главная

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры. Положение нерезидентов до 01.01.2019 года.

Нерезиденты РФ — это граждане России, а также других государств, получающие прибыль от источников в РФ и постоянно проживающие за рубежом либо находящиеся в России менее 183 дней в течение  двенадцати месяцев подряд, все остальные физические лица считаются резидентами. Однако они зачастую не имеют тех льгот, которыми государство наделило резидентов. Например, до 1 января 2019 года нерезиденты были обязаны перечислять налоги в бюджет после продажи квартиры, даже если она принадлежала им свыше предельного минимального срока владения. Законодательством РФ установлено, что физлицо в РФ освобождается от уплаты указанного налога, когда оно минимум три года владело недвижимостью, доставшейся ему по наследству, после приватизации или по договору ренты пожизненного содержания с иждивением. Для всех остальных случаев законодатель установил пятилетний срок владения жилым помещением. Резиденты активно пользовались данными льготами. Нерезиденты же платили налог независимо от срока владения  квартирой. В декабре 2018 года ФНС РФ опубликовало письмо, в котором категорически пояснила, что для нерезидентов предусмотрена налоговая ставка в 30% и налоговый кодекс не предоставляет каких-либо вычетов для  вышеуказанных лиц.

01.01.2019 года ситуация изменилась, вступил в силу закон, освободивший нерезидентов от уплаты налога после продажи квартиры при соблюдении условий о минимальном периоде владения. Согласно Федеральному закону № 424-ФЗ от 27.11.2018 года. освобождение полагается всем физлицам без исключения, при вышеуказанных условиях.

Правовое положение нерезидентов в области налогообложения регулируется НК РФ, двухсторонними соглашениями (или конвенциями). Международные договоры имеют цель освободить граждан от двойного налогообложения. По состоянию на 01.01.2019 года РФ заключила подобные соглашения с 83 странами. Некоторые статьи этих документов как раз и регламентируют порядок оплаты налога при продаже объектов недвижимости.

Международные соглашения об избежание двойного налогообложения.

Статья 13 соглашения заключенного между Российской Федерации и Королевством Нидерландов позволяет налоговым органам государства, где находится недвижимость, принадлежащая гражданину страны, подписавшей соглашение, взыскать налог с дохода, полученного от реализации объекта. Например: гражданин Голландии имеет недвижимость в России. Он её продал. В соответствии с данным соглашением налоговая служба РФ может взыскать с него налог с продажи квартиры. В данном случае фискальные службы Голландии включат эти доходы в сумму, которая вообще освобождается от налога. В результате, нерезидент не станет платить налог у себя на Родине.

Похожим образом осуществляется налогообложение помещений и по конвенции, заключенной между нашей страной и Австрией (Конвенция между правительством РФ и правительством Австрийской Республики «Об избежание двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал» от 13.04.2000 года). Согласно этому документу доход от продажи квартиры, находящейся в России, может быть взыскан российской налоговой службой. При этом Австрия освободит такого гражданина от необходимости перечислять налог в свой бюджет. Однако «Австрия вправе … при расчете налога на доход или капитал своего резидента учитывать доходы и капитал, освобожденные в России от налогообложения». Фискальные органы Австрии, узнав о том, что доход ее резидента был освобожден от налога в РФ, могут включить его в налогооблагаемую базу.

Освобождение от налога в России еще не значит, что нерезидент получит его и за рубежом. Как правило, этот налог в иностранных государствах называется налогом на прирост капитала. Он взимается с разницы между ценой покупки и стоимостью продажи помещения. В разных странах его ставка варьируется от 18% до 50% и имеет свои нюансы в зависимости от национального законодательства. В каждой стране есть свои скидки и льготы, но вот освобождение от уплаты налога в зависимости от периода владения встречается крайне редко. В Италии он составляет 5 лет, в Германии — 10 лет, а во Франции 22 года. Однако в большинстве стран подобная льгота не предусмотрена. Поэтому нерезидент, не заплативший налог в России, всё равно перечислит его в казну государства, где он считается резидентом. российско-австрийская конвенция прямо указывает, что доход от продажи недвижимости, полученный австрийским резидентом, подлежит налогообложению в России. Однако если Россия не взыщет с него налог, то тогда это сделает Австрия.

В целом новый закон на руку нерезидентам, которые имеют недвижимость в России и живут за границей в стране, не имеющей соглашения с РФ об исключении двойного налогообложения. Например, жителям Эстонии, Лихтенштейна, Колумбии, Тайваня, и других стран вплоть до наступившего года могло быть применено двойное налогообложение при продаже квартиры в России. Теперь же, если они владеют недвижимостью в течение минимального срока, то освобождаются от уплаты налога в нашей стране. Ну, а на территории собственной страны налог всё равно придется заплатить.

Что же касается нерезидентов из государств, заключивших договоры с Россией, то им новый закон также в целом выгоден. Ведь прежде они платили налог в России в размере 30% от дохода, полученного от реализации имущества. Теперь же смогут заплатить аналогичный налог в стране пребывания с учетом действующих там норм.

Возможно, могут быть определенные аспекты, зависящие от вида недвижимости, срока владения, роста цен на этот объект и даже размера кадастровой стоимости. И может оказаться так, что гражданину было бы выгодней заплатить налог в России, чем в своей стране.

главная

В 7 км от МКАД и в 10 км от м. Домодедовская 20 мин тр., в благоустроенном ЖК Пригород Лесное продаётся 1-комн. кв.  35,2/11,9/14,7  13/17 этажного монолитно-кирпичного дома  светлая, тёплая и уютная однокомнатная квартира (евро-двушка) с видом во двор.
Стены оклеены обоями под покраску, пол в кухне-гостиной, в спальне и лоджии — ламинат, в коридоре и в санузле — плитка, санузел сов.. Кухня оборудована встроенной техникой с действующей гарантией (варочная панель, духовой шкаф, вытяжка и посудомоечная машина) и стиральной машинкой, все фирмы Garenje. На кухне установлена система фильтрации для питьевой воды. Утеплённая лоджия с внутренней отделкой и с панорамным энергосберегающим остеклением фирмы Rehau.
Домофон, консъерж и вместительный встроенный шкаф в коридоре.
Система отопления квартиры оборудована индивидуальными приборами учёта тепла.
Все розетки и выключатели установленные в квартире фирмы Legrand.
Проведено цифровое телевидение и установлен роутер WiFi компании Ростелеком.
Дом сдан в 2018г. все ремонтные работы соседи завершили. Два лифта грузовой и пассажирский, с

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

пожарной сигнализацией и видеонаблюдением. На первом этаже оборудована колясочная, так же за порядком следит консьерж.
Два взрослых собственника, альтернатива, Возможна продажа с техникой и мебелью    4 600 000 руб.

главная

Для обеспечения наиболее эффективного использования территории публичными органами и правообладателями земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, осуществляется деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого производственного, общественно-делового и иного назначения, коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию строительству, реконструкции таких объектов. Имеется ввиду деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории (п.34 ст1 Градостроительного кодекса).

Основными институтами комплексного и устойчивого развития территории являются:

— развитие застроенной территории (ст. 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ)

— комплексное освоение территорий (ст.46.4 Градостроительного кодекса РФ)

— комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков и расположенных на них объектов недвижимости (ст.46.9 градостроительного кодекса РФ)

— комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст.46.10 градостроительного кодекса РФ).

Речь идет о комплексном освоении территории, если располагающийся на ней земельный участок или участки являются государственной или муниципальной собственностью и свободны от прав третьих лиц. При осуществлении деятельности по развитию территории может возникнуть потребность в изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в частной собственности. Уточняю, что институт развития застроенной территории применим только к определенным участкам. То есть к тем участкам, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу в установленном Правительством РФ порядке, снос или реконструкция которых планируются на основании муниципальных программ, и объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие функционирование этих многоквартирных домов.

Заключение договора о развитии застроенной территории, не является основанием для изъятия объектов недвижимости. Такой договор может только регламентировать порядок реализации решения о развитии территории, принятого уполномоченным органом, в то время как возможность изъятия частной собственности обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд может осуществляться лишь в исключительных случаях. Основания для изъятия, напомним, предусмотрены статьей 49 земельного кодекса:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Согласно, позиции Верховного Суда РФ под государственными или муниципальными нуждами могут пониматься потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение общественно-полезных целей, но является невозможным без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту. При этом принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь косвенно служит интересам общества. Процедура изъятия происходит на основании решений федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов власти субъектов РФ или органов местного самоуправления в зависимости от целей. Решения могут быть обжалованы в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости об их принятии (п.14 ст.56.6 земельного кодекса РФ).

Земельным кодексом РФ регулируются особенности изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления. Основаниями для принятия соответствующих решений об изъятии являются утвержденные проекты планировки и межевания территории. Согласно, Правилам согласования изъятия для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности РФ, субъекта РФ. Если участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены при этом физлицам или юрлицам на основании договора безвозмездного пользования или договора аренды, срок действия которых составляет менее пяти лет (на дату заключения договора о комплексном развитии территории), то их изъятие осуществляется путем прекращения соответствующих прав на них. В случае, если земельные участки или расположенные на них объекты обременены правами третьих лиц, их изъятие является основанием для одновременного прекращения соответствующих прав третьих лиц.

Если соглашение об изъятии не заключено в течение месяца со дня, когда лицу, у которого изымаются участки или объекты недвижимости, была предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии, прекращении на изымаемые объекты прав соответствующих лиц. Принятое по итогам такого обращения решение суда об изъятии земельных участков, расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть оспорено в части размера компенсации. Это вовсе не означает, что само по себе решение об изъятии оспорить нельзя. Право на такое решение предусмотрено ч.14 ст.56.6. Земельного кодекса РФ. Заинтересованные лица вправе оспаривать проекты планировки территории и межевания территории, являющиеся основаниями для принятия решения уполномоченного органа об изъятии.

 

главная

Задатком  признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (согласно п.1 ст.380 ГК РФ).

Аванс – предварительная оплата товара, услуг работ в счет предстоящих платежей до момента передачи товара, оказания услуг, выполнения работ (п.1 ст.487 ГК РФ).

Правильное понимание данного вопроса позволит предотвратить возможные негативные последствия для контрагентов сделки, желающих использовать именно задаток для обеспечения исполнения обязательств. Напомним, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст.380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Для простых граждан, не обладающих профессиональными знаниями и опытом, необходимо понимать, что использование в договоре слова «задаток» еще не гарантирует признания впоследствии судом согласованности условия договора о задатке – название или наименование не определяет природу договора или соглашения. Сделать вывод о том, что стороны действительно имели именно способ обеспечения исполнения обязательства как задаток, можно, исходя из условий договора и, в частности, определяющих функции, цели уплачиваемой и полученной суммы, а также возникновение последствий неисполнения обязательства по договору. Некорректные или не точные формулировки в договоре могут привести к признанию уплаченной суммы авансом.

В чем сходство аванса и задатка?

В платежной и доказательственной (удостоверяющей) функциях аванса и задатка.

Аванс и задаток засчитывается в счет будущих платежей по договору до его исполнения (платежная функция). Например, при внесении задатка или аванса в сумме 30 000 рублей по договору купли-продажи квартиры, при цене договора в 2 000 000 рублей, внесенная сумма будет зачтена и покупателю в последующем нужно будет доплатить 1970 000 рублей.  Аванс и задаток служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате аванса или задатка, в случае спора, будет квалифицироваться как акцепт оферты, т.е. согласие на заключение договора (например, купли-продажи).

Основные отличия задатка от аванса.

Итак, согласно п.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Теперь четко прослеживается и третья функция задатка – обеспечительная.

У аванса нет обеспечительной функции, и в случае расторжения договора аванс подлежит возврату в полном объеме.

Согласно пункту п.4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429 ГК РФ) Например в предварительным договором может быть предусмотрено заключение в будущем, с указанием всех существенных условий срока или даты заключения договора купли-продажи недвижимости, а способом обеспечения может выступать задаток(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ), в указанном федеральном законе даны вводные данные по фиксации способа обеспечения, которые могут детально быть изложены в договоре задатка, т.е. обозначены суммы полного или частичного возврата, при наступлении определенных обстоятельств. А именно:

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

  1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
  1. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
  2. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
  3. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Напоминаю, соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Заключая, соглашение о задатке, мы должны понимать, обеспечительная функция действует в отношении наступления обстоятельств, предусмотренных договором , в котором сформулированы и согласованы все положения и существенные условия(например заключения договора купли-продажи). Если предметом  по предварительному договору, связанном с приобретением недвижимости, является заключение основного договора купли-продажи, с согласованием существенных условий; то предметом соглашения о задатке, является передача денежных средств, обеспечивающая исполнение конкретного договора.

Цель задатка – обеспечить исполнение договора, заключившими его сторонами. Негативные последствия нарушения обеспечиваемого задатком обязательства состоят в утрате задатка или возвращение его в двойном размере. Такие условия стимулируют участников гражданского оборота к добросовестному поведению.

Внесение аванса, уплата которого происходит с основной целью, предоплата товара, услуги, работы не носит обеспечительных мер, а только обозначает намерение Покупателя или Заказчика.

Поэтому при заключении соглашения о задатке необходимо четкое понимание сторон, чтобы избежать в будущем спора, преследовали ли стороны договора именно цель обеспечения исполнения договорного обязательства, выдавая денежную сумму и принимая ее.

Поскольку аванс не является способом обеспечения обязательств, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение договора, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть в том же размере.

Законодательство предусмотрены и другие способы обеспечения исполнения обязательств, в соответствии со ст. 329 ГК РФ неустойкой, залогом, удержанием  вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным  платежом и другими способами предусмотренными законом или договором.

 

главная, покупка квартиры

Многие участники рынка недвижимости предлагают приобрести современные апартаменты вместо обычных квартир. Если вы не знаете, в чем разница апартаментов и квартиры, советую разобраться в этом вопросе, так как каждый тип жилья имеет свои нюансы.  

— Апартаменты ориентированы на временное проживание, в квартирах можно жить постоянно.
— В случае пользования апартаментами получить постоянную регистрацию по адресу проживания  вы не сможете. У собственников квартир таких проблем не возникнет.

— Цена жилья  зависит от качества ремонта, планировки, площади и других характеристик. С учетом возможности одной лишь аренды апартаментов квартира обойдется вам дешевле, но только не в том случае, если вы выберете элитный вариант.

— Апартаменты – это нежилой фонд, квартиры – относятся  к жилым помещениям. Отсюда вытекают ограничения по возможности размещения в таких помещениях. Квартиры располагаются в жилых домах, а апартаменты можно встретить в многофункциональных  комплексах, офисах. Закон не требует от компаний, которые занимаются строительством комплексов апартаментов обустраивать микрорайоны социальной инфраструктурой (именно за счет этого апартаменты они и могут продавать дешевле, чем «полноценное» жилье).

Собственников апартаментов вынуждают оплачивать дополнительные услуги «сервисного» характера (охрана, консьержка, уборка помещений, стоянка автомобиля и т. п.). Собственниками апартаментов привлекается управляющая компания, отвечающая за эксплуатацию здания, ремонт общего имущества, а также самостоятельно определяющая стоимость коммунальных услуг. В совокупности такая «коммуналка» может превышать стоимость услуг в жилых помещениях в 2 и более раз.

Налогообложение апартаментов осуществляется по более высоким процентным ставкам, чем в жилых помещениях.

На апартаменты как на нежилые помещения не распространяются меры социальной поддержки граждан при приобретении и использовании жилья, а именно:

— налоговый вычет по налогу на имущество физических лиц;

— имущественные налоговые вычеты при приобретении жилых помещений. 

Основная проблема – это не слишком прозрачный статус. Это формально могут быть помещения для гостиниц, офисов и даже производств. Этот статус влияет на возможность регистрации по месту жительства, налоговую ставку, размер коммунальных платежей и т.д. Периодически появляется информация о том, что власти планируют то запретить строительство апартаментов, то, напротив, приравнять их к жилым помещениям. Причем второе может нанести не меньший удар по этому сегменту – если на апартаменты распространятся те же требования по инфраструктуре, СНИПам и т.п., это лишит смысла их строительство, поскольку они перестанут быть конкурентоспособными по цене.

Договор долевого участия на приобретение апартаментов и на покупку квартиры не имеет глобальных отличий. Нужно понимать, что приобретая апартаменты, гражданин покупает нежилое помещение, не предназначенное для постоянного проживания, поэтому в договоре должны прописываться все необходимые условия по благоустройству помещения, например, наличие коммуникаций, в том числе сан. узла, кухонной зоны и т.д. В некоторых случаях апартаменты действительно строятся в непригодных для жилья условиях – не соблюдаются нормы для жилья по удаленности от крупных трасс, вредных производств и т.п. В апартаментах также могут не соблюдаться нормы по инсоляции, оснащению инфраструктурой и другие требования, актуальные для жилых домов. Но многие апартаменты – это просто результат экономии на изменении вида разрешенного использования земли. То есть по факту это может быть абсолютно нормальный участок для строительства жилья, но процедура изменения вида разрешенного использования долгая и дорогостоящая. Поэтому девелоперы предпочитают вместо этого построить апартаменты. Действительно, обычно апартаменты дешевле квартир. Внутри МКАД есть проекты, в которых можно купить апартаменты дешевле 3 млн. рублей. Это будет маленькая студия, но в квартирном сегменте таких объектов просто нет. При ценообразовании застройщики ориентируются на спрос, а покупатели готовы покупать апартаменты без официального жилого статуса только при условии того, что цена ниже. В среднем по рынку разница в стоимости — 20%. Это справедливо при условии, что сравниваются аналогичные варианты: то есть квартира и апартамент в одном многофункциональном комплексе, равные по площади, с сопоставимыми техническими и видовыми характеристиками.

 

главная

Дом в Кейсарии, Израиль                                Дубинина Татьяна  8-926-296-10-28

Кейсария (Кесария), по-русски Цесарея (Царственная, от слова цесарь – царь) – находится на живописной прибрежной равнине вдоль побережья Средиземного моря в 45 километрах от Тель-Авива. Сегодня Кейсария – это красивые роскошные дома, особенно вдоль залива Кесарии и на территории археологического парка, где находятся престижные виллы и резиденции многих министров и известных людей страны и зарубежья. Кейсария является очень популярнейшим местом среди VIP-персон, которые любят спокойствие и уединение, а также самый богатый и аристократический район страны, значительно отличающийся от других с точки зрения больших размеров приусадебных участков. Кейсария является единственным местом в Израиле, где городом управляет частная организация Корпорация развития Кейсарии (Фонд Ротшильда), а не муниципальной власти.

Продается двух этажный дом в одном из живописных и престижных районах Кейсарии, в пешей доступности от Средиземного моря. Является частью большого дома(всего две части, на иврите с русской транскрипцией байт думишпахти, или дом на две семьи). Общая площадь дома — 210 кв.м.площадь прилегающего земельного участка — 600 кв.м. Дом расположен в 10 минутах ходьбы от  моря, из окна открывается потрясающий вид на Средиземное море. Год постройки дома — 1995, капитально отремонтирован в 2017 году. Есть большой бассейн. В доме имеется пять комнат и холл, кухня, три санузла, газ, камин на керосине, дом  продается с эксклюзивной итальянской мебелью, в отдельных местах требует реставрации. Дом светлый и теплый, современные и дорогие окна, подняться на второй этаж можно по великолепной лестнице из красного дерева работы искусных арабских мастеров.   Емкости для керосина и двух газовых баллонов вынесены за пределы дома. Участок имеет хорошо продуманную систему водоотведения. Впереди дома общественная территория, которую можно великолепно обустроить.  Цена  2 000 000 $                                                   Дубинина Татьяна  8-926-296-10-28

      

 

 

 

     

 

 

 

 

 

 

главная, Продажа квартиры

8-926-296-10-28   юрист Дубинина Татьяна      

Согласно статьи п.1 ст. 244  ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). При этом, если речь идет о собственности супругов, такая собственность является совместной.

В каких случаях возникает долевая собственность?

  • приватизация;
  • наследство;
  • дарение;
  • раздел имущества супругами;
  • решение суда.

При приватизации квартира оформляется на всех, кто на момент начала процедуры был в ней прописан и не отказался от своего права на оформление в собственность. При принятии наследства возникает столько долей, сколько наследников вступают в свои права. При передаче доли в дар прежний собственник может выделить такую долю, какую сочтет нужным нескольким одаряемым. Кроме того, доли  появляются при разделе общей совместной собственности бывших супругов или по иным причинам, при которых основанием права собственности является решение суда. Порядок пользования квартирой может быть определен различными способами. Как правило, если доли в квартире принадлежат проживающей в ней семье, вопросов с пользованием площадями не возникает. Если возникает необходимость раздела, жильцы договариваются между собой или, при невозможности прийти к соглашению, обращаются в суд с иском об определении порядка пользования. Следует понимать, что разделу подлежит только площадь жилых комнат и только в том случае, если доля не является малозначительной относительно жилой площади квартиры. К примеру, если двухкомнатной квартирой владеют 2 собственника с равными долями, порядок пользования может быть определен так, чтобы каждому досталось по комнате. Однако, если площади комнат не равны, раздела «по справедливости» не получится, в любом случае одному достанется большая комната, а другому меньшая. Если же, например, однокомнатная квартира принадлежит двоим собственникам, то определить порядок пользования ею по суду уже не представляется возможным. Это же относится и к любым другим ситуациям, когда жилье не делится «по комнатам» или пропорциональный собственности метраж слишком мал и исключает возможность пользоваться собственностью как жильем.  

Продажа доли относится к тем операциям с недвижимостью, которые собственник не вправе совершать единолично, без согласия сособственников. Согласно требованиям действующего законодательства, статьи 250 ГК РФ, продавец доли, прежде всего, обязан предложить ее приобрести всем сособственникам, причем по цене не ниже той, за которую будет продана покупателю. И только в том случае, если ни один из собственников не согласится на приобретение, продавец может делать подобные предложения третьим лицам.

Есть два варианта для получения соответствующего нотариального документа — отказа от преимущественного права покупки:

  1. Сособственник оформляет отказ на покупку самостоятельно у нотариуса.
  2. Продавец оформляет у нотариуса и высылает сособственнику заказное письмо с предложением о покупке доли по указанной цене. При отсутствии согласия сособственника на покупку в течение 30 дней продавец вправе делать аналогичные предложения третьим лицам. Важно учитывать и то, что сособственник доли может проживать по другому адресу и здесь необходимо уведомить его надлежащим образом.

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире.

С каждым годом увеличивается число квартир, в которых собственниками являются несовершеннолетние дети. В одних случаях дети становятся собственниками при приватизации. В других родители дарят детям доли в праве собственности. Преимущественно при покупке квартиры родители используют средства материнского капитала(сертификата), при этом возникает прямая обязанность наделения всех членов семьи и несовершеннолетних при реализации средств сертификата. Таким образом защищаются имущественные права несовершеннолетних граждан. Однако в ситуации, когда семья, например, решает продать квартиру и приобрести более просторное жилье или вообще переехать в другой регион, процедура оформления будет несколько сложнее, при этом требуется разрешение органов опеки. Органы опеки и попечительства дают согласие на продажу имущества несовершеннолетних. Причем, если раньше допускалось наделение несовершеннолетнего любой собственностью, соответствующей требованиям, то с 2016 года необходимо, чтобы она была именно приобретена взамен отчуждаемой. При совершении сделки, необходимо учитывать возраст несовершеннолетнего. Таким образом, при проведении, к примеру, сделки купли-продажи или договора дарения, где собственник несовершеннолетний до 14 лет, то от его имени действует его законный представитель; по достижении 14 лет и после получения паспорта ребенок распоряжается своей недвижимостью сам, но с согласия и в присутствии законного представителя.

 

 

 

главная, покупка квартиры, Продажа квартиры

Определение понятию жилого помещения дано в статье 15 Жилищного кодекса (ЖК РФ)

 

  1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).
  2. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласано Постановлению Правительства РФ от 28.01.2016 №47 ( в ред. от 25.03.2015 г., с изм. 03.02.2016)»Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.» утвержден порядок признания помещения жилым и требования к жилым помещениям.

  1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
  2. Жилым помещением признается:

жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

  1. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Одним жилым помещением может считаться весь дом — если он частный (одноквартирный), отдельная квартира (в многоквартирном доме) либо отдельная жилая комната (это, как правило, в общежитиях и коммунальных квартирах). Жилым помещением может быть признана также часть жилого дома или часть квартиры, но не часть комнаты (ст. 16 ЖК РФ).

 

главная

Инвестиции  в недвижимость требуют продуманных и взвешенных решений. Основной  целью приобретения квартиры  является  улучшения жилищных  условий, переезд  из одного города в другой. Приобретение права собственности на  квартиру на первый взгляд кажется не сложным процессом.  Многие полагаются на  то, что интересы  Продавца представляет либо риэлтор, либо юрист, а значит, все стороны будут заинтересованы совершить сделку купли-продажи. А ведь можно купить «КОТА В МЕШКЕ», потерять деньги и остаться без квартиры. Давайте попробуем разобраться, в чем заключается работа риэлтора? Риэлтор занимается подбором недвижимости  по заданным Клиентом параметрам, просматривает информационные интернет источники и базы данных с Объектами недвижимости, продает, выставляет в рекламу квартиру, выезжает на показы, участвует на внесении аванса, присутствует на сделке и при подписании акта приема-передачи квартиры.  Юрист  Дубинина Татьяна  опыт работы в недвижимости с 2002 года   8-926-296-1028  e-mail: dtv_dialog@mail.ru   

Юрист предварительно анализирует полученную от риэлтора  или от Клиента информацию, согласует условия внесения аванса и возврата аванса в случае выявления рисков, прорабатывает безопасную схему сделки, проверяет юридическую чистоту Объекта, согласует порядок взаиморасчетов, составляет договор купли-продажи или согласует текст договора и контролирует все этапы сделки до государственной регистрации перехода права к Покупателю.  Как правило, в Агентстве недвижимости на 25-30 агентов один юрист, который и должен осуществлять проверку по всем этапам сделки. Обязанность риэлтора донести, как можно более полную информацию до юриста, для того чтобы была проведена тщательная экспертиза документов, проверка Объекта и всей информации по сделке. К сожалению не всегда риэлтор передает всю информацию, поэтому юридическое сопровождение сделки при выборе Клиентом Объекта недвижимости самостоятельно, проще и выгоднее в финансовом отношении, провести, привлекая юриста, который будет полностью вести всю сделку от начала  до подписания акта приема-передачи.  И в этом случае Клиент сможет существенно сократить затраты на оплату услуг и получить более профессиональную и качественную услугу.  Юрист будет сопровождать Клиента на авансировании, консультировать Клиента по ходу сделки, выезжать на сделку и контролировать заключение договора купли-продажи и порядок взаиморасчетов, а так же передачу документов на государственную регистрацию и получение документов после государственной регистрации.  Как правило, в Агентства недвижимости ранее набирали Агентов без опыта работы, которые приезжали из регионов и  затем проводили обучение и допускали на телефонные дежурства и переговоры с Клиентами. Конечно же, это похвально, когда есть амбициозные цели – по приобретению собственного жилья. Но для этого нужны годы кропотливого труда, работа без выходных, всегда быть на связи с Клиентом.  Задача юриста обеспечить безопасность и грамотное проведение сделки, принятие правильных и грамотных решений в нестандартных ситуациях, провести профессионально переговоры в интересах Клиента.  Юрист Дубинина Татьяна,  опыт работы в недвижимости с 2002 года,  8-926-296-1028 , e-mail: dtv_dialog@mail.ru   ВАЖНО ПОМНИТЬ, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке!  Чудес не бывает, как не бывает квартир ниже рыночной цены, а если цена ниже рынка — стоит задуматься, а почему?  А так же стоит понимать, что работа с Агентством  недвижимости это не гарант безопасности – ведь организационно-правовая форма у Агентства недвижимости это Общество с ограниченной ответственностью (ООО) с Уставным капиталом в размере 10 000 рублей. Делайте выводы сами! Агентства недвижимости Гарантийные сертификаты или Обязательства, в которых прописана ответственность Агентства в результате проведения сделки. Конечно же это больше пиар акция Агентств и не более. Так как только Страховая Компания при страховании имущества от определенных рисков может гарантировать сумму возмещения в случае возникновения страхового случая. Не всегда Клиент дочитывает текст гарантийного Обязательства. Мировая практика показывает и я уверенна, что мы к этому придем, что каждый должен заниматься свои делом. Риэлтор подбирать Объекты, отслеживать цены на рынке недвижимости, хорошо разбираться в планировках типовых и индивидуальных проектов  домов и планировок квартир, продавать Объекты недвижимости, грамотно и интересно  рекламировать, выезжать на показы Объектов, в целом понимать схему сделки, сопровождать Клиента до подписания акта приема-передачи квартиры. А юрист должен быть всегда максимально ответственно подойти и сопровождать Клиента на всех этапах сделки.  НЕ ЗАБЫВАЙТЕ, ЧТО КАЖДЫЙ ДОЛЖЕН ЗАНИМАТЬСЯ СВОИМ ДЕЛОМ!!! И НАМ ВСЕМ ХОРОШО ИЗВЕСТНО, ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА ПИРОГИ НАЧИНАЕТ ПЕЧЬ САПОЖНИК, А САПОГИ ТОЧАТЬ ПИРОЖНИК!

Если Вам, необходима, юридическая поддержка при совершении сделки с недвижимым имуществом звоните: 8-926-296-1028 Дубинина Татьяна, или пишите   dtv_dialog@mail.ru        

Конечно же, и предложение по всеобщему нотариальному удостоверению сделок ни к чему хорошему, как дополнительным расходам со стороны Потребителя не приведет, да и не готовы нотариусы осуществлять такой объем работы, ведь при удостоверении сделки у Вас в лучшем случае проверят документы удостоверяющие личность, зачитают вслух договор купли-продажи, плюс пожалуй, в одном это ускорение процесса регистрации, нос увеличением затрат по сделке. Для нотариальных сделок – это три дня. Известно и немало негативных последствий совершенных сделок с нарушением законодательства через нотариуса. Я думаю, у каждого была возможность посидеть в очереди у нотариуса при составлении простых нотариальных заявлений.

 

 

 

 

главная

Госдума приняла закон о возобновлении «дачной амнистии» до 1 марта 2021 года.

Комитет Госдумы по государственному строительству и законодательству рекомендовал продлить «дачную амнистию» на срок до 1 марта 2021 года — вместо срока, предусмотренного текстом первого чтения — до 1 марта 2022 года.

По словам главы комитета Павла Крашенинникова, это решение «было названо компромиссным, поскольку такой срок представляется достаточным, чтобы граждане успели воспользоваться упрощенным порядком оформления своих прав на дачную недвижимость». Также ко второму чтению комитет рекомендовал сделать бессрочной норму о возможности установления субъектами РФ предельных максимальных цен кадастровых работ. В комитете ответили, что без изменений рекомендовано оставить следующие положения законопроекта: срок льготного бесплатного предоставления в собственность членам садоводческих и огороднических товариществ (СНТ) земельных участков, находящихся в публичной собственности, в том числе земель общего пользования, продлевается до 1 марта 2022 года, устанавливается прямая обязанность органов власти проводить все необходимые действия по образованию земельного участка (межевание, постановка на государственный кадастровый учет) придомовой территории многоквартирных домов. На органы власти также возлагается обязанность по информированию граждан об изменениях в правилах строительства домов на дачных и садовых участках.

Если вспомнить начало старта, то «дачная амнистия» была принята в 2006 году, когда был введен упрощенный порядок оформления прав граждан на недвижимость: садовые дома, дачные и садовые земельные участки, а также объекты индивидуального жилищного строительства. «Дачная амнистия» действовала до 1 марта 2019 года.