Для обеспечения наиболее эффективного использования территории публичными органами и правообладателями земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, осуществляется деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого производственного, общественно-делового и иного назначения, коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию строительству, реконструкции таких объектов. Имеется ввиду деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории (п.34 ст1 Градостроительного кодекса).

Основными институтами комплексного и устойчивого развития территории являются:

— развитие застроенной территории (ст. 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ)

— комплексное освоение территорий (ст.46.4 Градостроительного кодекса РФ)

— комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков и расположенных на них объектов недвижимости (ст.46.9 градостроительного кодекса РФ)

— комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст.46.10 градостроительного кодекса РФ).

Речь идет о комплексном освоении территории, если располагающийся на ней земельный участок или участки являются государственной или муниципальной собственностью и свободны от прав третьих лиц. При осуществлении деятельности по развитию территории может возникнуть потребность в изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в частной собственности. Уточняю, что институт развития застроенной территории применим только к определенным участкам. То есть к тем участкам, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу в установленном Правительством РФ порядке, снос или реконструкция которых планируются на основании муниципальных программ, и объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие функционирование этих многоквартирных домов.

Заключение договора о развитии застроенной территории, не является основанием для изъятия объектов недвижимости. Такой договор может только регламентировать порядок реализации решения о развитии территории, принятого уполномоченным органом, в то время как возможность изъятия частной собственности обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд может осуществляться лишь в исключительных случаях. Основания для изъятия, напомним, предусмотрены статьей 49 земельного кодекса:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Согласно, позиции Верховного Суда РФ под государственными или муниципальными нуждами могут пониматься потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение общественно-полезных целей, но является невозможным без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту. При этом принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь косвенно служит интересам общества. Процедура изъятия происходит на основании решений федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов власти субъектов РФ или органов местного самоуправления в зависимости от целей. Решения могут быть обжалованы в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости об их принятии (п.14 ст.56.6 земельного кодекса РФ).

Земельным кодексом РФ регулируются особенности изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления. Основаниями для принятия соответствующих решений об изъятии являются утвержденные проекты планировки и межевания территории. Согласно, Правилам согласования изъятия для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности РФ, субъекта РФ. Если участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены при этом физлицам или юрлицам на основании договора безвозмездного пользования или договора аренды, срок действия которых составляет менее пяти лет (на дату заключения договора о комплексном развитии территории), то их изъятие осуществляется путем прекращения соответствующих прав на них. В случае, если земельные участки или расположенные на них объекты обременены правами третьих лиц, их изъятие является основанием для одновременного прекращения соответствующих прав третьих лиц.

Если соглашение об изъятии не заключено в течение месяца со дня, когда лицу, у которого изымаются участки или объекты недвижимости, была предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии, прекращении на изымаемые объекты прав соответствующих лиц. Принятое по итогам такого обращения решение суда об изъятии земельных участков, расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть оспорено в части размера компенсации. Это вовсе не означает, что само по себе решение об изъятии оспорить нельзя. Право на такое решение предусмотрено ч.14 ст.56.6. Земельного кодекса РФ. Заинтересованные лица вправе оспаривать проекты планировки территории и межевания территории, являющиеся основаниями для принятия решения уполномоченного органа об изъятии.