главная, покупка квартиры

Всегда захватывает дух и мечты уносят нас в теплые края, когда хочется ласкового моря, солнца, теплого лета. Некоторые из нас задумывается о перемене места жительства в связи с работой, кто-то по состоянию здоровья и по иным причинам, меняя привычный уклад жизни, прожив в квартире многоэтажного дома на домик с участком у моря, получить в  итоге  небольшой оазис  счастья, смену климата и возможность почти  круглогодично плавать не в бассейне, а в море. Желание  улучшить свои жилищные условия и перспективу жизни в собственном доме, где тебя никто не потревожит, создать свой сад, выращивать собственные фрукты, овощи, окружить себя цветами. Вот и устремили многие взоры на отечественные курорты Краснодарского края и Крыма: Геленджик, Сочи, Анапы (ведь многие стали понимать, что приобретение жилья заграницей не имеет смысла, если человек не собирается переезжать в другую страну на постоянное место жительства , границы сегодня открыты, а завтра новые ограничительные меры и дело даже не в COVID-19, причин можно найти массу, многие примеры мы наблюдали на практике, когда границы закрывали из-за экстренных ситуаций или противоречий между странами, изменения могут коснуться и в законодательстве тех стран, на чьей  территории находится недвижимость и это может быть требования даже не отдельного государства, а волей третьих лиц или организаций). И конечно же цены в Сочи, Анапе, Геленджике  достигли максимального уровня, а вот Крым готов так же предложить гражданам все блага цивилизации, но многих отпугивают несколько факторов – статус Крыма(но говорят кто не рискует, тот не пьет шампанского),  проблемы с  водоснабжением, слаборазвитая инфраструктура.

В начале лета 2021 года насчитывалось более 500 квартир, выставленных на продажу по цене до двух миллионов рублей. Сразу хочу предостеречь доверчивых граждан – бесплатный сыр только в мышеловке. Низкая цена, т.е. цена на объект  недвижимости ниже рынка, говорит о рисках приобретения такой квартиры или дома. Основные риски находятся в правовой плоскости. Существует практика строительства домов «студийного» типа на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), например на несколько студий. Риск заключается в том, что дом может быть не введен в эксплуатацию или признана самовольной постройкой, Покупатель в результате может приобрести не квартиру, как отдельное жилое помещение, а долю на дом и долю на земельный участок – размер доли зависит от количества собственников такой недвижимости. Покупатель может столкнуться с проблемами , связанными с обслуживанием дома, коммуникаций, отсутствием стабильного напряжения электричества, недостаточного напора воды(отсутствия технических условий для многоквартирных домов, в том объеме, который необходим для такого дома).

Немаловажным фактором является проверка объекта недвижимости, как и у кого приобреталась квартира или дом, нет ли риска оспаривания сделки в дальнейшем.  Необходимо перед покупкой недвижимости найти узкого специалиста юриста и риэлтора желательно в одном лице, который будет проверять все документы в процессе совершения сделки, вносить аванс/задаток за недвижимость, сопровождать сделку на всех ее этапах, при необходимости подключать к сделке нотариуса, чтобы исключить часть рисков(так как нотариус несет ответственность в рамках своих компетенций и не в состоянии заниматься проверкой и всеми этапами сделки, переговорами при возникших спорных ситуациях).

 

главная, покупка квартиры, Продажа квартиры

Конституционный суд в Постановлении от 26 апреля 2021 года №15-П КС закрепил результаты проверки конституционности абзаца второго части первой статьи 446 ГПК РФ и пункта 3 статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которыми взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, за исключением случаев, когда помещение является предметом ипотеки и на него может быть обращено взыскание в соответствии с законом об ипотеке.

Причиной проверки послужило обращение кредитора (жителя Калужской области Ивана Ревкова), которому было отказано во взыскание на квартиру площадью более чем110 кв.м. которую должник приобрел в 2009 году за цену, превышающую размер долга перед заявителем. Коротко из пред истории: господин Ревков еще в 1999 году одолжил своей знакомой денежную сумму, та долг не вернула, Ревков обратился в суд. Дело о попытке вернуть долг растянулось на годы. За годы ожидания сумма долга им была проиндексирована и выросла до 4 миллионов рублей. Сама должница за прошедшие годы купила себе квартиру площадью более 110 кв.м.  и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом. Иван Ревков настаивал на продаже этой недвижимости, купленной уже после возбуждения против должника исполнительного производства. Но в судах ему отказывали, сославшись на ст. 446 ГПК РФ(запрещающая обращать взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи), тогда Ревков обратился в Конституционный суд РФ. 

Конституционный суд напомнил, что уже рассматривал подобную ситуацию еще в 2012 году (№11-П КС). Тогда суд посчитал, что исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья должника-гражданина, хотя и оправдан, но не может быть безусловным и требует законодательных инициатив. Суд посчитал что положение абзаца второго части первой ст. 446 ГПК РФ избыточны, а иммунитет должен распространяться на приемлимые нормы в конкретной социально-экономической обстановке, от которой зависит, какое жилое помещение можно или следует считать достаточным для удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Отметив, что еще в 2012 году признал необходимость законодательно урегулировать порядок обращения взыскания на жилое помещение.

Конституционный суд устанавливает, что со вступлением в силу итогового решения по делу абзац второй части первой ст. 446 ГПК РФ в дальнейшем не может служить основанием безусловного отказа в обращении взыскания на жилое помещение, если суд сочтет необоснованным применение исполнительского иммунитета при несостоятельности (банкротстве) должника, поскольку отказ в применении этого иммунитета не оставит его без жилища, пригодного для проживания самого должника и членов его семьи, площадью не меньше, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма.

Подводя выводы, исходя из Постановления КС РФ можно сказать следующее:

— Суд может признать единственное жилье чрезмерным

— Для реализации такого жилого помещения должны быть учтены соотношение рыночной стоимости жилого помещения к величине долга, погашение которого могло бы обеспечить обращение взыскания на жилое помещение.

— Взамен должно быть предоставлено жилье должнику и членам его семьи не меньше, чем норма соцнайма, в пределах того же населенного пункта.

— Обязать должника переехать в другой город не могут, но он может согласиться сам.

 

главная

Росреестр стал проверять наличие исполнительных производств у Продавцов недвижимости и сторон сделки, при выявлении – производить приостановку перехода прав по сделкам купли-продажи до разрешения вопроса с задолженностью. Сложности могут возникнуть при совершении как простой сделке, когда участниками являются Покупатель и Продавец, так и при альтернативных сделках, когда в сделке участвуют несколько объектов недвижимости. Однако в последнее время Росреестр стал выдавать уведомление о том, что сделка по регистрации перехода права собственности приостановлена и стороны в течение 90 дней обязаны исправить допущенные ошибки и повторно подать документы в Росреестр. Росреестр в этом случае действует в силу ст.26 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Как правило ранее приостановки случались по причине технического характера, допущенных ошибок, неточности или ошибок в правоустанавливающих документах. После того, как начала работать Федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости», Росреестр стали доступны данные по исполнительным производствам, которые содержаться в базе Федеральной службы судебных приставов. Теперь же приостановка может происходить в связи с наличием сведений об исполнительном производстве в отношении Продавца или Покупателя. При наличии данных о процедуре по взысканию штрафов или задолженности по алиментным обязательствам приостановка вполне закономерна. Росреестр и ранее приостанавливал регистрацию в связи с данными Федеральной службы судебных приставов, но только по запросу, а теперь по факту начала исполнительного производства. Сложность заключаются в том, что разбирательство между должником и взыскателем может растянуться на год и более. Поэтому существует риск, что провести сделку с недвижимостью будет проблематично, потребует дополнительных материальных затрат. Очень часто такие проблемы возникают у должников, если суд выносит приказ по упрощенной системе, таким порядком пользуются банки по взысканию потребительских займов или кредитных карт. Если приостановка регистрации перехода права произошла на срок 90 дней, необходимо своевременно получить уведомление о причинах приостановки регистрации. Если причиной приостановки является требование Федеральной службы судебных приставов или информация об исполнительном производстве, необходимо связаться с приставом, который инициировал исполнительное производство. Как правило приставы сами заинтересованы в проведении сделок, так как полученные должником средства могут закрыть его долговые обязательства. В таком случае потребуется, чтобы Покупатель произвел расчеты безналичным путем, зачислением денег на счет Продавца – при проведении расчетов банк часть денег спишет в погашение задолженности. Чаще всего такая схема не устраивает Покупателя, который приобретает недвижимость с использованием кредитных средств. В данном случае придется согласовывать с судебным приставом оплату части долга до сделки, оставшуюся часть после сделки. После этого пристав вынесет постановление, которое необходимо напрямую передать в Росреестр. Не удается договориться о рассрочке погашения долга, когда речь идет об алиментных обязательствах, неуплаченных штрафах, банкротстве, задолженности по налоговым платежам.

главная, покупка квартиры

374-ФЗ от 27.11.2020 (вступил в законную силу 01.01.2021) «О внесении изменений в часть первую и вторую Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ»

В соответствии с настоящим Федеральным Законом  пункт 2 стать 217 был дополнен следующим абзацем:

пункт 2 статьи 2171 дополнить абзацем следующего содержания:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.»

В частности, внесены поправки, которые напрямую касаются граждан – участников долевого строительства. Теперь продавцы жилья, приобретенного на первичном рынке, смогут сэкономить на налогах. Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам ее продать, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное – этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности – пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ). Внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли(-ей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (участием в жилищно-строительном кооперативе). Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или ЖСК. Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований, переуступка по ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно договору. До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты по договору долевого участия, переуступки прав требований, ЖСК.

 

главная

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры. Положение нерезидентов до 01.01.2019 года.

Нерезиденты РФ — это граждане России, а также других государств, получающие прибыль от источников в РФ и постоянно проживающие за рубежом либо находящиеся в России менее 183 дней в течение  двенадцати месяцев подряд, все остальные физические лица считаются резидентами. Однако они зачастую не имеют тех льгот, которыми государство наделило резидентов. Например, до 1 января 2019 года нерезиденты были обязаны перечислять налоги в бюджет после продажи квартиры, даже если она принадлежала им свыше предельного минимального срока владения. Законодательством РФ установлено, что физлицо в РФ освобождается от уплаты указанного налога, когда оно минимум три года владело недвижимостью, доставшейся ему по наследству, после приватизации или по договору ренты пожизненного содержания с иждивением. Для всех остальных случаев законодатель установил пятилетний срок владения жилым помещением. Резиденты активно пользовались данными льготами. Нерезиденты же платили налог независимо от срока владения  квартирой. В декабре 2018 года ФНС РФ опубликовало письмо, в котором категорически пояснила, что для нерезидентов предусмотрена налоговая ставка в 30% и налоговый кодекс не предоставляет каких-либо вычетов для  вышеуказанных лиц.

01.01.2019 года ситуация изменилась, вступил в силу закон, освободивший нерезидентов от уплаты налога после продажи квартиры при соблюдении условий о минимальном периоде владения. Согласно Федеральному закону № 424-ФЗ от 27.11.2018 года. освобождение полагается всем физлицам без исключения, при вышеуказанных условиях.

Правовое положение нерезидентов в области налогообложения регулируется НК РФ, двухсторонними соглашениями (или конвенциями). Международные договоры имеют цель освободить граждан от двойного налогообложения. По состоянию на 01.01.2019 года РФ заключила подобные соглашения с 83 странами. Некоторые статьи этих документов как раз и регламентируют порядок оплаты налога при продаже объектов недвижимости.

Международные соглашения об избежание двойного налогообложения.

Статья 13 соглашения заключенного между Российской Федерации и Королевством Нидерландов позволяет налоговым органам государства, где находится недвижимость, принадлежащая гражданину страны, подписавшей соглашение, взыскать налог с дохода, полученного от реализации объекта. Например: гражданин Голландии имеет недвижимость в России. Он её продал. В соответствии с данным соглашением налоговая служба РФ может взыскать с него налог с продажи квартиры. В данном случае фискальные службы Голландии включат эти доходы в сумму, которая вообще освобождается от налога. В результате, нерезидент не станет платить налог у себя на Родине.

Похожим образом осуществляется налогообложение помещений и по конвенции, заключенной между нашей страной и Австрией (Конвенция между правительством РФ и правительством Австрийской Республики «Об избежание двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал» от 13.04.2000 года). Согласно этому документу доход от продажи квартиры, находящейся в России, может быть взыскан российской налоговой службой. При этом Австрия освободит такого гражданина от необходимости перечислять налог в свой бюджет. Однако «Австрия вправе … при расчете налога на доход или капитал своего резидента учитывать доходы и капитал, освобожденные в России от налогообложения». Фискальные органы Австрии, узнав о том, что доход ее резидента был освобожден от налога в РФ, могут включить его в налогооблагаемую базу.

Освобождение от налога в России еще не значит, что нерезидент получит его и за рубежом. Как правило, этот налог в иностранных государствах называется налогом на прирост капитала. Он взимается с разницы между ценой покупки и стоимостью продажи помещения. В разных странах его ставка варьируется от 18% до 50% и имеет свои нюансы в зависимости от национального законодательства. В каждой стране есть свои скидки и льготы, но вот освобождение от уплаты налога в зависимости от периода владения встречается крайне редко. В Италии он составляет 5 лет, в Германии — 10 лет, а во Франции 22 года. Однако в большинстве стран подобная льгота не предусмотрена. Поэтому нерезидент, не заплативший налог в России, всё равно перечислит его в казну государства, где он считается резидентом. российско-австрийская конвенция прямо указывает, что доход от продажи недвижимости, полученный австрийским резидентом, подлежит налогообложению в России. Однако если Россия не взыщет с него налог, то тогда это сделает Австрия.

В целом новый закон на руку нерезидентам, которые имеют недвижимость в России и живут за границей в стране, не имеющей соглашения с РФ об исключении двойного налогообложения. Например, жителям Эстонии, Лихтенштейна, Колумбии, Тайваня, и других стран вплоть до наступившего года могло быть применено двойное налогообложение при продаже квартиры в России. Теперь же, если они владеют недвижимостью в течение минимального срока, то освобождаются от уплаты налога в нашей стране. Ну, а на территории собственной страны налог всё равно придется заплатить.

Что же касается нерезидентов из государств, заключивших договоры с Россией, то им новый закон также в целом выгоден. Ведь прежде они платили налог в России в размере 30% от дохода, полученного от реализации имущества. Теперь же смогут заплатить аналогичный налог в стране пребывания с учетом действующих там норм.

Возможно, могут быть определенные аспекты, зависящие от вида недвижимости, срока владения, роста цен на этот объект и даже размера кадастровой стоимости. И может оказаться так, что гражданину было бы выгодней заплатить налог в России, чем в своей стране.

главная

В 7 км от МКАД и в 10 км от м. Домодедовская 20 мин тр., в благоустроенном ЖК Пригород Лесное продаётся 1-комн. кв.  35,2/11,9/14,7  13/17 этажного монолитно-кирпичного дома  светлая, тёплая и уютная однокомнатная квартира (евро-двушка) с видом во двор.
Стены оклеены обоями под покраску, пол в кухне-гостиной, в спальне и лоджии — ламинат, в коридоре и в санузле — плитка, санузел сов.. Кухня оборудована встроенной техникой с действующей гарантией (варочная панель, духовой шкаф, вытяжка и посудомоечная машина) и стиральной машинкой, все фирмы Garenje. На кухне установлена система фильтрации для питьевой воды. Утеплённая лоджия с внутренней отделкой и с панорамным энергосберегающим остеклением фирмы Rehau.
Домофон, консъерж и вместительный встроенный шкаф в коридоре.
Система отопления квартиры оборудована индивидуальными приборами учёта тепла.
Все розетки и выключатели установленные в квартире фирмы Legrand.
Проведено цифровое телевидение и установлен роутер WiFi компании Ростелеком.
Дом сдан в 2018г. все ремонтные работы соседи завершили. Два лифта грузовой и пассажирский, с

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

пожарной сигнализацией и видеонаблюдением. На первом этаже оборудована колясочная, так же за порядком следит консьерж.
Два взрослых собственника, альтернатива, Возможна продажа с техникой и мебелью    4 600 000 руб.

главная

Для обеспечения наиболее эффективного использования территории публичными органами и правообладателями земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, осуществляется деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого производственного, общественно-делового и иного назначения, коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию строительству, реконструкции таких объектов. Имеется ввиду деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории (п.34 ст1 Градостроительного кодекса).

Основными институтами комплексного и устойчивого развития территории являются:

— развитие застроенной территории (ст. 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ)

— комплексное освоение территорий (ст.46.4 Градостроительного кодекса РФ)

— комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков и расположенных на них объектов недвижимости (ст.46.9 градостроительного кодекса РФ)

— комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст.46.10 градостроительного кодекса РФ).

Речь идет о комплексном освоении территории, если располагающийся на ней земельный участок или участки являются государственной или муниципальной собственностью и свободны от прав третьих лиц. При осуществлении деятельности по развитию территории может возникнуть потребность в изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в частной собственности. Уточняю, что институт развития застроенной территории применим только к определенным участкам. То есть к тем участкам, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу в установленном Правительством РФ порядке, снос или реконструкция которых планируются на основании муниципальных программ, и объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие функционирование этих многоквартирных домов.

Заключение договора о развитии застроенной территории, не является основанием для изъятия объектов недвижимости. Такой договор может только регламентировать порядок реализации решения о развитии территории, принятого уполномоченным органом, в то время как возможность изъятия частной собственности обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд может осуществляться лишь в исключительных случаях. Основания для изъятия, напомним, предусмотрены статьей 49 земельного кодекса:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Согласно, позиции Верховного Суда РФ под государственными или муниципальными нуждами могут пониматься потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение общественно-полезных целей, но является невозможным без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту. При этом принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь косвенно служит интересам общества. Процедура изъятия происходит на основании решений федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов власти субъектов РФ или органов местного самоуправления в зависимости от целей. Решения могут быть обжалованы в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости об их принятии (п.14 ст.56.6 земельного кодекса РФ).

Земельным кодексом РФ регулируются особенности изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления. Основаниями для принятия соответствующих решений об изъятии являются утвержденные проекты планировки и межевания территории. Согласно, Правилам согласования изъятия для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности РФ, субъекта РФ. Если участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены при этом физлицам или юрлицам на основании договора безвозмездного пользования или договора аренды, срок действия которых составляет менее пяти лет (на дату заключения договора о комплексном развитии территории), то их изъятие осуществляется путем прекращения соответствующих прав на них. В случае, если земельные участки или расположенные на них объекты обременены правами третьих лиц, их изъятие является основанием для одновременного прекращения соответствующих прав третьих лиц.

Если соглашение об изъятии не заключено в течение месяца со дня, когда лицу, у которого изымаются участки или объекты недвижимости, была предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии, прекращении на изымаемые объекты прав соответствующих лиц. Принятое по итогам такого обращения решение суда об изъятии земельных участков, расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть оспорено в части размера компенсации. Это вовсе не означает, что само по себе решение об изъятии оспорить нельзя. Право на такое решение предусмотрено ч.14 ст.56.6. Земельного кодекса РФ. Заинтересованные лица вправе оспаривать проекты планировки территории и межевания территории, являющиеся основаниями для принятия решения уполномоченного органа об изъятии.

 

главная

Задатком  признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (согласно п.1 ст.380 ГК РФ).

Аванс – предварительная оплата товара, услуг работ в счет предстоящих платежей до момента передачи товара, оказания услуг, выполнения работ (п.1 ст.487 ГК РФ).

Правильное понимание данного вопроса позволит предотвратить возможные негативные последствия для контрагентов сделки, желающих использовать именно задаток для обеспечения исполнения обязательств. Напомним, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст.380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Для простых граждан, не обладающих профессиональными знаниями и опытом, необходимо понимать, что использование в договоре слова «задаток» еще не гарантирует признания впоследствии судом согласованности условия договора о задатке – название или наименование не определяет природу договора или соглашения. Сделать вывод о том, что стороны действительно имели именно способ обеспечения исполнения обязательства как задаток, можно, исходя из условий договора и, в частности, определяющих функции, цели уплачиваемой и полученной суммы, а также возникновение последствий неисполнения обязательства по договору. Некорректные или не точные формулировки в договоре могут привести к признанию уплаченной суммы авансом.

В чем сходство аванса и задатка?

В платежной и доказательственной (удостоверяющей) функциях аванса и задатка.

Аванс и задаток засчитывается в счет будущих платежей по договору до его исполнения (платежная функция). Например, при внесении задатка или аванса в сумме 30 000 рублей по договору купли-продажи квартиры, при цене договора в 2 000 000 рублей, внесенная сумма будет зачтена и покупателю в последующем нужно будет доплатить 1970 000 рублей.  Аванс и задаток служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате аванса или задатка, в случае спора, будет квалифицироваться как акцепт оферты, т.е. согласие на заключение договора (например, купли-продажи).

Основные отличия задатка от аванса.

Итак, согласно п.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Теперь четко прослеживается и третья функция задатка – обеспечительная.

У аванса нет обеспечительной функции, и в случае расторжения договора аванс подлежит возврату в полном объеме.

Согласно пункту п.4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429 ГК РФ) Например в предварительным договором может быть предусмотрено заключение в будущем, с указанием всех существенных условий срока или даты заключения договора купли-продажи недвижимости, а способом обеспечения может выступать задаток(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ), в указанном федеральном законе даны вводные данные по фиксации способа обеспечения, которые могут детально быть изложены в договоре задатка, т.е. обозначены суммы полного или частичного возврата, при наступлении определенных обстоятельств. А именно:

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

  1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
  1. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
  2. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
  3. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Напоминаю, соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Заключая, соглашение о задатке, мы должны понимать, обеспечительная функция действует в отношении наступления обстоятельств, предусмотренных договором , в котором сформулированы и согласованы все положения и существенные условия(например заключения договора купли-продажи). Если предметом  по предварительному договору, связанном с приобретением недвижимости, является заключение основного договора купли-продажи, с согласованием существенных условий; то предметом соглашения о задатке, является передача денежных средств, обеспечивающая исполнение конкретного договора.

Цель задатка – обеспечить исполнение договора, заключившими его сторонами. Негативные последствия нарушения обеспечиваемого задатком обязательства состоят в утрате задатка или возвращение его в двойном размере. Такие условия стимулируют участников гражданского оборота к добросовестному поведению.

Внесение аванса, уплата которого происходит с основной целью, предоплата товара, услуги, работы не носит обеспечительных мер, а только обозначает намерение Покупателя или Заказчика.

Поэтому при заключении соглашения о задатке необходимо четкое понимание сторон, чтобы избежать в будущем спора, преследовали ли стороны договора именно цель обеспечения исполнения договорного обязательства, выдавая денежную сумму и принимая ее.

Поскольку аванс не является способом обеспечения обязательств, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение договора, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть в том же размере.

Законодательство предусмотрены и другие способы обеспечения исполнения обязательств, в соответствии со ст. 329 ГК РФ неустойкой, залогом, удержанием  вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным  платежом и другими способами предусмотренными законом или договором.

 

главная, покупка квартиры

Многие участники рынка недвижимости предлагают приобрести современные апартаменты вместо обычных квартир. Если вы не знаете, в чем разница апартаментов и квартиры, советую разобраться в этом вопросе, так как каждый тип жилья имеет свои нюансы.  

— Апартаменты ориентированы на временное проживание, в квартирах можно жить постоянно.
— В случае пользования апартаментами получить постоянную регистрацию по адресу проживания  вы не сможете. У собственников квартир таких проблем не возникнет.

— Цена жилья  зависит от качества ремонта, планировки, площади и других характеристик. С учетом возможности одной лишь аренды апартаментов квартира обойдется вам дешевле, но только не в том случае, если вы выберете элитный вариант.

— Апартаменты – это нежилой фонд, квартиры – относятся  к жилым помещениям. Отсюда вытекают ограничения по возможности размещения в таких помещениях. Квартиры располагаются в жилых домах, а апартаменты можно встретить в многофункциональных  комплексах, офисах. Закон не требует от компаний, которые занимаются строительством комплексов апартаментов обустраивать микрорайоны социальной инфраструктурой (именно за счет этого апартаменты они и могут продавать дешевле, чем «полноценное» жилье).

Собственников апартаментов вынуждают оплачивать дополнительные услуги «сервисного» характера (охрана, консьержка, уборка помещений, стоянка автомобиля и т. п.). Собственниками апартаментов привлекается управляющая компания, отвечающая за эксплуатацию здания, ремонт общего имущества, а также самостоятельно определяющая стоимость коммунальных услуг. В совокупности такая «коммуналка» может превышать стоимость услуг в жилых помещениях в 2 и более раз.

Налогообложение апартаментов осуществляется по более высоким процентным ставкам, чем в жилых помещениях.

На апартаменты как на нежилые помещения не распространяются меры социальной поддержки граждан при приобретении и использовании жилья, а именно:

— налоговый вычет по налогу на имущество физических лиц;

— имущественные налоговые вычеты при приобретении жилых помещений. 

Основная проблема – это не слишком прозрачный статус. Это формально могут быть помещения для гостиниц, офисов и даже производств. Этот статус влияет на возможность регистрации по месту жительства, налоговую ставку, размер коммунальных платежей и т.д. Периодически появляется информация о том, что власти планируют то запретить строительство апартаментов, то, напротив, приравнять их к жилым помещениям. Причем второе может нанести не меньший удар по этому сегменту – если на апартаменты распространятся те же требования по инфраструктуре, СНИПам и т.п., это лишит смысла их строительство, поскольку они перестанут быть конкурентоспособными по цене.

Договор долевого участия на приобретение апартаментов и на покупку квартиры не имеет глобальных отличий. Нужно понимать, что приобретая апартаменты, гражданин покупает нежилое помещение, не предназначенное для постоянного проживания, поэтому в договоре должны прописываться все необходимые условия по благоустройству помещения, например, наличие коммуникаций, в том числе сан. узла, кухонной зоны и т.д. В некоторых случаях апартаменты действительно строятся в непригодных для жилья условиях – не соблюдаются нормы для жилья по удаленности от крупных трасс, вредных производств и т.п. В апартаментах также могут не соблюдаться нормы по инсоляции, оснащению инфраструктурой и другие требования, актуальные для жилых домов. Но многие апартаменты – это просто результат экономии на изменении вида разрешенного использования земли. То есть по факту это может быть абсолютно нормальный участок для строительства жилья, но процедура изменения вида разрешенного использования долгая и дорогостоящая. Поэтому девелоперы предпочитают вместо этого построить апартаменты. Действительно, обычно апартаменты дешевле квартир. Внутри МКАД есть проекты, в которых можно купить апартаменты дешевле 3 млн. рублей. Это будет маленькая студия, но в квартирном сегменте таких объектов просто нет. При ценообразовании застройщики ориентируются на спрос, а покупатели готовы покупать апартаменты без официального жилого статуса только при условии того, что цена ниже. В среднем по рынку разница в стоимости — 20%. Это справедливо при условии, что сравниваются аналогичные варианты: то есть квартира и апартамент в одном многофункциональном комплексе, равные по площади, с сопоставимыми техническими и видовыми характеристиками.

 

главная

Дом в Кесарии, Израиль                                Дубинина Татьяна  8-926-296-10-28

Кесария по-русски Цесарея (Царственная, от слова цесарь – царь) – находится на живописной прибрежной равнине вдоль побережья Средиземного моря в 45 километрах от Тель-Авива. Сегодня Кесария – это красивые роскошные дома, особенно вдоль залива Кесарии и на территории археологического парка, где находятся престижные виллы и резиденции многих министров и известных людей страны и зарубежья. Кесария является очень популярнейшим местом среди VIP-персон, которые любят спокойствие и уединение, а также самый богатый и аристократический район страны, значительно отличающийся от других с точки зрения больших размеров приусадебных участков. Кесария является единственным местом в Израиле, где городом управляет частная организация Корпорация развития Кесарии (Фонд Ротшильда), а не муниципальной власти.

Продается двух этажный дом в одном из живописных и престижных районах Кесарии, в пешей доступности от Средиземного моря. Является частью большого дома(всего две части, на иврите с русской транскрипцией байт думишпахти, или дом на две семьи). Общая площадь дома — 210 кв.м.площадь прилегающего земельного участка — 600 кв.м. Дом расположен в 10 минутах ходьбы от  моря, из окна открывается потрясающий вид на Средиземное море. Год постройки дома — 1995, капитально отремонтирован в 2017 году. Есть большой бассейн. В доме имеется пять комнат и холл, кухня, три санузла, газ, камин на керосине, дом  продается с эксклюзивной итальянской мебелью, в отдельных местах требует реставрации. Дом светлый и теплый, современные и дорогие окна, подняться на второй этаж можно по великолепной лестнице из красного дерева работы искусных арабских мастеров.   Емкости для керосина и двух газовых баллонов вынесены за пределы дома. Участок имеет хорошо продуманную систему водоотведения. Впереди дома общественная территория, которую можно великолепно обустроить.  Цена  2 000 000 $                                                   Дубинина Татьяна  8-926-296-10-28