На моей практике по работе с недвижимостью в качестве риэлтора, а затем юриста, бы много сделок, которые могли бы и не состоятся, но как правило исход сделки зависит от того, как грамотно провести переговоры, получить достоверную информацию по этапам проведения сделки, грамотно согласовать все условия ее проведения, заключить авансовое или иное соглашение и выйти на сделку, чтобы финалом ее стало приобретение права собственности – Покупателем и получение денежных средств – Продавцом.

Хочу сразу предостеречь и Продавцов недвижимости и Покупателей от того, что некоторые «доброжелатели» советуют отказаться от своего представителя, ну зачем нам второй риэлтор или юрист, когда у одной из стороны он есть, зачем переплачивать. Прошу не забывать о том, что один представитель не может в полной мере честно вести переговоры от  лица Покупателя и Продавца, всегда будет приоритетом один из участников. Условия одной стороны, будут всегда перевешивать условия другой стороны. Сделка конечно может состояться, зато проблемы могут возникнуть позже. Поэтому лучше не экономить на своем представителе, потому что Вы себя будете увереннее чувствовать, меньше тратить сил и нервов, всегда будете в курсе всех этапов сделки, будете уверены, что сделка пройдет успешно.

На практике сталкивалась с тем, что у риэлтора не хватало опыта вытянуть сделку и выйти на нее, приходилось участвовать как в проведении переговоров, так и внесении аванса/задатка, вносить изменение в договор купли-продажи, запрашивать дополнительные документы у другого участника сделки. Как правило простых сделок не бывает, просто сам Продавец и Покупатель не замечают сколько было проведено работы и поэтому порой кажется, что сделка прошла легко.

Перед тем, как приобретать недвижимость позаботьтесь о том, чтобы у Вас был свой представитель – это в любом случае будет гарантировать безопасность ее проведения, сэкономит Ваше время и Ваши нервы. Я не хочу приводить примеры, когда люди по своей самонадеянности оставались и без денег и без квартиры, таких примеров много, и не только при проведении  сделок в простой письменной форме, но и нотариальные сделки.

374-ФЗ от 27.11.2020 (вступил в законную силу 01.01.2021) «О внесении изменений в часть первую и вторую Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ»

В соответствии с настоящим Федеральным Законом  пункт 2 стать 217 был дополнен следующим абзацем:

пункт 2 статьи 217¹ дополнить абзацем следующего содержания:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.»

В частности, внесены поправки, которые напрямую касаются граждан – участников долевого строительства. Теперь продавцы жилья, приобретенного на первичном рынке, смогут сэкономить на налогах. Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам ее продать, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное – этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности – пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ). Внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли(-ей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (участием в жилищно-строительном кооперативе). Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или ЖСК. Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований, переуступка по ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно договору. До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты по договору долевого участия, переуступки прав требований, ЖСК.

В статье отражены новые нормы, которые начнут действовать с 2018 года и повлияют на весь строительный рынок России.

              Требования   к    строительной   организации.

Для начала, законодатель сузил круг лиц, которым разрешено строить жильё. Теперь таким правом обладают только хозяйственные общества – ООО, ПАО, АО. Разного рода кооперативы, некоммерческие организации, товарищества застройщиков, а также иные юр.лица этой возможности лишены.

Компании, занимающейся строительством жилья, следует иметь в названии словосочетание «специализированный застройщик». Одновременно она обязана обладать не менее чем трёхлетним опытом возведения многоэтажных домов и сдать заказчикам не меньше 10 000 квадратных метров жилой площади.

Ситуация на первый взгляд получается тупиковой для тех компаний, которые имели опыт строительства, но напрямую не выступали как Застройщик, а занимались строительством или участвовали в строительстве как генподрядная организация. Законодатель вышел из этой ситуации и указал, что компания может получить статус застройщика, если она ранее участвовала в строительстве в качестве генподрядчика или техзаказчика. Таким образом, новым участникам рынка придется несколько лет заниматься подрядными работами. И только потом им разрешат самостоятельно возводить многоэтажные дома.

Закон обязал застройщика проводить экспертизу проектной документации, даже если он занимается только малоэтажными домами.

Изменения в положениях о финансовой устойчивости.

Нормативно-правовой акт отменяет указание величины уставного капитала, но для выдачи новых разрешений на строительство с 01 января 2018 года будет применяться ряд других требований:

— организация обязана располагать собственными средствами в сумме не менее 10% от стоимости строительства. Одновременно на единственном расчетном счете компании должно находиться не менее 10% денежных средств от общей стоимости проекта по одному разрешению.

На сегодня мало кто из компаний соответствует таким условиям. Многие строители арендуют необходимое оборудование и строительную технику на конкретный период времени. Держать технику на балансе не выгодно, возникают дополнительные расходы и налоги. В связи с новыми требования закона, организация будет вынуждена приобретать часть оборудования  и отражать его в учете.

Все обязательства строителей, исключая получение средств по Договору долевого участия и с возведением объекта в рамках одного разрешения, не должны быть более одного 1%  от проектной стоимости. В связи с этим перекрывается возможность нецелевого использования средств.

Финансовые ограничения Застройщиков.

В законе четко сформулированы и ограничены собственные расходы Застройщика.  Затраты на банковское обслуживание, зарплату всех сотрудников, выплаты им гарантированных компенсаций по ТК РФ и коллективному договору, оплату услуг организаций, выступающей в качестве единоличного исполнительного органа, расходов связанные с арендой, рекламой, коммунальными иными платежами за услуги не могут превышать 10 % от проектно стоимости работ. Нормативы достаточно жесткие.

Законодатель ограничил общую сумму авансовых платежей Застройщика, которые не должны превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на строительство, проектную документацию, создание инженерных коммуникаций.

Закон обязал строительные компании учитывать полученные от дольщиков деньги отдельно по каждому дому, чтобы контролирующие органы смогли видеть расход денежных средств.

Для того, чтобы исключить незаконный вывод денег, нецелевое их использование, государственные органы усилили контроль и за банковскими операциями. При перечислении Застройщиком средств третьему лицу, то дополнительно с обычным распоряжением он должен будет направлять в банк договор с контрагентом, акты выполненных работ, приема-передачи товаров, счет-фактуры и другие документы, подтверждающие совершение сделки. При этом кредитная организация, если выявляет недостоверность информации при проверке документов, то направляет информацию в надзорный орган.

Еще одно нововведение, застройщик, техзаказчик и генподрядчик, работающие по заключенному между ними договору, обязаны открыть счета в одном уполномоченном банке и все платежи проводить только через эту банковскую организацию. Строительная организация должна иметь один расчетный счет.

Изменение способа обеспечения обязательств в целях возвращения средств дольщикам.

Строительство всегда было связано с большими рисками как для Застройщика, так и для участника долевого строительства. Банки ограничивают выдачу гарантий Застройщикам, а страховые Компания стараются применить повышенные тарифы, что сказывается на строительстве и тормозит его.

Законодатель решил создать компенсационный фонд, куда строительный фирмы будут отчислять обязательные взносы в размере 1,2% от  стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства застройщика Фонд вернет их деньги. Нужно понимать, что будут ограничения, например компенсации подлежит стоимость не более чем 120 кв.м., при чем рыночную стоимость метров будет определять уполномоченный правительством РФ федеральный орган исполнительной власти – Росстат (осуществляет функции по выработке гос. политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета). При этом сохраняется право у строительной организации заключать договор страхования гражданской ответственности в пользу участников долевого строительства.

Ограничение не целевого использования средств дольщиков. 

Были факты того, что строительные компании занимались и другими видами бизнеса, оказывая транспортные, агентские услуги, занимаясь арендой недвижимости, инвестиционной деятельность. Такие действия приводи часто к банкротству застройщика.

Государство ввело запрет на занятие другими видами бизнеса для строителей многоквартирных домов. В рамках нового акта лица, возводящие многоэтажные дома, не вправе кредитоваться или брать займы на цели, не связанные со строительством. Запрет коснулся и на использование имущества для обеспечения исполнения, как своих обязательств, так и обязательств третьих лиц (если они напрямую не связаны со строительством).

Закон запретил застройщикам выпускать, а также выдавать ценные бумаги и облигации(не касается собственных эмиссий собственных акций), приобретать акции и другие ценные бумаги третьих лиц также запрещается.

Законодатель запрещает строительным компаниям выступать в качестве займодавца, заниматься выдачей ссуд, займов. Особо отмечено, что застройщик в рамках одного разрешения на строительство не вправе совершать сделки, не связанные с привлечением средств дольщиков и строительством самого многоквартирного дома.

 Требования к исполнительному органу застройщика и прозрачность деятельности компании.

Введены обязательные требования к руководителям Застройщика, так директоров и главным бухгалтером не могут быть лица с непогашенной судимостью за экономические и государственные преступления. Директором и главным бухгалтером не могут быть граждане, которые в течение трех лет до момента подачи проектной декларации привлекались на основании решения арбитражного суда к солидарной ответственности по долгам юридических лиц-банкротов, являлись их директорами или гл. бухгалтерами, либо владели не менее чем 25% капитала застройщика-банкрота. Такие же требования предъявляются и к учредителю, владеющему не менее чем 25% капитала строительной организации. В случае, если собственник на момент подачи декларации не соответствует вышеуказанным условиям, то он обязан продать часть своей доли или выйти из числа участников. Закон обязал Застройщика в течение трех дней с момента смены единоличного руководителя извещать об этом уполномоченный орган, учитывая роль руководителя в строительной организации.

Закон обязал каждого Застройщика раз в три месяца размещать на своем сайте бухгалтерскую документацию, отчеты, аудиторское заключение, на этом же сайте будут размещать информацию и надзорные органы и контролирующие органы, фонд защиты прав дольщиков и Росреестр.

Подводя итоги и анализируя нововведения можно уверенно сказать о положительных тенденциях, которые могут позитивно повлиять на прозрачность работы застройщика перед участниками долевого строительства. Появится возможность компенсировать затраты участникам долевого строительства, но пока не понятно как это будет работать на практике, и какова сумма компенсации будет по отношению к вложенным средствам участника долевого строительства. Понятно, что это и приведет к сокращению числа застройщиков, уменьшению конкуренции, увеличении монополии данного рынка отдельными Застройщиками. И как итог: сокращение объемов возводимого жилья и увеличению стоимости строительства для всех участников.