главная, покупка квартиры, Продажа квартиры

Определение понятию жилого помещения дано в статье 15 Жилищного кодекса (ЖК РФ)

 

  1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).
  2. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласано Постановлению Правительства РФ от 28.01.2016 №47 ( в ред. от 25.03.2015 г., с изм. 03.02.2016)»Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.» утвержден порядок признания помещения жилым и требования к жилым помещениям.

  1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
  2. Жилым помещением признается:

жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

  1. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Одним жилым помещением может считаться весь дом — если он частный (одноквартирный), отдельная квартира (в многоквартирном доме) либо отдельная жилая комната (это, как правило, в общежитиях и коммунальных квартирах). Жилым помещением может быть признана также часть жилого дома или часть квартиры, но не часть комнаты (ст. 16 ЖК РФ).

 

главная

Покупка квартиры с использованием кредитных средств банка (ипотека)                        8-926-296-10-28  Дубинина Татьяна

Ипотеку предоставляют кредитные организации(банки), задача банка выдать кредит и извлечь прибыль. Поэтому банки при одобрении кредита оценивают свои риски, выдвигают ряд требований к гражданину. Нет необходимости запоминать все требования, лучше всего обратиться к юристу или риэлтору, который поможет в приобретении квартиры.

Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью все силы направить на работу. У пенсионеров  ниже доходы, им сложнее выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, и дополнительные условия).

Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому предоставить кредиты семьям более надежно, где оба супруга имеют постоянную работу.

Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банки учитывают предыдущие периоды трудовой деятельности: как часто менялось место работы и причины увольнения.

Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса стартует от 10–15%, в зависимости от предложений банков. Но чем больше Клиент сможет внести денег в качестве первоначального взноса, тем выгоднее условия ему предложат и процент по ипотеке.

Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого Клиент банка должен представить информацию о своих доходах, а так же при необходимости информацию о доходе созаемщика.

Оплата предыдущих кредитов. Для одобрения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента. Банк запрашивает и кредитную историю по Заемщику.

Как правило гражданин заранее определяется с банком и выбирает его исходя из нескольких предпочтений: у гражданина открыт счет в данном банке, гражданин использует зарплатную кварту данного банка в этом случае банк предоставляет более выгодные условия. Банки предоставляют оптимальные предложения, которые подходят Вам. Эти предложения заключаются в следующем:

— низкая процентная ставка                                      

— максимальная сумма ипотеки

— порядок платежей

— возможные варианты страховки

— широкий перечень оценочных компаний и т.д.

Собирая пакет документов для одобрения Вас как физическое лицо, необходимо помнить, что перечень предоставляемых документов зависит от требования конкретного банка.

Стандартный пакет документов от физического лица для предоставления в банк, следующий:

— гражданский паспорт заемщика

— страховое свидетельство (СНИЛС)

— справку 2 НДФЛ о доходах гражданина за последние шесть месяцев

— сведения о семейном положении гражданина (Свидетельство о браке, свидетельство о рождении детей)

— копия трудовой книжки заверенная работодателем.

Примерный порядок действий при покупке квартиры по ипотеке:

  1. Подача заявки на получение ипотечного кредита
  2. Выбор недвижимости
  3. Сбор и подача пакета документов на квартиру в банк
  4. Получение одобрения(решения) на квартиру, как предмет залога

Подать заявку можно лично или через сервисы банка. Необходимо достоверно и точно заполнять анкетные данные, от этого зависит решение банка о предоставлении кредита.

После подачи анкеты и пакета документов в банк уходит как правило 2-3 дня на рассмотрение Вашей заявки банком. Сотрудники банка Вам перезвонят, отправят смс — сообщение или сообщение о предоставлении кредита на электронную почту.

После получения положительного решения банка по вашей заявке, необходимо начинать поиск квартиры. Понятно, что лучше всего иметь представление какую квартиру, где и по какой цене ты собираешься покупать.

Покупка квартиры в доме-новостройке может обойтись Вам дешевле, но существуют риск, что застройщик не исполнит свои обязательства и Вы не сможете получить квартиру.

При покупке квартиры на вторичном рынке, необходимо учитывать, чтобы квартира прошла юридическую проверку и являлась ликвидной.

Ликвидность включает в себя несколько показателей:

— Расположение недвижимости. Привлекательность района, транспортная доступность, социальные объекты, которые расположены рядом. На каком этаже и в каком доме(этажность, серия дома) расположена квартира.

— Год постройки дома. Чем старше дом, тем меньше будет ее ликвидная стоимость квартиры.

— Конструктивные особенности жилья

— Внутреннее состояние квартиры. В квартире должно быть горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, установлены окна и двери, конструкция помещения обязательно должна соответствовать техническому плану.

8-926-296-10-28  Дубинина Татьяна

 

главная

В статье отражены новые нормы, которые начнут действовать с 2018 года и повлияют на весь строительный рынок России.

              Требования   к    строительной   организации.

Для начала, законодатель сузил круг лиц, которым разрешено строить жильё. Теперь таким правом обладают только хозяйственные общества – ООО, ПАО, АО. Разного рода кооперативы, некоммерческие организации, товарищества застройщиков, а также иные юр.лица этой возможности лишены.

Компании, занимающейся строительством жилья, следует иметь в названии словосочетание «специализированный застройщик». Одновременно она обязана обладать не менее чем трёхлетним опытом возведения многоэтажных домов и сдать заказчикам не меньше 10 000 квадратных метров жилой площади.

Ситуация на первый взгляд получается тупиковой для тех компаний, которые имели опыт строительства, но напрямую не выступали как Застройщик, а занимались строительством или участвовали в строительстве как генподрядная организация. Законодатель вышел из этой ситуации и указал, что компания может получить статус застройщика, если она ранее участвовала в строительстве в качестве генподрядчика или техзаказчика. Таким образом, новым участникам рынка придется несколько лет заниматься подрядными работами. И только потом им разрешат самостоятельно возводить многоэтажные дома.

Закон обязал застройщика проводить экспертизу проектной документации, даже если он занимается только малоэтажными домами.

Изменения в положениях о финансовой устойчивости.

Нормативно-правовой акт отменяет указание величины уставного капитала, но для выдачи новых разрешений на строительство с 01 января 2018 года будет применяться ряд других требований:

— организация обязана располагать собственными средствами в сумме не менее 10% от стоимости строительства. Одновременно на единственном расчетном счете компании должно находиться не менее 10% денежных средств от общей стоимости проекта по одному разрешению.

На сегодня мало кто из компаний соответствует таким условиям. Многие строители арендуют необходимое оборудование и строительную технику на конкретный период времени. Держать технику на балансе не выгодно, возникают дополнительные расходы и налоги. В связи с новыми требования закона, организация будет вынуждена приобретать часть оборудования  и отражать его в учете.

Все обязательства строителей, исключая получение средств по Договору долевого участия и с возведением объекта в рамках одного разрешения, не должны быть более одного 1%  от проектной стоимости. В связи с этим перекрывается возможность нецелевого использования средств.

Финансовые ограничения Застройщиков.

В законе четко сформулированы и ограничены собственные расходы Застройщика.  Затраты на банковское обслуживание, зарплату всех сотрудников, выплаты им гарантированных компенсаций по ТК РФ и коллективному договору, оплату услуг организаций, выступающей в качестве единоличного исполнительного органа, расходов связанные с арендой, рекламой, коммунальными иными платежами за услуги не могут превышать 10 % от проектно стоимости работ. Нормативы достаточно жесткие.

Законодатель ограничил общую сумму авансовых платежей Застройщика, которые не должны превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на строительство, проектную документацию, создание инженерных коммуникаций.

Закон обязал строительные компании учитывать полученные от дольщиков деньги отдельно по каждому дому, чтобы контролирующие органы смогли видеть расход денежных средств.

Для того, чтобы исключить незаконный вывод денег, нецелевое их использование, государственные органы усилили контроль и за банковскими операциями. При перечислении Застройщиком средств третьему лицу, то дополнительно с обычным распоряжением он должен будет направлять в банк договор с контрагентом, акты выполненных работ, приема-передачи товаров, счет-фактуры и другие документы, подтверждающие совершение сделки. При этом кредитная организация, если выявляет недостоверность информации при проверке документов, то направляет информацию в надзорный орган.

Еще одно нововведение, застройщик, техзаказчик и генподрядчик, работающие по заключенному между ними договору, обязаны открыть счета в одном уполномоченном банке и все платежи проводить только через эту банковскую организацию. Строительная организация должна иметь один расчетный счет.

Изменение способа обеспечения обязательств в целях возвращения средств дольщикам.

Строительство всегда было связано с большими рисками как для Застройщика, так и для участника долевого строительства. Банки ограничивают выдачу гарантий Застройщикам, а страховые Компания стараются применить повышенные тарифы, что сказывается на строительстве и тормозит его.

Законодатель решил создать компенсационный фонд, куда строительный фирмы будут отчислять обязательные взносы в размере 1,2% от  стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства застройщика Фонд вернет их деньги. Нужно понимать, что будут ограничения, например компенсации подлежит стоимость не более чем 120 кв.м., при чем рыночную стоимость метров будет определять уполномоченный правительством РФ федеральный орган исполнительной власти – Росстат (осуществляет функции по выработке гос. политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета). При этом сохраняется право у строительной организации заключать договор страхования гражданской ответственности в пользу участников долевого строительства.

Ограничение не целевого использования средств дольщиков. 

Были факты того, что строительные компании занимались и другими видами бизнеса, оказывая транспортные, агентские услуги, занимаясь арендой недвижимости, инвестиционной деятельность. Такие действия приводи часто к банкротству застройщика.

Государство ввело запрет на занятие другими видами бизнеса для строителей многоквартирных домов. В рамках нового акта лица, возводящие многоэтажные дома, не вправе кредитоваться или брать займы на цели, не связанные со строительством. Запрет коснулся и на использование имущества для обеспечения исполнения, как своих обязательств, так и обязательств третьих лиц (если они напрямую не связаны со строительством).

Закон запретил застройщикам выпускать, а также выдавать ценные бумаги и облигации(не касается собственных эмиссий собственных акций), приобретать акции и другие ценные бумаги третьих лиц также запрещается.

Законодатель запрещает строительным компаниям выступать в качестве займодавца, заниматься выдачей ссуд, займов. Особо отмечено, что застройщик в рамках одного разрешения на строительство не вправе совершать сделки, не связанные с привлечением средств дольщиков и строительством самого многоквартирного дома.

 Требования к исполнительному органу застройщика и прозрачность деятельности компании.

Введены обязательные требования к руководителям Застройщика, так директоров и главным бухгалтером не могут быть лица с непогашенной судимостью за экономические и государственные преступления. Директором и главным бухгалтером не могут быть граждане, которые в течение трех лет до момента подачи проектной декларации привлекались на основании решения арбитражного суда к солидарной ответственности по долгам юридических лиц-банкротов, являлись их директорами или гл. бухгалтерами, либо владели не менее чем 25% капитала застройщика-банкрота. Такие же требования предъявляются и к учредителю, владеющему не менее чем 25% капитала строительной организации. В случае, если собственник на момент подачи декларации не соответствует вышеуказанным условиям, то он обязан продать часть своей доли или выйти из числа участников. Закон обязал Застройщика в течение трех дней с момента смены единоличного руководителя извещать об этом уполномоченный орган, учитывая роль руководителя в строительной организации.

Закон обязал каждого Застройщика раз в три месяца размещать на своем сайте бухгалтерскую документацию, отчеты, аудиторское заключение, на этом же сайте будут размещать информацию и надзорные органы и контролирующие органы, фонд защиты прав дольщиков и Росреестр.


Подводя итоги и анализируя нововведения можно уверенно сказать о положительных тенденциях, которые могут позитивно повлиять на прозрачность работы застройщика перед участниками долевого строительства. Появится возможность компенсировать затраты участникам долевого строительства, но пока не понятно как это будет работать на практике, и какова сумма компенсации будет по отношению к вложенным средствам участника долевого строительства. Понятно, что это и приведет к сокращению числа застройщиков, уменьшению конкуренции, увеличении монополии данного рынка отдельными Застройщиками. И как итог: сокращение объемов возводимого жилья и увеличению стоимости строительства для всех участников.