоверение.

 

Продажа квартиры

Продается 1-комн кв-ра, 25 мин пеш. от м. Окружная, м. Лихоборы, ул. Дубнинская д.27 корп.2, 12/22П(серия дома КОПЭ) 38,4/20/9,4, с/у разд, балкон застеклен, косметический ремонт, окна во двор, более 3-х лет в собственности, 2 пассажирских лифта, 1 груз. лифт, развитая инфраструктура, свободная  продажа, цена 7 300 000 руб.  8-926-296-10-28  Татьяна

 


Продажа квартиры

Продается 4-х комнатная квартира общей площадью 60 кв.м. в 3-х этажном доме на 2-м этаже (1 столовая -16 кв.м., 3 спальни(9 кв.м./10 кв.м./10 кв.м.), кухня — 9 кв.м., санузел совмещен; душевая, в историческом центре г. Таррагоны (Испания) побережье Коста-Дорада, рядом расположены площадь Форум, площадь де Рей, кафедральный собор Таррагоны, до моря 15 минут пешком. Квартира идеально подходит как для семейной пары, так и для детей прибывающих на обучение в Испанию. Цена 50 000 Евро. ТОРГ!!!