Приобретая недвижимость, необходимо понимать, что Ваши интересы должен представлять специалист в области недвижимости — юрист или риэлтор. При этом не стоит полагаться на представителя другой стороны. У каждой стороны должен быть свой представитель, который будет работать в интересах своей стороны — Покупателя, либо Продавца. В противном случае, возникает конфликт интересов. Перед совершением сделки купли-продажи недвижимости Продавец и Покупатель должны договориться о существенных условиях заключения договора, обсудить все условия совершения сделки, порядок взаиморасчетов, сроки освобождения недвижимости и еще массу нюансов, которые необходимо учитывать при проведении сделки. Один и тот же представитель со стороны Продавца и Покупателя в решении этого вопроса справедливо действовать не сможет. В ходе проведения сделки могут возникать различные непредвиденные ситуации, меняться условия проведения сделки, в которых самостоятельно Покупателю или Продавцу сложно разобраться. Приведу пример: Продавец хотел продавать квартиру и заключить договор в простой письменной форме, но изменил свое решение и решил провести сделку через нотариуса, при этом расходы по нотариальному удостоверению предложил разделить поровну между Продавцом и Покупателем. Если интересы каждой из сторон представлял отдельный представитель, то этот вопрос был бы заранее согласован представителями, а если у Продавца и Покупателя был один представитель , то скорее всего Покупателю пришлось нести дополнительные расходы по сделке. И это мелочи по сравнению с другими ситуациями в которых может оказаться Покупатель или Продавец без своего представителя, тем более не обладая знаниями в области совершения сделок с недвижимым имуществом.
покупка квартиры
Конституционный суд разрешил обращать взыскание на единственное жилье.
Конституционный суд в Постановлении от 26 апреля 2021 года №15-П КС закрепил результаты проверки конституционности абзаца второго части первой статьи 446 ГПК РФ и пункта 3 статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которыми взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, за исключением случаев, когда помещение является предметом ипотеки и на него может быть обращено взыскание в соответствии с законом об ипотеке.
Причиной проверки послужило обращение кредитора (жителя Калужской области Ивана Ревкова), которому было отказано во взыскание на квартиру площадью более чем110 кв.м. которую должник приобрел в 2009 году за цену, превышающую размер долга перед заявителем. Коротко из пред истории: господин Ревков еще в 1999 году одолжил своей знакомой денежную сумму, та долг не вернула, Ревков обратился в суд. Дело о попытке вернуть долг растянулось на годы. За годы ожидания сумма долга им была проиндексирована и выросла до 4 миллионов рублей. Сама должница за прошедшие годы купила себе квартиру площадью более 110 кв.м. и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом. Иван Ревков настаивал на продаже этой недвижимости, купленной уже после возбуждения против должника исполнительного производства. Но в судах ему отказывали, сославшись на ст. 446 ГПК РФ(запрещающая обращать взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи), тогда Ревков обратился в Конституционный суд РФ. 
Конституционный суд напомнил, что уже рассматривал подобную ситуацию еще в 2012 году (№11-П КС). Тогда суд посчитал, что исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья должника-гражданина, хотя и оправдан, но не может быть безусловным и требует законодательных инициатив. Суд посчитал что положение абзаца второго части первой ст. 446 ГПК РФ избыточны, а иммунитет должен распространяться на приемлимые нормы в конкретной социально-экономической обстановке, от которой зависит, какое жилое помещение можно или следует считать достаточным для удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Отметив, что еще в 2012 году признал необходимость законодательно урегулировать порядок обращения взыскания на жилое помещение.
Конституционный суд устанавливает, что со вступлением в силу итогового решения по делу абзац второй части первой ст. 446 ГПК РФ в дальнейшем не может служить основанием безусловного отказа в обращении взыскания на жилое помещение, если суд сочтет необоснованным применение исполнительского иммунитета при несостоятельности (банкротстве) должника, поскольку отказ в применении этого иммунитета не оставит его без жилища, пригодного для проживания самого должника и членов его семьи, площадью не меньше, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма.
Подводя выводы, исходя из Постановления КС РФ можно сказать следующее:
— Суд может признать единственное жилье чрезмерным
— Для реализации такого жилого помещения должны быть учтены соотношение рыночной стоимости жилого помещения к величине долга, погашение которого могло бы обеспечить обращение взыскания на жилое помещение.
— Взамен должно быть предоставлено жилье должнику и членам его семьи не меньше, чем норма соцнайма, в пределах того же населенного пункта.
— Обязать должника переехать в другой город не могут, но он может согласиться сам.
Росреестр начал приостанавливать сделки с недвижимостью. Долги могут помешать регистрации права собственности.
Росреестр стал проверять наличие исполнительных производств у Продавцов недвижимости и сторон сделки, при выявлении – производить приостановку перехода прав по сделкам купли-продажи до разрешения вопроса с задолженностью. Сложности могут возникнуть при совершении как простой сделке, когда участниками являются Покупатель и Продавец, так и при альтернативных сделках, когда в сделке участвуют несколько объектов недвижимости. Однако в последнее время Росреестр стал выдавать уведомление о том, что сделка по регистрации перехода права собственности приостановлена и стороны в течение 90 дней обязаны исправить допущенные ошибки и повторно подать документы в Росреестр. Росреестр в этом случае действует в силу ст.26 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Как правило ранее приостановки случались по причине технического характера, допущенных ошибок, неточности или ошибок в правоустанавливающих документах. После того, как начала работать Федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости», Росреестр стали доступны данные по исполнительным производствам, которые содержаться в базе Федеральной службы судебных приставов. Теперь же приостановка может происходить в связи с наличием сведений об исполнительном производстве в отношении Продавца или Покупателя. При наличии данных о процедуре по взысканию штрафов или задолженности по алиментным обязательствам приостановка вполне закономерна. Росреестр и ранее приостанавливал регистрацию в связи с данными Федеральной службы судебных приставов, но только по запросу, а теперь по факту начала исполнительного производства. Сложность заключаются в том, что разбирательство между должником и взыскателем может растянуться на год и более. Поэтому существует риск, что провести сделку с недвижимостью будет проблематично, потребует дополнительных материальных затрат. Очень часто такие проблемы возникают у должников, если суд выносит приказ по упрощенной системе, таким порядком пользуются банки по взысканию потребительских займов или кредитных карт. Если приостановка регистрации перехода права произошла на срок 90 дней, необходимо своевременно получить уведомление о причинах приостановки регистрации. Если причиной приостановки является требование Федеральной службы судебных приставов или информация об исполнительном производстве, необходимо связаться с приставом, который инициировал исполнительное производство. Как правило приставы сами заинтересованы в проведении сделок, так как полученные должником средства могут закрыть его долговые обязательства. В таком случае потребуется, чтобы Покупатель произвел расчеты безналичным путем, зачислением денег на счет Продавца – при проведении расчетов банк часть денег спишет в погашение задолженности. Чаще всего такая схема не устраивает Покупателя, который приобретает недвижимость с использованием кредитных средств. В данном случае придется согласовывать с судебным приставом оплату части долга до сделки, оставшуюся часть после сделки. После этого пристав вынесет постановление, которое необходимо напрямую передать в Росреестр. Не удается договориться о рассрочке погашения долга, когда речь идет об алиментных обязательствах, неуплаченных штрафах, банкротстве, задолженности по налоговым платежам.
Что считать жилым помещением?
Определение понятию жилого помещения дано в статье 15 Жилищного кодекса (ЖК РФ)
- Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).
- Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласано Постановлению Правительства РФ от 28.01.2016 №47 ( в ред. от 25.03.2015 г., с изм. 03.02.2016)»Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.» утвержден порядок признания помещения жилым и требования к жилым помещениям.
- Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
- Жилым помещением признается:
жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
- Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Одним жилым помещением может считаться весь дом — если он частный (одноквартирный), отдельная квартира (в многоквартирном доме) либо отдельная жилая комната (это, как правило, в общежитиях и коммунальных квартирах). Жилым помещением может быть признана также часть жилого дома или часть квартиры, но не часть комнаты (ст. 16 ЖК РФ).
Покупка квартиры с использованием кредитных средств банка (ипотека)
Покупка квартиры с использованием кредитных средств банка (ипотека) 8-926-296-10-28 Дубинина Татьяна
Ипотеку предоставляют кредитные организации(банки), задача банка выдать кредит и извлечь прибыль. Поэтому банки при одобрении кредита оценивают свои риски, выдвигают ряд требований к гражданину. Нет необходимости запоминать все требования, лучше всего обратиться к юристу или риэлтору, который поможет в приобретении квартиры.
Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью все силы направить на работу. У пенсионеров ниже доходы, им сложнее выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, и дополнительные условия).
Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому предоставить кредиты семьям более надежно, где оба супруга имеют постоянную работу.
Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банки учитывают предыдущие периоды трудовой деятельности: как часто менялось место работы и причины увольнения.
Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса стартует от 10–15%, в зависимости от предложений банков. Но чем больше Клиент сможет внести денег в качестве первоначального взноса, тем выгоднее условия ему предложат и процент по ипотеке.
Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого Клиент банка должен представить информацию о своих доходах, а так же при необходимости информацию о доходе созаемщика.
Оплата предыдущих кредитов. Для одобрения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента. Банк запрашивает и кредитную историю по Заемщику.
Как правило гражданин заранее определяется с банком и выбирает его исходя из нескольких предпочтений: у гражданина открыт счет в данном банке, гражданин использует зарплатную кварту данного банка в этом случае банк предоставляет более выгодные условия. Банки предоставляют оптимальные предложения, которые подходят Вам. Эти предложения заключаются в следующем:
— низкая процентная ставка 
— максимальная сумма ипотеки
— порядок платежей
— возможные варианты страховки
— широкий перечень оценочных компаний и т.д.
Собирая пакет документов для одобрения Вас как физическое лицо, необходимо помнить, что перечень предоставляемых документов зависит от требования конкретного банка.
Стандартный пакет документов от физического лица для предоставления в банк, следующий:
— гражданский паспорт заемщика
— страховое свидетельство (СНИЛС)
— справку 2 НДФЛ о доходах гражданина за последние шесть месяцев
— сведения о семейном положении гражданина (Свидетельство о браке, свидетельство о рождении детей)
— копия трудовой книжки заверенная работодателем.
Примерный порядок действий при покупке квартиры по ипотеке:
- Подача заявки на получение ипотечного кредита
- Выбор недвижимости
- Сбор и подача пакета документов на квартиру в банк
- Получение одобрения(решения) на квартиру, как предмет залога
Подать заявку можно лично или через сервисы банка. Необходимо достоверно и точно заполнять анкетные данные, от этого зависит решение банка о предоставлении кредита.
После подачи анкеты и пакета документов в банк уходит как правило 2-3 дня на рассмотрение Вашей заявки банком. Сотрудники банка Вам перезвонят, отправят смс — сообщение или сообщение о предоставлении кредита на электронную почту.
После получения положительного решения банка по вашей заявке, необходимо начинать поиск квартиры. Понятно, что лучше всего иметь представление какую квартиру, где и по какой цене ты собираешься покупать.
Покупка квартиры в доме-новостройке может обойтись Вам дешевле, но существуют риск, что застройщик не исполнит свои обязательства и Вы не сможете получить квартиру.
При покупке квартиры на вторичном рынке, необходимо учитывать, чтобы квартира прошла юридическую проверку и являлась ликвидной.
Ликвидность включает в себя несколько показателей:
— Расположение недвижимости. Привлекательность района, транспортная доступность, социальные объекты, которые расположены рядом. На каком этаже и в каком доме(этажность, серия дома) расположена квартира.
— Год постройки дома. Чем старше дом, тем меньше будет ее ликвидная стоимость квартиры.
— Конструктивные особенности жилья
— Внутреннее состояние квартиры. В квартире должно быть горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, установлены окна и двери, конструкция помещения обязательно должна соответствовать техническому плану.
8-926-296-10-28 Дубинина Татьяна
Продается 1-комнатная квартира м. Коньково
м. Коньково, 10 мин.п., ул. Профсоюзная д.136 корп. 3, 4/9П, 33,1/18,8/7 дом ЖСК, свободная продажа, Цена 5400 000 руб, ТОРГ 1 соб-к, более 5 лет в собственности.
10 минут пешком от м. Коньково, 5 минут — парк Тропарёво, 8 минут п. — парк санатория «Узкое».
Большинство домов в этой части района застраивались жилищно-строительными кооперативами от образовательных учреждений и учреждений искусства, поэтому соседи в своём большинстве — это образованные люди. В пешей доступности располагаются детские сады и школы, а также два больших лесопарка: заказник «Тропарёво» с прудом и оборудованной зоной отдыха; с другой стороны парк действующего санатория «Узкое» с церковью 17 века и каскадом прудов.
Удобное транспортное сообщение — выезд на дублёр Профсоюзной улицы, улицы: Островитянова, Тёплый Стан и Академика Капицы. Пешком до метро Коньково 10 минут пешком, Тёплый Стан — 15 мин.
