главная

Дом в Кесарии, Израиль                                Дубинина Татьяна  8-926-296-10-28

Кесария по-русски Цесарея (Царственная, от слова цесарь – царь) – находится на живописной прибрежной равнине вдоль побережья Средиземного моря в 45 километрах от Тель-Авива. Сегодня Кесария – это красивые роскошные дома, особенно вдоль залива Кесарии и на территории археологического парка, где находятся престижные виллы и резиденции многих министров и известных людей страны и зарубежья. Кесария является очень популярнейшим местом среди VIP-персон, которые любят спокойствие и уединение, а также самый богатый и аристократический район страны, значительно отличающийся от других с точки зрения больших размеров приусадебных участков. Кесария является единственным местом в Израиле, где городом управляет частная организация Корпорация развития Кесарии (Фонд Ротшильда), а не муниципальной власти.

Продается двух этажный дом в одном из живописных и престижных районах Кесарии, в пешей доступности от Средиземного моря. Является частью большого дома(всего две части, на иврите с русской транскрипцией байт думишпахти, или дом на две семьи). Общая площадь дома — 210 кв.м.площадь прилегающего земельного участка — 600 кв.м. Дом расположен в 10 минутах ходьбы от  моря, из окна открывается потрясающий вид на Средиземное море. Год постройки дома — 1995, капитально отремонтирован в 2017 году. Есть большой бассейн. В доме имеется пять комнат и холл, кухня, три санузла, газ, камин на керосине, дом  продается с эксклюзивной итальянской мебелью, в отдельных местах требует реставрации. Дом светлый и теплый, современные и дорогие окна, подняться на второй этаж можно по великолепной лестнице из красного дерева работы искусных арабских мастеров.   Емкости для керосина и двух газовых баллонов вынесены за пределы дома. Участок имеет хорошо продуманную систему водоотведения. Впереди дома общественная территория, которую можно великолепно обустроить.  Цена  2 000 000 $                                                   Дубинина Татьяна  8-926-296-10-28

      

 

 

 

     

 

 

 

 

 

главная, Продажа квартиры

8-926-296-10-28   юрист Дубинина Татьяна      

Согласно статьи п.1 ст. 244  ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). При этом, если речь идет о собственности супругов, такая собственность является совместной.

В каких случаях возникает долевая собственность?

  • приватизация;
  • наследство;
  • дарение;
  • раздел имущества супругами;
  • решение суда.

При приватизации квартира оформляется на всех, кто на момент начала процедуры был в ней прописан и не отказался от своего права на оформление в собственность. При принятии наследства возникает столько долей, сколько наследников вступают в свои права. При передаче доли в дар прежний собственник может выделить такую долю, какую сочтет нужным нескольким одаряемым. Кроме того, доли  появляются при разделе общей совместной собственности бывших супругов или по иным причинам, при которых основанием права собственности является решение суда. Порядок пользования квартирой может быть определен различными способами. Как правило, если доли в квартире принадлежат проживающей в ней семье, вопросов с пользованием площадями не возникает. Если возникает необходимость раздела, жильцы договариваются между собой или, при невозможности прийти к соглашению, обращаются в суд с иском об определении порядка пользования. Следует понимать, что разделу подлежит только площадь жилых комнат и только в том случае, если доля не является малозначительной относительно жилой площади квартиры. К примеру, если двухкомнатной квартирой владеют 2 собственника с равными долями, порядок пользования может быть определен так, чтобы каждому досталось по комнате. Однако, если площади комнат не равны, раздела «по справедливости» не получится, в любом случае одному достанется большая комната, а другому меньшая. Если же, например, однокомнатная квартира принадлежит двоим собственникам, то определить порядок пользования ею по суду уже не представляется возможным. Это же относится и к любым другим ситуациям, когда жилье не делится «по комнатам» или пропорциональный собственности метраж слишком мал и исключает возможность пользоваться собственностью как жильем.  

Продажа доли относится к тем операциям с недвижимостью, которые собственник не вправе совершать единолично, без согласия сособственников. Согласно требованиям действующего законодательства, статьи 250 ГК РФ, продавец доли, прежде всего, обязан предложить ее приобрести всем сособственникам, причем по цене не ниже той, за которую будет продана покупателю. И только в том случае, если ни один из собственников не согласится на приобретение, продавец может делать подобные предложения третьим лицам.

Есть два варианта для получения соответствующего нотариального документа — отказа от преимущественного права покупки:

  1. Сособственник оформляет отказ на покупку самостоятельно у нотариуса.
  2. Продавец оформляет у нотариуса и высылает сособственнику заказное письмо с предложением о покупке доли по указанной цене. При отсутствии согласия сособственника на покупку в течение 30 дней продавец вправе делать аналогичные предложения третьим лицам. Важно учитывать и то, что сособственник доли может проживать по другому адресу и здесь необходимо уведомить его надлежащим образом.

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире.

С каждым годом увеличивается число квартир, в которых собственниками являются несовершеннолетние дети. В одних случаях дети становятся собственниками при приватизации. В других родители дарят детям доли в праве собственности. Преимущественно при покупке квартиры родители используют средства материнского капитала(сертификата), при этом возникает прямая обязанность наделения всех членов семьи и несовершеннолетних при реализации средств сертификата. Таким образом защищаются имущественные права несовершеннолетних граждан. Однако в ситуации, когда семья, например, решает продать квартиру и приобрести более просторное жилье или вообще переехать в другой регион, процедура оформления будет несколько сложнее, при этом требуется разрешение органов опеки. Органы опеки и попечительства дают согласие на продажу имущества несовершеннолетних. Причем, если раньше допускалось наделение несовершеннолетнего любой собственностью, соответствующей требованиям, то с 2016 года необходимо, чтобы она была именно приобретена взамен отчуждаемой. При совершении сделки, необходимо учитывать возраст несовершеннолетнего. Таким образом, при проведении, к примеру, сделки купли-продажи или договора дарения, где собственник несовершеннолетний до 14 лет, то от его имени действует его законный представитель; по достижении 14 лет и после получения паспорта ребенок распоряжается своей недвижимостью сам, но с согласия и в присутствии законного представителя.

 

 

 

главная, покупка квартиры, Продажа квартиры

Определение понятию жилого помещения дано в статье 15 Жилищного кодекса (ЖК РФ)

 

  1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).
  2. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласано Постановлению Правительства РФ от 28.01.2016 №47 ( в ред. от 25.03.2015 г., с изм. 03.02.2016)»Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.» утвержден порядок признания помещения жилым и требования к жилым помещениям.

  1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
  2. Жилым помещением признается:

жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

  1. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Одним жилым помещением может считаться весь дом — если он частный (одноквартирный), отдельная квартира (в многоквартирном доме) либо отдельная жилая комната (это, как правило, в общежитиях и коммунальных квартирах). Жилым помещением может быть признана также часть жилого дома или часть квартиры, но не часть комнаты (ст. 16 ЖК РФ).

 

главная

Инвестиции  в недвижимость требуют продуманных и взвешенных решений. Основной  целью приобретения квартиры  является  улучшения жилищных  условий, переезд  из одного города в другой. Приобретение права собственности на  квартиру на первый взгляд кажется не сложным процессом.  Многие полагаются на  то, что интересы  Продавца представляет либо риэлтор, либо юрист, а значит, все стороны будут заинтересованы совершить сделку купли-продажи. А ведь можно купить «КОТА В МЕШКЕ», потерять деньги и остаться без квартиры. Давайте попробуем разобраться, в чем заключается работа риэлтора? Риэлтор занимается подбором недвижимости  по заданным Клиентом параметрам, просматривает информационные интернет источники и базы данных с Объектами недвижимости, продает, выставляет в рекламу квартиру, выезжает на показы, участвует на внесении аванса, присутствует на сделке и при подписании акта приема-передачи квартиры.  Юрист  Дубинина Татьяна  опыт работы в недвижимости с 2002 года   8-926-296-1028  e-mail: dtv_dialog@mail.ru   

Юрист предварительно анализирует полученную от риэлтора  или от Клиента информацию, согласует условия внесения аванса и возврата аванса в случае выявления рисков, прорабатывает безопасную схему сделки, проверяет юридическую чистоту Объекта, согласует порядок взаиморасчетов, составляет договор купли-продажи или согласует текст договора и контролирует все этапы сделки до государственной регистрации перехода права к Покупателю.  Как правило, в Агентстве недвижимости на 25-30 агентов один юрист, который и должен осуществлять проверку по всем этапам сделки. Обязанность риэлтора донести, как можно более полную информацию до юриста, для того чтобы была проведена тщательная экспертиза документов, проверка Объекта и всей информации по сделке. К сожалению не всегда риэлтор передает всю информацию, поэтому юридическое сопровождение сделки при выборе Клиентом Объекта недвижимости самостоятельно, проще и выгоднее в финансовом отношении, провести, привлекая юриста, который будет полностью вести всю сделку от начала  до подписания акта приема-передачи.  И в этом случае Клиент сможет существенно сократить затраты на оплату услуг и получить более профессиональную и качественную услугу.  Юрист будет сопровождать Клиента на авансировании, консультировать Клиента по ходу сделки, выезжать на сделку и контролировать заключение договора купли-продажи и порядок взаиморасчетов, а так же передачу документов на государственную регистрацию и получение документов после государственной регистрации.  Как правило, в Агентства недвижимости ранее набирали Агентов без опыта работы, которые приезжали из регионов и  затем проводили обучение и допускали на телефонные дежурства и переговоры с Клиентами. Конечно же, это похвально, когда есть амбициозные цели – по приобретению собственного жилья. Но для этого нужны годы кропотливого труда, работа без выходных, всегда быть на связи с Клиентом.  Задача юриста обеспечить безопасность и грамотное проведение сделки, принятие правильных и грамотных решений в нестандартных ситуациях, провести профессионально переговоры в интересах Клиента.  Юрист Дубинина Татьяна,  опыт работы в недвижимости с 2002 года,  8-926-296-1028 , e-mail: dtv_dialog@mail.ru   ВАЖНО ПОМНИТЬ, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке!  Чудес не бывает, как не бывает квартир ниже рыночной цены, а если цена ниже рынка — стоит задуматься, а почему?  А так же стоит понимать, что работа с Агентством  недвижимости это не гарант безопасности – ведь организационно-правовая форма у Агентства недвижимости это Общество с ограниченной ответственностью (ООО) с Уставным капиталом в размере 10 000 рублей. Делайте выводы сами! Агентства недвижимости Гарантийные сертификаты или Обязательства, в которых прописана ответственность Агентства в результате проведения сделки. Конечно же это больше пиар акция Агентств и не более. Так как только Страховая Компания при страховании имущества от определенных рисков может гарантировать сумму возмещения в случае возникновения страхового случая. Не всегда Клиент дочитывает текст гарантийного Обязательства. Мировая практика показывает и я уверенна, что мы к этому придем, что каждый должен заниматься свои делом. Риэлтор подбирать Объекты, отслеживать цены на рынке недвижимости, хорошо разбираться в планировках типовых и индивидуальных проектов  домов и планировок квартир, продавать Объекты недвижимости, грамотно и интересно  рекламировать, выезжать на показы Объектов, в целом понимать схему сделки, сопровождать Клиента до подписания акта приема-передачи квартиры. А юрист должен быть всегда максимально ответственно подойти и сопровождать Клиента на всех этапах сделки.  НЕ ЗАБЫВАЙТЕ, ЧТО КАЖДЫЙ ДОЛЖЕН ЗАНИМАТЬСЯ СВОИМ ДЕЛОМ!!! И НАМ ВСЕМ ХОРОШО ИЗВЕСТНО, ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА ПИРОГИ НАЧИНАЕТ ПЕЧЬ САПОЖНИК, А САПОГИ ТОЧАТЬ ПИРОЖНИК!

Если Вам, необходима, юридическая поддержка при совершении сделки с недвижимым имуществом звоните: 8-926-296-1028 Дубинина Татьяна, или пишите   dtv_dialog@mail.ru        

Конечно же, и предложение по всеобщему нотариальному удостоверению сделок ни к чему хорошему, как дополнительным расходам со стороны Потребителя не приведет, да и не готовы нотариусы осуществлять такой объем работы, ведь при удостоверении сделки у Вас в лучшем случае проверят документы удостоверяющие личность, зачитают вслух договор купли-продажи, плюс пожалуй, в одном это ускорение процесса регистрации, нос увеличением затрат по сделке. Для нотариальных сделок – это три дня. Известно и немало негативных последствий совершенных сделок с нарушением законодательства через нотариуса. Я думаю, у каждого была возможность посидеть в очереди у нотариуса при составлении простых нотариальных заявлений.

 

 

 

 

главная

Госдума приняла закон о возобновлении «дачной амнистии» до 1 марта 2021 года.

Комитет Госдумы по государственному строительству и законодательству рекомендовал продлить «дачную амнистию» на срок до 1 марта 2021 года — вместо срока, предусмотренного текстом первого чтения — до 1 марта 2022 года.

По словам главы комитета Павла Крашенинникова, это решение «было названо компромиссным, поскольку такой срок представляется достаточным, чтобы граждане успели воспользоваться упрощенным порядком оформления своих прав на дачную недвижимость». Также ко второму чтению комитет рекомендовал сделать бессрочной норму о возможности установления субъектами РФ предельных максимальных цен кадастровых работ. В комитете ответили, что без изменений рекомендовано оставить следующие положения законопроекта: срок льготного бесплатного предоставления в собственность членам садоводческих и огороднических товариществ (СНТ) земельных участков, находящихся в публичной собственности, в том числе земель общего пользования, продлевается до 1 марта 2022 года, устанавливается прямая обязанность органов власти проводить все необходимые действия по образованию земельного участка (межевание, постановка на государственный кадастровый учет) придомовой территории многоквартирных домов. На органы власти также возлагается обязанность по информированию граждан об изменениях в правилах строительства домов на дачных и садовых участках.

Если вспомнить начало старта, то «дачная амнистия» была принята в 2006 году, когда был введен упрощенный порядок оформления прав граждан на недвижимость: садовые дома, дачные и садовые земельные участки, а также объекты индивидуального жилищного строительства. «Дачная амнистия» действовала до 1 марта 2019 года.

 

главная, Продажа квартиры

С 31 июля 2019 года сделки по отчуждению долей всеми участниками общей собственности по одной сделке не подлежат обязательному нотариальному удостоверению.  

 

С 1 января 2016 года действует обязательная нотариальная форма договора (нотариальное удостоверение сделки) по некоторым видам сделок с недвижимостью:

— для всех сделок с недвижимым имуществом, где имущество принадлежит продавцу (дарителю) на праве общей (долевой или совместной) собственности, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей;

— для всех сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях распоряжения органов опеки и попечительства;

—  для всех сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Согласно Федерального Закона от 01.05.2019 года № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» в статье 5 указано следующее, что в части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации.

Федеральный закон вступает в силу с 31.07.2019 года и при участии всех участников долевой собственности при совершении сделки – нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости не требуется, а участники сделки, подписывают договор в простой письменной форме без лишних затрат на нотариальное удостоверение.

 

главная, Загородная недвижимость

Как известно, с 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 N 217-ФЗ   

Закон вводит понятия огородного земельного участка и садового земельного участка.

Огородный земельный участок – это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур, садовый земельный участок – это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Как видного из понятия садового земельного участка, на участке могут размещаться садовые и жилые дома. Основное отличие жилого дома от садового заключается в том, что в первом можно полноценно проживать на постоянной основе. То есть зарегистрироваться в нем.
Новым законом предусмотрена возможность признания садового дома жилым и жилого дома – садовым. Порядок такого признания устанавливается Правительством Российской Федерации. Такой порядок был принят Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2018 г. N 1653.
Какие документы необходимы: садовый дом признается жилым домом и жилой дом – садовым на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый или жилой дом.
Для признания садового дома жилым и наоборот необходимо предоставить непосредственно в орган местного самоуправления или в многофункциональный центр (далее — МФЦ) пакет документов следующего содержания:
1) Заявление о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом.
В заявлении необходимо указать:
-кадастровый номер садового дома или жилого дома и кадастровый номер земельного участка, на котором расположен садовый дом или жилой дом;
— почтовый адрес заявителя или адрес электронной почты заявителя;
— способ получения решения уполномоченного органа местного самоуправления. Способов получения несколько: почтовое отправление с уведомлением о вручении, электронная почта, получение лично МФЦ, получение лично в уполномоченном органе местного самоуправления.
2) Выписку из Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), где указано, что именно заявитель является собственником садового или жилого дома. Выписка из ЕГРН предоставляется по желанию заявителя, если она не предоставлена, то орган местного самоуправления получает ее самостоятельно. Если же право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, то вместо выписки необходимо предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на садовый или жилой дом.
3) Заключение по обследованию технического состояния объекта. Оно подтверждает соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, которые установлены Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Такое заключение выдается организацией, которая является членом саморегулируемая организация (далее – СРО) в области инженерных изысканий (заключение необходимо только в случае признания садового дома жилым).
4) Нотариально удостоверенное согласие третьих лиц, если садовый или жилой дом обременен правами этих лиц.
После того как все документы переданы, заявителю выдается расписка об этом, с указанием перечня всех документов и даты их принятия органом местного самоуправления или МФЦ.

Решение о признании или об отказе в признании принимается не позднее 45 календарных дней с момента принятия заявления. В случае принятия положительного решения, заявителю, способом, который он выбрал в заявлении, в течении 3 дней направляется решение о признании садового дома жилым или жилого дома – садовым.
Орган местного самоуправления может отказать в признании садового дома жилым или жилого дома садовым домом только в строго определенных случаях:
1) Когда заявитель не включил в пакет документов заявление или заключение по обследованию технического состояния.
2) Если заявитель не является собственником садового или жилого дома.
3) Если в ЕГРН право собственности на садовый или жилой дом не зарегистрировано, и правоустанавливающие документы не предоставлены (в таком случае заявителю отводится 15-дневный срок, чтобы «донести» правоустанавливающие документы).
4) Не предоставлено нотариально удостоверенное согласие третьих лиц, если садовый или жилой дом обременены их правами этих лиц.
5) Если садовый или жилой дом размещены на земельном участке, вид разрешенного использования которого этого не допускает.
6) Если жилой дом используется в качестве места постоянного проживания заявителя.
Решение об отказе также направляется заявителю, способом который он выбрал.

главная

               8-926-296-10-28   Дубинина Татьяна

Если недвижимость приобретена в период брака, то она является общим совместно нажитым имуществом супругов (исключением является брачный договор в отношении которого, устанавливается иной режим владения). Вопросы, связанные с правами на имущество, приобретенное в период брака, регулируются нормами Семейного Кодекса РФ. На моей практике встречались часто случае, когда молодые люди, не буду прагматичными и не учитывая, то что браки часто расторгаются, боясь обидеть другую сторону – не заключали брачный договор, но совершали сделки с недвижимым имуществом. А в суде потом, доказать трудно по истечению лет, то что  например, первая квартира была подарена родителями сыну, а далее сын от продажи этой квартиры вложил деньги в ипотечную квартиру, но большей площади, которую приобрел в период брака. Это самый простой пример, который можно привести.

Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов возможно:

  1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
  2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
  3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Существует несколько вариантов раздела ипотечной квартиры, приобретенной в период брака, т.е. общее совместно нажитое имущество супругов:

— Раздел по соглашению сторон. При взаимном согласии супругов, недвижимость может быть разделена между ними в соответствии с условиями нотариально удостоверенного соглашения о добровольном разделе общего совместного имущества. В соглашении стороны вправе отступить от равенства долей. Размер доли каждого в праве собственности может быть изменен как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Как один из вариантов раздела – квартира может быть передана в собственность одного из бывших супругов, при условии выплаты другому денежной компенсации за переданную долю в этой квартире. Стоимость компенсации определяется по взаимному соглашению сторон. В соглашение может быть указано, кто несет расходы по оформлению соглашения и его регистрации. А так же, необходимо получить предварительное согласие банка(залогодержателя). Согласие банка оформляется письменно, при наличии указанного документа нотариус оформляет соглашение о разделе имущества между супругами.

— Раздел ипотечной квартиры через суд.   В случае разногласия сторон, если бывшие супруги не приходят к взаимному соглашению о разделе ипотечной квартиры, то остается единственное решение – это обращение в суд. Супруг, считающий, что его права нарушаются вправе обратиться в суд с иском о разделе общего совместного имущества – квартиры приобретенной с использованием кредитных средств банка(ипотека). Его требование должно заключаться в выделении доли в праве собственности на квартиру. По общему правилу доли супругов при разделе квартиры являются равными. Один из супругов может предоставить, как доказательство происхождения денежных средств внесенных на приобретение квартиры, переданные в дар или полученные по наследству. При наличии непогашенного ипотечного кредита на спорную квартиру, к обязательному участию в деле привлекается и банк(залогодержатель), который выступает в качестве третьего лица без самостоятельных требований. При разрешении спора суд своим решением определяет доли сторон в спорной квартире. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов из интересов несовершеннолетних детей, учитывая и тот факт, что другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал денежные средства в ущерб семьи. После вступления в законную силу судебного решения о разделе ипотечной квартиры, необходимо передать документы на государственную регистрацию в Росреестр.

Но не всегда мы, к сожалению, храним документы, которые подтверждают тот или иной факт приобретения недвижимости на деньги одного из бывших супругов или их родителей. Возникают сложности с оплатой ипотечного кредита, так как супруга может находится в декретном отпуске и не иметь достаточно средств для его погашения, это может быть единственное жилье, которое приобрели супруги.

8-926-296-10-28   Дубинина Татьяна

 

 

главная

Покупка квартиры с использованием кредитных средств банка (ипотека)                        8-926-296-10-28  Дубинина Татьяна

Ипотеку предоставляют кредитные организации(банки), задача банка выдать кредит и извлечь прибыль. Поэтому банки при одобрении кредита оценивают свои риски, выдвигают ряд требований к гражданину. Нет необходимости запоминать все требования, лучше всего обратиться к юристу или риэлтору, который поможет в приобретении квартиры.

Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью все силы направить на работу. У пенсионеров  ниже доходы, им сложнее выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, и дополнительные условия).

Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому предоставить кредиты семьям более надежно, где оба супруга имеют постоянную работу.

Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банки учитывают предыдущие периоды трудовой деятельности: как часто менялось место работы и причины увольнения.

Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса стартует от 10–15%, в зависимости от предложений банков. Но чем больше Клиент сможет внести денег в качестве первоначального взноса, тем выгоднее условия ему предложат и процент по ипотеке.

Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого Клиент банка должен представить информацию о своих доходах, а так же при необходимости информацию о доходе созаемщика.

Оплата предыдущих кредитов. Для одобрения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента. Банк запрашивает и кредитную историю по Заемщику.

Как правило гражданин заранее определяется с банком и выбирает его исходя из нескольких предпочтений: у гражданина открыт счет в данном банке, гражданин использует зарплатную кварту данного банка в этом случае банк предоставляет более выгодные условия. Банки предоставляют оптимальные предложения, которые подходят Вам. Эти предложения заключаются в следующем:

— низкая процентная ставка                                      

— максимальная сумма ипотеки

— порядок платежей

— возможные варианты страховки

— широкий перечень оценочных компаний и т.д.

Собирая пакет документов для одобрения Вас как физическое лицо, необходимо помнить, что перечень предоставляемых документов зависит от требования конкретного банка.

Стандартный пакет документов от физического лица для предоставления в банк, следующий:

— гражданский паспорт заемщика

— страховое свидетельство (СНИЛС)

— справку 2 НДФЛ о доходах гражданина за последние шесть месяцев

— сведения о семейном положении гражданина (Свидетельство о браке, свидетельство о рождении детей)

— копия трудовой книжки заверенная работодателем.

Примерный порядок действий при покупке квартиры по ипотеке:

  1. Подача заявки на получение ипотечного кредита
  2. Выбор недвижимости
  3. Сбор и подача пакета документов на квартиру в банк
  4. Получение одобрения(решения) на квартиру, как предмет залога

Подать заявку можно лично или через сервисы банка. Необходимо достоверно и точно заполнять анкетные данные, от этого зависит решение банка о предоставлении кредита.

После подачи анкеты и пакета документов в банк уходит как правило 2-3 дня на рассмотрение Вашей заявки банком. Сотрудники банка Вам перезвонят, отправят смс — сообщение или сообщение о предоставлении кредита на электронную почту.

После получения положительного решения банка по вашей заявке, необходимо начинать поиск квартиры. Понятно, что лучше всего иметь представление какую квартиру, где и по какой цене ты собираешься покупать.

Покупка квартиры в доме-новостройке может обойтись Вам дешевле, но существуют риск, что застройщик не исполнит свои обязательства и Вы не сможете получить квартиру.

При покупке квартиры на вторичном рынке, необходимо учитывать, чтобы квартира прошла юридическую проверку и являлась ликвидной.

Ликвидность включает в себя несколько показателей:

— Расположение недвижимости. Привлекательность района, транспортная доступность, социальные объекты, которые расположены рядом. На каком этаже и в каком доме(этажность, серия дома) расположена квартира.

— Год постройки дома. Чем старше дом, тем меньше будет ее ликвидная стоимость квартиры.

— Конструктивные особенности жилья

— Внутреннее состояние квартиры. В квартире должно быть горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, установлены окна и двери, конструкция помещения обязательно должна соответствовать техническому плану.

8-926-296-10-28  Дубинина Татьяна

 

главная

8-926-296-10-28   Дубинина Татьяна

Новостройка, когда дом считается готовым.

Вы решили купить квартиру в доме-новостройке, находящемся на высокой стадии строительства, то должны отдавать себе отчет в том, что поселиться в квартире быстро не получится. Так как этому событию предшествует несколько этапов, без которых Застройщик не имеет права предоставлять допуск жильцам в квартиры. Такой срок может составить до одного года, но не нужно забывать, что срок передачи объекта участнику долевого строительства зафиксирован в договоре долевого участия(ДДУ).

Начнем с самого главного — с юридической точки зрения готовым считается объект с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию.

Первый этап – дом построен, но еще не введен в эксплуатацию.

Второй этап — дом полностью готов и сдан госкомиссии. Особенность этого этапа в том, что квартиры уже нельзя продавать по договорам долевого участия (ДДУ), и еще нельзя – по договору купли-продажи.

Третий этап – на этом этапе, оформляется собственность, покупателям квартир выдают ключи. Можно заселяться, можно начинать делать ремонт. На этой стадии с покупателями заключаются только договоры купли-продажи.

Второй этап по времени самый короткий, в среднем она занимает не более двух месяцев. А в целом весь  цикл реализации жилого комплекса, может затянуться до года. Но и здесь, могут быть и отклонения – в ту или иную сторону: все зависит от расторопности Застройщика и от готовности официальных инстанций принять его работу.

Окончательный этап строительства состоит из ряда обязательных процедур.

Процедура ввода дома в эксплуатацию и весь процесс регламентируется статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ-190) и положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное Постановлением Правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.), в которых описаны все этапы проверок выполненных строительных работ, начиная от получения застройщиком разрешения на строительство и заканчивая последними отделочно-строительными работами».

В первую очередь важно, чтобы дом был достроен, т.е. на объекте должны быть закончены все основные строительные работы: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы. Факт завершения строительства дома должен быть подтвержден официально и документально. Для этого производятся работы по обмерам БТИ, выдается технический паспорт. На Дом выдаются справки о подключении к инженерным коммуникациям. Чтобы соответствующему дому выдали справки о подключении к инженерным коммуникациям, необходимо получить  заключение о соответствии на инженерные сети, а затем разрешение на ввод сетей в эксплуатацию.На следующем этапе выдается Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации – ЗОС.

Создается комиссия, включая органы региональной власти, а также в нее входят представители организаций, которые выдают тех. условия, а также осуществляют надзор — от МЧС до санэпиднадзора, идет проверка всей исполнительной документации, а также выполненных работ в соответствии с проектной документацией и с действующими нормативами. Если нарушений и недостатков нет, то выдается ЗОС, а после выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ЗОС — подтверждает, что строительство дома выполнено в полном объеме и в соответствии с технической документацией, а разрешение на ввод в эксплуатацию удостоверяет, что объект прошел государственную проверку и все работы были проведены согласно нормативам.

После постановки дома на государственный кадастровый учет собственники могут регистрировать права на готовые квартиры и распоряжаться своим недвижимым имуществом.
Застройщик обязан произвести еще несколько важных работ и мероприятий: закончить работы по благоустройству территории, предоставить все необходимое для присвоения объекту почтового адреса, передать дом управляющей организации и эксплуатирующей организации, которая будет производить расчеты и начисление за коммунальные услуги и будет осуществлять содержание дома. Застройщик вместе с УК заключает с договоры поставщиками электричества, воды и газа, проводятся пуско-наладочные работы лифтов и инженерных систем. Далее Застройщик обязан информировать участников долевого строительства о вводе дома в эксплуатацию и подписать акт приема-передачи.

8-926-296-10-28   Дубинина Татьяна