На моей практике по работе с недвижимостью в качестве риэлтора, а затем юриста, бы много сделок, которые могли бы и не состоятся, но как правило исход сделки зависит от того, как грамотно провести переговоры, получить достоверную информацию по этапам проведения сделки, грамотно согласовать все условия ее проведения, заключить авансовое или иное соглашение и выйти на сделку, чтобы финалом ее стало приобретение права собственности – Покупателем и получение денежных средств – Продавцом.

Хочу сразу предостеречь и Продавцов недвижимости и Покупателей от того, что некоторые «доброжелатели» советуют отказаться от своего представителя, ну зачем нам второй риэлтор или юрист, когда у одной из стороны он есть, зачем переплачивать. Прошу не забывать о том, что один представитель не может в полной мере честно вести переговоры от  лица Покупателя и Продавца, всегда будет приоритетом один из участников. Условия одной стороны, будут всегда перевешивать условия другой стороны. Сделка конечно может состояться, зато проблемы могут возникнуть позже. Поэтому лучше не экономить на своем представителе, потому что Вы себя будете увереннее чувствовать, меньше тратить сил и нервов, всегда будете в курсе всех этапов сделки, будете уверены, что сделка пройдет успешно.

На практике сталкивалась с тем, что у риэлтора не хватало опыта вытянуть сделку и выйти на нее, приходилось участвовать как в проведении переговоров, так и внесении аванса/задатка, вносить изменение в договор купли-продажи, запрашивать дополнительные документы у другого участника сделки. Как правило простых сделок не бывает, просто сам Продавец и Покупатель не замечают сколько было проведено работы и поэтому порой кажется, что сделка прошла легко.

Перед тем, как приобретать недвижимость позаботьтесь о том, чтобы у Вас был свой представитель – это в любом случае будет гарантировать безопасность ее проведения, сэкономит Ваше время и Ваши нервы. Я не хочу приводить примеры, когда люди по своей самонадеянности оставались и без денег и без квартиры, таких примеров много, и не только при проведении  сделок в простой письменной форме, но и нотариальные сделки.

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры. Положение нерезидентов до 01.01.2019 года.

Нерезиденты РФ — это граждане России, а также других государств, получающие прибыль от источников в РФ и постоянно проживающие за рубежом либо находящиеся в России менее 183 дней в течение  двенадцати месяцев подряд, все остальные физические лица считаются резидентами. Однако они зачастую не имеют тех льгот, которыми государство наделило резидентов. Например, до 1 января 2019 года нерезиденты были обязаны перечислять налоги в бюджет после продажи квартиры, даже если она принадлежала им свыше предельного минимального срока владения. Законодательством РФ установлено, что физлицо в РФ освобождается от уплаты указанного налога, когда оно минимум три года владело недвижимостью, доставшейся ему по наследству, после приватизации или по договору ренты пожизненного содержания с иждивением. Для всех остальных случаев законодатель установил пятилетний срок владения жилым помещением. Резиденты активно пользовались данными льготами. Нерезиденты же платили налог независимо от срока владения  квартирой. В декабре 2018 года ФНС РФ опубликовало письмо, в котором категорически пояснила, что для нерезидентов предусмотрена налоговая ставка в 30% и налоговый кодекс не предоставляет каких-либо вычетов для  вышеуказанных лиц.

01.01.2019 года ситуация изменилась, вступил в силу закон, освободивший нерезидентов от уплаты налога после продажи квартиры при соблюдении условий о минимальном периоде владения. Согласно Федеральному закону № 424-ФЗ от 27.11.2018 года. освобождение полагается всем физлицам без исключения, при вышеуказанных условиях.

Правовое положение нерезидентов в области налогообложения регулируется НК РФ, двухсторонними соглашениями (или конвенциями). Международные договоры имеют цель освободить граждан от двойного налогообложения. По состоянию на 01.01.2019 года РФ заключила подобные соглашения с 83 странами. Некоторые статьи этих документов как раз и регламентируют порядок оплаты налога при продаже объектов недвижимости.

Международные соглашения об избежание двойного налогообложения.

Статья 13 соглашения заключенного между Российской Федерации и Королевством Нидерландов позволяет налоговым органам государства, где находится недвижимость, принадлежащая гражданину страны, подписавшей соглашение, взыскать налог с дохода, полученного от реализации объекта. Например: гражданин Голландии имеет недвижимость в России. Он её продал. В соответствии с данным соглашением налоговая служба РФ может взыскать с него налог с продажи квартиры. В данном случае фискальные службы Голландии включат эти доходы в сумму, которая вообще освобождается от налога. В результате, нерезидент не станет платить налог у себя на Родине.

Похожим образом осуществляется налогообложение помещений и по конвенции, заключенной между нашей страной и Австрией (Конвенция между правительством РФ и правительством Австрийской Республики «Об избежание двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал» от 13.04.2000 года). Согласно этому документу доход от продажи квартиры, находящейся в России, может быть взыскан российской налоговой службой. При этом Австрия освободит такого гражданина от необходимости перечислять налог в свой бюджет. Однако «Австрия вправе … при расчете налога на доход или капитал своего резидента учитывать доходы и капитал, освобожденные в России от налогообложения». Фискальные органы Австрии, узнав о том, что доход ее резидента был освобожден от налога в РФ, могут включить его в налогооблагаемую базу.

Освобождение от налога в России еще не значит, что нерезидент получит его и за рубежом. Как правило, этот налог в иностранных государствах называется налогом на прирост капитала. Он взимается с разницы между ценой покупки и стоимостью продажи помещения. В разных странах его ставка варьируется от 18% до 50% и имеет свои нюансы в зависимости от национального законодательства. В каждой стране есть свои скидки и льготы, но вот освобождение от уплаты налога в зависимости от периода владения встречается крайне редко. В Италии он составляет 5 лет, в Германии — 10 лет, а во Франции 22 года. Однако в большинстве стран подобная льгота не предусмотрена. Поэтому нерезидент, не заплативший налог в России, всё равно перечислит его в казну государства, где он считается резидентом. российско-австрийская конвенция прямо указывает, что доход от продажи недвижимости, полученный австрийским резидентом, подлежит налогообложению в России. Однако если Россия не взыщет с него налог, то тогда это сделает Австрия.

В целом новый закон на руку нерезидентам, которые имеют недвижимость в России и живут за границей в стране, не имеющей соглашения с РФ об исключении двойного налогообложения. Например, жителям Эстонии, Лихтенштейна, Колумбии, Тайваня, и других стран вплоть до наступившего года могло быть применено двойное налогообложение при продаже квартиры в России. Теперь же, если они владеют недвижимостью в течение минимального срока, то освобождаются от уплаты налога в нашей стране. Ну, а на территории собственной страны налог всё равно придется заплатить.

Что же касается нерезидентов из государств, заключивших договоры с Россией, то им новый закон также в целом выгоден. Ведь прежде они платили налог в России в размере 30% от дохода, полученного от реализации имущества. Теперь же смогут заплатить аналогичный налог в стране пребывания с учетом действующих там норм.

Возможно, могут быть определенные аспекты, зависящие от вида недвижимости, срока владения, роста цен на этот объект и даже размера кадастровой стоимости. И может оказаться так, что гражданину было бы выгодней заплатить налог в России, чем в своей стране.