главная

Для обеспечения наиболее эффективного использования территории публичными органами и правообладателями земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, осуществляется деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого производственного, общественно-делового и иного назначения, коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию строительству, реконструкции таких объектов. Имеется ввиду деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории (п.34 ст1 Градостроительного кодекса).

Основными институтами комплексного и устойчивого развития территории являются:

— развитие застроенной территории (ст. 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ)

— комплексное освоение территорий (ст.46.4 Градостроительного кодекса РФ)

— комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков и расположенных на них объектов недвижимости (ст.46.9 градостроительного кодекса РФ)

— комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст.46.10 градостроительного кодекса РФ).

Речь идет о комплексном освоении территории, если располагающийся на ней земельный участок или участки являются государственной или муниципальной собственностью и свободны от прав третьих лиц. При осуществлении деятельности по развитию территории может возникнуть потребность в изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в частной собственности. Уточняю, что институт развития застроенной территории применим только к определенным участкам. То есть к тем участкам, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу в установленном Правительством РФ порядке, снос или реконструкция которых планируются на основании муниципальных программ, и объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие функционирование этих многоквартирных домов.

Заключение договора о развитии застроенной территории, не является основанием для изъятия объектов недвижимости. Такой договор может только регламентировать порядок реализации решения о развитии территории, принятого уполномоченным органом, в то время как возможность изъятия частной собственности обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд может осуществляться лишь в исключительных случаях. Основания для изъятия, напомним, предусмотрены статьей 49 земельного кодекса:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Согласно, позиции Верховного Суда РФ под государственными или муниципальными нуждами могут пониматься потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение общественно-полезных целей, но является невозможным без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту. При этом принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь косвенно служит интересам общества. Процедура изъятия происходит на основании решений федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов власти субъектов РФ или органов местного самоуправления в зависимости от целей. Решения могут быть обжалованы в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости об их принятии (п.14 ст.56.6 земельного кодекса РФ).

Земельным кодексом РФ регулируются особенности изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления. Основаниями для принятия соответствующих решений об изъятии являются утвержденные проекты планировки и межевания территории. Согласно, Правилам согласования изъятия для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности РФ, субъекта РФ. Если участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены при этом физлицам или юрлицам на основании договора безвозмездного пользования или договора аренды, срок действия которых составляет менее пяти лет (на дату заключения договора о комплексном развитии территории), то их изъятие осуществляется путем прекращения соответствующих прав на них. В случае, если земельные участки или расположенные на них объекты обременены правами третьих лиц, их изъятие является основанием для одновременного прекращения соответствующих прав третьих лиц.

Если соглашение об изъятии не заключено в течение месяца со дня, когда лицу, у которого изымаются участки или объекты недвижимости, была предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии, прекращении на изымаемые объекты прав соответствующих лиц. Принятое по итогам такого обращения решение суда об изъятии земельных участков, расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть оспорено в части размера компенсации. Это вовсе не означает, что само по себе решение об изъятии оспорить нельзя. Право на такое решение предусмотрено ч.14 ст.56.6. Земельного кодекса РФ. Заинтересованные лица вправе оспаривать проекты планировки территории и межевания территории, являющиеся основаниями для принятия решения уполномоченного органа об изъятии.

 

главная

Задатком  признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (согласно п.1 ст.380 ГК РФ).

Аванс – предварительная оплата товара, услуг работ в счет предстоящих платежей до момента передачи товара, оказания услуг, выполнения работ (п.1 ст.487 ГК РФ).

Правильное понимание данного вопроса позволит предотвратить возможные негативные последствия для контрагентов сделки, желающих использовать именно задаток для обеспечения исполнения обязательств. Напомним, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст.380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Для простых граждан, не обладающих профессиональными знаниями и опытом, необходимо понимать, что использование в договоре слова «задаток» еще не гарантирует признания впоследствии судом согласованности условия договора о задатке – название или наименование не определяет природу договора или соглашения. Сделать вывод о том, что стороны действительно имели именно способ обеспечения исполнения обязательства как задаток, можно, исходя из условий договора и, в частности, определяющих функции, цели уплачиваемой и полученной суммы, а также возникновение последствий неисполнения обязательства по договору. Некорректные или не точные формулировки в договоре могут привести к признанию уплаченной суммы авансом.

В чем сходство аванса и задатка?

В платежной и доказательственной (удостоверяющей) функциях аванса и задатка.

Аванс и задаток засчитывается в счет будущих платежей по договору до его исполнения (платежная функция). Например, при внесении задатка или аванса в сумме 30 000 рублей по договору купли-продажи квартиры, при цене договора в 2 000 000 рублей, внесенная сумма будет зачтена и покупателю в последующем нужно будет доплатить 1970 000 рублей.  Аванс и задаток служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате аванса или задатка, в случае спора, будет квалифицироваться как акцепт оферты, т.е. согласие на заключение договора (например, купли-продажи).

Основные отличия задатка от аванса.

Итак, согласно п.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Теперь четко прослеживается и третья функция задатка – обеспечительная.

У аванса нет обеспечительной функции, и в случае расторжения договора аванс подлежит возврату в полном объеме.

Согласно пункту п.4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429 ГК РФ) Например в предварительным договором может быть предусмотрено заключение в будущем, с указанием всех существенных условий срока или даты заключения договора купли-продажи недвижимости, а способом обеспечения может выступать задаток(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ), в указанном федеральном законе даны вводные данные по фиксации способа обеспечения, которые могут детально быть изложены в договоре задатка, т.е. обозначены суммы полного или частичного возврата, при наступлении определенных обстоятельств. А именно:

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

  1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
  1. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
  2. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
  3. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Напоминаю, соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Заключая, соглашение о задатке, мы должны понимать, обеспечительная функция действует в отношении наступления обстоятельств, предусмотренных договором , в котором сформулированы и согласованы все положения и существенные условия(например заключения договора купли-продажи). Если предметом  по предварительному договору, связанном с приобретением недвижимости, является заключение основного договора купли-продажи, с согласованием существенных условий; то предметом соглашения о задатке, является передача денежных средств, обеспечивающая исполнение конкретного договора.

Цель задатка – обеспечить исполнение договора, заключившими его сторонами. Негативные последствия нарушения обеспечиваемого задатком обязательства состоят в утрате задатка или возвращение его в двойном размере. Такие условия стимулируют участников гражданского оборота к добросовестному поведению.

Внесение аванса, уплата которого происходит с основной целью, предоплата товара, услуги, работы не носит обеспечительных мер, а только обозначает намерение Покупателя или Заказчика.

Поэтому при заключении соглашения о задатке необходимо четкое понимание сторон, чтобы избежать в будущем спора, преследовали ли стороны договора именно цель обеспечения исполнения договорного обязательства, выдавая денежную сумму и принимая ее.

Поскольку аванс не является способом обеспечения обязательств, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение договора, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть в том же размере.

Законодательство предусмотрены и другие способы обеспечения исполнения обязательств, в соответствии со ст. 329 ГК РФ неустойкой, залогом, удержанием  вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным  платежом и другими способами предусмотренными законом или договором.