На моей практике по работе с недвижимостью в качестве риэлтора, а затем юриста, бы много сделок, которые могли бы и не состоятся, но как правило исход сделки зависит от того, как грамотно провести переговоры, получить достоверную информацию по этапам проведения сделки, грамотно согласовать все условия ее проведения, заключить авансовое или иное соглашение и выйти на сделку, чтобы финалом ее стало приобретение права собственности – Покупателем и получение денежных средств – Продавцом.

Хочу сразу предостеречь и Продавцов недвижимости и Покупателей от того, что некоторые «доброжелатели» советуют отказаться от своего представителя, ну зачем нам второй риэлтор или юрист, когда у одной из стороны он есть, зачем переплачивать. Прошу не забывать о том, что один представитель не может в полной мере честно вести переговоры от  лица Покупателя и Продавца, всегда будет приоритетом один из участников. Условия одной стороны, будут всегда перевешивать условия другой стороны. Сделка конечно может состояться, зато проблемы могут возникнуть позже. Поэтому лучше не экономить на своем представителе, потому что Вы себя будете увереннее чувствовать, меньше тратить сил и нервов, всегда будете в курсе всех этапов сделки, будете уверены, что сделка пройдет успешно.

На практике сталкивалась с тем, что у риэлтора не хватало опыта вытянуть сделку и выйти на нее, приходилось участвовать как в проведении переговоров, так и внесении аванса/задатка, вносить изменение в договор купли-продажи, запрашивать дополнительные документы у другого участника сделки. Как правило простых сделок не бывает, просто сам Продавец и Покупатель не замечают сколько было проведено работы и поэтому порой кажется, что сделка прошла легко.

Перед тем, как приобретать недвижимость позаботьтесь о том, чтобы у Вас был свой представитель – это в любом случае будет гарантировать безопасность ее проведения, сэкономит Ваше время и Ваши нервы. Я не хочу приводить примеры, когда люди по своей самонадеянности оставались и без денег и без квартиры, таких примеров много, и не только при проведении  сделок в простой письменной форме, но и нотариальные сделки.

В самом начале схема трейд-ин не пользовалась популярностью на рынке недвижимости в крупных мегаполисах страны. Сама схема покупки по трейд-ин была плохо отлажена. Многие риэлторы могли без затруднений продать старую квартиру, а взамен подобрать Клиенту новую в доме-новостройке. Покупатели обращали свое внимание на трейд-ин, когда не находили иного способа  продать старую квартиру, и поэтому квартиры в данной схеме участвовали только непривлекательные, которые обладали недостатками – плохим  состоянием и видом из окна, неудачным  расположением. Поэтому недвижимость с невысокой ликвидностью оценивалась еще ниже.

Ситуация  стала меняться к лучшему, когда Застройщики и риэлторы нашли новые подходы и разработали более четкие схемы  продаж, выгодные в том числе и для Покупателей. Многие крупные Застройщики освоили схему трейд-ин и работают самостоятельно. Только не нужно забывать, о том. Что любая сделка – это риск. И чтобы минимизировать риски при совершении сделки, понимать все этапы сделки, оперативно принимать решения, для этого необходим Ваш личный представитель – специалист   который  будет  Вас сопровождать на протяжении всей сделки.

Преимущества трейд-ин заключаются в том, что Вы продаете старую квартиру, а взамен покупаете себе новую, с новыми архитектурными и технологическими решениями  и если средств не хватает  на покупку, то можно воспользоваться ипотечным кредитом.

Приобретая недвижимость, необходимо понимать, что Ваши  интересы  должен представлять специалист в области недвижимости  — юрист или риэлтор. При этом не стоит полагаться на представителя другой стороны. У каждой стороны должен быть свой представитель, который будет работать в интересах своей стороны — Покупателя, либо Продавца. В противном  случае, возникает конфликт интересов.  Перед совершением сделки купли-продажи недвижимости  Продавец  и Покупатель должны договориться о существенных  условиях заключения договора, обсудить все условия совершения сделки, порядок взаиморасчетов,  сроки освобождения недвижимости  и еще массу нюансов, которые необходимо учитывать при проведении сделки. Один и тот же представитель со стороны Продавца и Покупателя в решении этого вопроса справедливо действовать не сможет. В ходе проведения сделки могут возникать различные непредвиденные ситуации, меняться условия проведения сделки, в которых самостоятельно  Покупателю или Продавцу сложно разобраться. Приведу пример: Продавец хотел продавать квартиру и заключить договор в простой письменной форме, но изменил свое решение и решил провести сделку через  нотариуса, при этом расходы по нотариальному удостоверению предложил разделить поровну между Продавцом и Покупателем.  Если интересы каждой из сторон представлял отдельный представитель, то этот вопрос был бы заранее согласован представителями, а если у Продавца и Покупателя  был один представитель , то скорее всего Покупателю пришлось нести дополнительные расходы по сделке. И это мелочи по сравнению с другими ситуациями в которых может оказаться  Покупатель или Продавец без своего представителя, тем более не обладая знаниями в области совершения сделок с недвижимым имуществом.

Всегда захватывает дух и мечты уносят нас в теплые края, когда хочется ласкового моря, солнца, теплого лета. Некоторые из нас задумывается о перемене места жительства в связи с работой, кто-то по состоянию здоровья и по иным причинам, меняя привычный уклад жизни, прожив в квартире многоэтажного дома на домик с участком у моря, получить в  итоге  небольшой оазис  счастья, смену климата и возможность почти  круглогодично плавать не в бассейне, а в море. Желание  улучшить свои жилищные условия и перспективу жизни в собственном доме, где тебя никто не потревожит, создать свой сад, выращивать собственные фрукты, овощи, окружить себя цветами. Вот и устремили многие взоры на отечественные курорты Краснодарского края и Крыма: Геленджик, Сочи, Анапы (ведь многие стали понимать, что приобретение жилья заграницей не имеет смысла, если человек не собирается переезжать в другую страну на постоянное место жительства , границы сегодня открыты, а завтра новые ограничительные меры и дело даже не в COVID-19, причин можно найти массу, многие примеры мы наблюдали на практике, когда границы закрывали из-за экстренных ситуаций или противоречий между странами, изменения могут коснуться и в законодательстве тех стран, на чьей  территории находится недвижимость и это может быть требования даже не отдельного государства, а волей третьих лиц или организаций). И конечно же цены в Сочи, Анапе, Геленджике  достигли максимального уровня, а вот Крым готов так же предложить гражданам все блага цивилизации, но многих отпугивают несколько факторов – статус Крыма(но говорят кто не рискует, тот не пьет шампанского),  проблемы с  водоснабжением, слаборазвитая инфраструктура.

В начале лета 2021 года насчитывалось более 500 квартир, выставленных на продажу по цене до двух миллионов рублей. Сразу хочу предостеречь доверчивых граждан – бесплатный сыр только в мышеловке. Низкая цена, т.е. цена на объект  недвижимости ниже рынка, говорит о рисках приобретения такой квартиры или дома. Основные риски находятся в правовой плоскости. Существует практика строительства домов «студийного» типа на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), например на несколько студий. Риск заключается в том, что дом может быть не введен в эксплуатацию или признана самовольной постройкой, Покупатель в результате может приобрести не квартиру, как отдельное жилое помещение, а долю на дом и долю на земельный участок – размер доли зависит от количества собственников такой недвижимости. Покупатель может столкнуться с проблемами , связанными с обслуживанием дома, коммуникаций, отсутствием стабильного напряжения электричества, недостаточного напора воды(отсутствия технических условий для многоквартирных домов, в том объеме, который необходим для такого дома).

Немаловажным фактором является проверка объекта недвижимости, как и у кого приобреталась квартира или дом, нет ли риска оспаривания сделки в дальнейшем.  Необходимо перед покупкой недвижимости найти узкого специалиста юриста и риэлтора желательно в одном лице, который будет проверять все документы в процессе совершения сделки, вносить аванс/задаток за недвижимость, сопровождать сделку на всех ее этапах, при необходимости подключать к сделке нотариуса, чтобы исключить часть рисков(так как нотариус несет ответственность в рамках своих компетенций и не в состоянии заниматься проверкой и всеми этапами сделки, переговорами при возникших спорных ситуациях).

 

Конституционный суд в Постановлении от 26 апреля 2021 года №15-П КС закрепил результаты проверки конституционности абзаца второго части первой статьи 446 ГПК РФ и пункта 3 статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которыми взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, за исключением случаев, когда помещение является предметом ипотеки и на него может быть обращено взыскание в соответствии с законом об ипотеке.

Причиной проверки послужило обращение кредитора (жителя Калужской области Ивана Ревкова), которому было отказано во взыскание на квартиру площадью более чем110 кв.м. которую должник приобрел в 2009 году за цену, превышающую размер долга перед заявителем. Коротко из пред истории: господин Ревков еще в 1999 году одолжил своей знакомой денежную сумму, та долг не вернула, Ревков обратился в суд. Дело о попытке вернуть долг растянулось на годы. За годы ожидания сумма долга им была проиндексирована и выросла до 4 миллионов рублей. Сама должница за прошедшие годы купила себе квартиру площадью более 110 кв.м.  и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом. Иван Ревков настаивал на продаже этой недвижимости, купленной уже после возбуждения против должника исполнительного производства. Но в судах ему отказывали, сославшись на ст. 446 ГПК РФ(запрещающая обращать взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи), тогда Ревков обратился в Конституционный суд РФ. 

Конституционный суд напомнил, что уже рассматривал подобную ситуацию еще в 2012 году (№11-П КС). Тогда суд посчитал, что исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья должника-гражданина, хотя и оправдан, но не может быть безусловным и требует законодательных инициатив. Суд посчитал что положение абзаца второго части первой ст. 446 ГПК РФ избыточны, а иммунитет должен распространяться на приемлимые нормы в конкретной социально-экономической обстановке, от которой зависит, какое жилое помещение можно или следует считать достаточным для удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Отметив, что еще в 2012 году признал необходимость законодательно урегулировать порядок обращения взыскания на жилое помещение.

Конституционный суд устанавливает, что со вступлением в силу итогового решения по делу абзац второй части первой ст. 446 ГПК РФ в дальнейшем не может служить основанием безусловного отказа в обращении взыскания на жилое помещение, если суд сочтет необоснованным применение исполнительского иммунитета при несостоятельности (банкротстве) должника, поскольку отказ в применении этого иммунитета не оставит его без жилища, пригодного для проживания самого должника и членов его семьи, площадью не меньше, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма.

Подводя выводы, исходя из Постановления КС РФ можно сказать следующее:

— Суд может признать единственное жилье чрезмерным

— Для реализации такого жилого помещения должны быть учтены соотношение рыночной стоимости жилого помещения к величине долга, погашение которого могло бы обеспечить обращение взыскания на жилое помещение.

— Взамен должно быть предоставлено жилье должнику и членам его семьи не меньше, чем норма соцнайма, в пределах того же населенного пункта.

— Обязать должника переехать в другой город не могут, но он может согласиться сам.

 

374-ФЗ от 27.11.2020 (вступил в законную силу 01.01.2021) «О внесении изменений в часть первую и вторую Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ»

В соответствии с настоящим Федеральным Законом  пункт 2 стать 217 был дополнен следующим абзацем:

пункт 2 статьи 217¹ дополнить абзацем следующего содержания:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.»

В частности, внесены поправки, которые напрямую касаются граждан – участников долевого строительства. Теперь продавцы жилья, приобретенного на первичном рынке, смогут сэкономить на налогах. Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам ее продать, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное – этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности – пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ). Внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли(-ей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (участием в жилищно-строительном кооперативе). Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или ЖСК. Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований, переуступка по ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно договору. До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты по договору долевого участия, переуступки прав требований, ЖСК.

 

Многие участники рынка недвижимости предлагают приобрести современные апартаменты вместо обычных квартир. Если вы не знаете, в чем разница апартаментов и квартиры, советую разобраться в этом вопросе, так как каждый тип жилья имеет свои нюансы.  

— Апартаменты ориентированы на временное проживание, в квартирах можно жить постоянно.
— В случае пользования апартаментами получить постоянную регистрацию по адресу проживания  вы не сможете. У собственников квартир таких проблем не возникнет.

— Цена жилья  зависит от качества ремонта, планировки, площади и других характеристик. С учетом возможности одной лишь аренды апартаментов квартира обойдется вам дешевле, но только не в том случае, если вы выберете элитный вариант.

— Апартаменты – это нежилой фонд, квартиры – относятся  к жилым помещениям. Отсюда вытекают ограничения по возможности размещения в таких помещениях. Квартиры располагаются в жилых домах, а апартаменты можно встретить в многофункциональных  комплексах, офисах. Закон не требует от компаний, которые занимаются строительством комплексов апартаментов обустраивать микрорайоны социальной инфраструктурой (именно за счет этого апартаменты они и могут продавать дешевле, чем «полноценное» жилье).

Собственников апартаментов вынуждают оплачивать дополнительные услуги «сервисного» характера (охрана, консьержка, уборка помещений, стоянка автомобиля и т. п.). Собственниками апартаментов привлекается управляющая компания, отвечающая за эксплуатацию здания, ремонт общего имущества, а также самостоятельно определяющая стоимость коммунальных услуг. В совокупности такая «коммуналка» может превышать стоимость услуг в жилых помещениях в 2 и более раз.

Налогообложение апартаментов осуществляется по более высоким процентным ставкам, чем в жилых помещениях.

На апартаменты как на нежилые помещения не распространяются меры социальной поддержки граждан при приобретении и использовании жилья, а именно:

— налоговый вычет по налогу на имущество физических лиц;

— имущественные налоговые вычеты при приобретении жилых помещений. 

Основная проблема – это не слишком прозрачный статус. Это формально могут быть помещения для гостиниц, офисов и даже производств. Этот статус влияет на возможность регистрации по месту жительства, налоговую ставку, размер коммунальных платежей и т.д. Периодически появляется информация о том, что власти планируют то запретить строительство апартаментов, то, напротив, приравнять их к жилым помещениям. Причем второе может нанести не меньший удар по этому сегменту – если на апартаменты распространятся те же требования по инфраструктуре, СНИПам и т.п., это лишит смысла их строительство, поскольку они перестанут быть конкурентоспособными по цене.

Договор долевого участия на приобретение апартаментов и на покупку квартиры не имеет глобальных отличий. Нужно понимать, что приобретая апартаменты, гражданин покупает нежилое помещение, не предназначенное для постоянного проживания, поэтому в договоре должны прописываться все необходимые условия по благоустройству помещения, например, наличие коммуникаций, в том числе сан. узла, кухонной зоны и т.д. В некоторых случаях апартаменты действительно строятся в непригодных для жилья условиях – не соблюдаются нормы для жилья по удаленности от крупных трасс, вредных производств и т.п. В апартаментах также могут не соблюдаться нормы по инсоляции, оснащению инфраструктурой и другие требования, актуальные для жилых домов. Но многие апартаменты – это просто результат экономии на изменении вида разрешенного использования земли. То есть по факту это может быть абсолютно нормальный участок для строительства жилья, но процедура изменения вида разрешенного использования долгая и дорогостоящая. Поэтому девелоперы предпочитают вместо этого построить апартаменты. Действительно, обычно апартаменты дешевле квартир. Внутри МКАД есть проекты, в которых можно купить апартаменты дешевле 3 млн. рублей. Это будет маленькая студия, но в квартирном сегменте таких объектов просто нет. При ценообразовании застройщики ориентируются на спрос, а покупатели готовы покупать апартаменты без официального жилого статуса только при условии того, что цена ниже. В среднем по рынку разница в стоимости — 20%. Это справедливо при условии, что сравниваются аналогичные варианты: то есть квартира и апартамент в одном многофункциональном комплексе, равные по площади, с сопоставимыми техническими и видовыми характеристиками.