Месяц: Июль 2019

главная

Госдума приняла закон о возобновлении «дачной амнистии» до 1 марта 2021 года.

Комитет Госдумы по государственному строительству и законодательству рекомендовал продлить «дачную амнистию» на срок до 1 марта 2021 года — вместо срока, предусмотренного текстом первого чтения — до 1 марта 2022 года.

По словам главы комитета Павла Крашенинникова, это решение «было названо компромиссным, поскольку такой срок представляется достаточным, чтобы граждане успели воспользоваться упрощенным порядком оформления своих прав на дачную недвижимость». Также ко второму чтению комитет рекомендовал сделать бессрочной норму о возможности установления субъектами РФ предельных максимальных цен кадастровых работ. В комитете ответили, что без изменений рекомендовано оставить следующие положения законопроекта: срок льготного бесплатного предоставления в собственность членам садоводческих и огороднических товариществ (СНТ) земельных участков, находящихся в публичной собственности, в том числе земель общего пользования, продлевается до 1 марта 2022 года, устанавливается прямая обязанность органов власти проводить все необходимые действия по образованию земельного участка (межевание, постановка на государственный кадастровый учет) придомовой территории многоквартирных домов. На органы власти также возлагается обязанность по информированию граждан об изменениях в правилах строительства домов на дачных и садовых участках.

Если вспомнить начало старта, то «дачная амнистия» была принята в 2006 году, когда был введен упрощенный порядок оформления прав граждан на недвижимость: садовые дома, дачные и садовые земельные участки, а также объекты индивидуального жилищного строительства. «Дачная амнистия» действовала до 1 марта 2019 года.

 

главная, Продажа квартиры

С 31 июля 2019 года сделки по отчуждению долей всеми участниками общей собственности по одной сделке не подлежат обязательному нотариальному удостоверению.  

 

С 1 января 2016 года действует обязательная нотариальная форма договора (нотариальное удостоверение сделки) по некоторым видам сделок с недвижимостью:

— для всех сделок с недвижимым имуществом, где имущество принадлежит продавцу (дарителю) на праве общей (долевой или совместной) собственности, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей;

— для всех сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях распоряжения органов опеки и попечительства;

—  для всех сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Согласно Федерального Закона от 01.05.2019 года № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» в статье 5 указано следующее, что в части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации.

Федеральный закон вступает в силу с 31.07.2019 года и при участии всех участников долевой собственности при совершении сделки – нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости не требуется, а участники сделки, подписывают договор в простой письменной форме без лишних затрат на нотариальное удостоверение.

 

главная, Загородная недвижимость

Как известно, с 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 N 217-ФЗ   

Закон вводит понятия огородного земельного участка и садового земельного участка.

Огородный земельный участок – это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур, садовый земельный участок – это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Как видного из понятия садового земельного участка, на участке могут размещаться садовые и жилые дома. Основное отличие жилого дома от садового заключается в том, что в первом можно полноценно проживать на постоянной основе. То есть зарегистрироваться в нем.
Новым законом предусмотрена возможность признания садового дома жилым и жилого дома – садовым. Порядок такого признания устанавливается Правительством Российской Федерации. Такой порядок был принят Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2018 г. N 1653.
Какие документы необходимы: садовый дом признается жилым домом и жилой дом – садовым на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый или жилой дом.
Для признания садового дома жилым и наоборот необходимо предоставить непосредственно в орган местного самоуправления или в многофункциональный центр (далее — МФЦ) пакет документов следующего содержания:
1) Заявление о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом.
В заявлении необходимо указать:
-кадастровый номер садового дома или жилого дома и кадастровый номер земельного участка, на котором расположен садовый дом или жилой дом;
— почтовый адрес заявителя или адрес электронной почты заявителя;
— способ получения решения уполномоченного органа местного самоуправления. Способов получения несколько: почтовое отправление с уведомлением о вручении, электронная почта, получение лично МФЦ, получение лично в уполномоченном органе местного самоуправления.
2) Выписку из Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), где указано, что именно заявитель является собственником садового или жилого дома. Выписка из ЕГРН предоставляется по желанию заявителя, если она не предоставлена, то орган местного самоуправления получает ее самостоятельно. Если же право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, то вместо выписки необходимо предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на садовый или жилой дом.
3) Заключение по обследованию технического состояния объекта. Оно подтверждает соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, которые установлены Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Такое заключение выдается организацией, которая является членом саморегулируемая организация (далее – СРО) в области инженерных изысканий (заключение необходимо только в случае признания садового дома жилым).
4) Нотариально удостоверенное согласие третьих лиц, если садовый или жилой дом обременен правами этих лиц.
После того как все документы переданы, заявителю выдается расписка об этом, с указанием перечня всех документов и даты их принятия органом местного самоуправления или МФЦ.

Решение о признании или об отказе в признании принимается не позднее 45 календарных дней с момента принятия заявления. В случае принятия положительного решения, заявителю, способом, который он выбрал в заявлении, в течении 3 дней направляется решение о признании садового дома жилым или жилого дома – садовым.
Орган местного самоуправления может отказать в признании садового дома жилым или жилого дома садовым домом только в строго определенных случаях:
1) Когда заявитель не включил в пакет документов заявление или заключение по обследованию технического состояния.
2) Если заявитель не является собственником садового или жилого дома.
3) Если в ЕГРН право собственности на садовый или жилой дом не зарегистрировано, и правоустанавливающие документы не предоставлены (в таком случае заявителю отводится 15-дневный срок, чтобы «донести» правоустанавливающие документы).
4) Не предоставлено нотариально удостоверенное согласие третьих лиц, если садовый или жилой дом обременены их правами этих лиц.
5) Если садовый или жилой дом размещены на земельном участке, вид разрешенного использования которого этого не допускает.
6) Если жилой дом используется в качестве места постоянного проживания заявителя.
Решение об отказе также направляется заявителю, способом который он выбрал.

главная

               8-926-296-10-28   Дубинина Татьяна

Если недвижимость приобретена в период брака, то она является общим совместно нажитым имуществом супругов (исключением является брачный договор в отношении которого, устанавливается иной режим владения). Вопросы, связанные с правами на имущество, приобретенное в период брака, регулируются нормами Семейного Кодекса РФ. На моей практике встречались часто случае, когда молодые люди, не буду прагматичными и не учитывая, то что браки часто расторгаются, боясь обидеть другую сторону – не заключали брачный договор, но совершали сделки с недвижимым имуществом. А в суде потом, доказать трудно по истечению лет, то что  например, первая квартира была подарена родителями сыну, а далее сын от продажи этой квартиры вложил деньги в ипотечную квартиру, но большей площади, которую приобрел в период брака. Это самый простой пример, который можно привести.

Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов возможно:

  1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
  2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
  3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Существует несколько вариантов раздела ипотечной квартиры, приобретенной в период брака, т.е. общее совместно нажитое имущество супругов:

— Раздел по соглашению сторон. При взаимном согласии супругов, недвижимость может быть разделена между ними в соответствии с условиями нотариально удостоверенного соглашения о добровольном разделе общего совместного имущества. В соглашении стороны вправе отступить от равенства долей. Размер доли каждого в праве собственности может быть изменен как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Как один из вариантов раздела – квартира может быть передана в собственность одного из бывших супругов, при условии выплаты другому денежной компенсации за переданную долю в этой квартире. Стоимость компенсации определяется по взаимному соглашению сторон. В соглашение может быть указано, кто несет расходы по оформлению соглашения и его регистрации. А так же, необходимо получить предварительное согласие банка(залогодержателя). Согласие банка оформляется письменно, при наличии указанного документа нотариус оформляет соглашение о разделе имущества между супругами.

— Раздел ипотечной квартиры через суд.   В случае разногласия сторон, если бывшие супруги не приходят к взаимному соглашению о разделе ипотечной квартиры, то остается единственное решение – это обращение в суд. Супруг, считающий, что его права нарушаются вправе обратиться в суд с иском о разделе общего совместного имущества – квартиры приобретенной с использованием кредитных средств банка(ипотека). Его требование должно заключаться в выделении доли в праве собственности на квартиру. По общему правилу доли супругов при разделе квартиры являются равными. Один из супругов может предоставить, как доказательство происхождения денежных средств внесенных на приобретение квартиры, переданные в дар или полученные по наследству. При наличии непогашенного ипотечного кредита на спорную квартиру, к обязательному участию в деле привлекается и банк(залогодержатель), который выступает в качестве третьего лица без самостоятельных требований. При разрешении спора суд своим решением определяет доли сторон в спорной квартире. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов из интересов несовершеннолетних детей, учитывая и тот факт, что другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал денежные средства в ущерб семьи. После вступления в законную силу судебного решения о разделе ипотечной квартиры, необходимо передать документы на государственную регистрацию в Росреестр.

Но не всегда мы, к сожалению, храним документы, которые подтверждают тот или иной факт приобретения недвижимости на деньги одного из бывших супругов или их родителей. Возникают сложности с оплатой ипотечного кредита, так как супруга может находится в декретном отпуске и не иметь достаточно средств для его погашения, это может быть единственное жилье, которое приобрели супруги.

8-926-296-10-28   Дубинина Татьяна

 

 

главная

Покупка квартиры с использованием кредитных средств банка (ипотека)                        8-926-296-10-28  Дубинина Татьяна

Ипотеку предоставляют кредитные организации(банки), задача банка выдать кредит и извлечь прибыль. Поэтому банки при одобрении кредита оценивают свои риски, выдвигают ряд требований к гражданину. Нет необходимости запоминать все требования, лучше всего обратиться к юристу или риэлтору, который поможет в приобретении квартиры.

Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью все силы направить на работу. У пенсионеров  ниже доходы, им сложнее выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, и дополнительные условия).

Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому предоставить кредиты семьям более надежно, где оба супруга имеют постоянную работу.

Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банки учитывают предыдущие периоды трудовой деятельности: как часто менялось место работы и причины увольнения.

Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса стартует от 10–15%, в зависимости от предложений банков. Но чем больше Клиент сможет внести денег в качестве первоначального взноса, тем выгоднее условия ему предложат и процент по ипотеке.

Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого Клиент банка должен представить информацию о своих доходах, а так же при необходимости информацию о доходе созаемщика.

Оплата предыдущих кредитов. Для одобрения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента. Банк запрашивает и кредитную историю по Заемщику.

Как правило гражданин заранее определяется с банком и выбирает его исходя из нескольких предпочтений: у гражданина открыт счет в данном банке, гражданин использует зарплатную кварту данного банка в этом случае банк предоставляет более выгодные условия. Банки предоставляют оптимальные предложения, которые подходят Вам. Эти предложения заключаются в следующем:

— низкая процентная ставка                                      

— максимальная сумма ипотеки

— порядок платежей

— возможные варианты страховки

— широкий перечень оценочных компаний и т.д.

Собирая пакет документов для одобрения Вас как физическое лицо, необходимо помнить, что перечень предоставляемых документов зависит от требования конкретного банка.

Стандартный пакет документов от физического лица для предоставления в банк, следующий:

— гражданский паспорт заемщика

— страховое свидетельство (СНИЛС)

— справку 2 НДФЛ о доходах гражданина за последние шесть месяцев

— сведения о семейном положении гражданина (Свидетельство о браке, свидетельство о рождении детей)

— копия трудовой книжки заверенная работодателем.

Примерный порядок действий при покупке квартиры по ипотеке:

  1. Подача заявки на получение ипотечного кредита
  2. Выбор недвижимости
  3. Сбор и подача пакета документов на квартиру в банк
  4. Получение одобрения(решения) на квартиру, как предмет залога

Подать заявку можно лично или через сервисы банка. Необходимо достоверно и точно заполнять анкетные данные, от этого зависит решение банка о предоставлении кредита.

После подачи анкеты и пакета документов в банк уходит как правило 2-3 дня на рассмотрение Вашей заявки банком. Сотрудники банка Вам перезвонят, отправят смс — сообщение или сообщение о предоставлении кредита на электронную почту.

После получения положительного решения банка по вашей заявке, необходимо начинать поиск квартиры. Понятно, что лучше всего иметь представление какую квартиру, где и по какой цене ты собираешься покупать.

Покупка квартиры в доме-новостройке может обойтись Вам дешевле, но существуют риск, что застройщик не исполнит свои обязательства и Вы не сможете получить квартиру.

При покупке квартиры на вторичном рынке, необходимо учитывать, чтобы квартира прошла юридическую проверку и являлась ликвидной.

Ликвидность включает в себя несколько показателей:

— Расположение недвижимости. Привлекательность района, транспортная доступность, социальные объекты, которые расположены рядом. На каком этаже и в каком доме(этажность, серия дома) расположена квартира.

— Год постройки дома. Чем старше дом, тем меньше будет ее ликвидная стоимость квартиры.

— Конструктивные особенности жилья

— Внутреннее состояние квартиры. В квартире должно быть горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, установлены окна и двери, конструкция помещения обязательно должна соответствовать техническому плану.

8-926-296-10-28  Дубинина Татьяна

 

главная

8-926-296-10-28   Дубинина Татьяна

Новостройка, когда дом считается готовым.

Вы решили купить квартиру в доме-новостройке, находящемся на высокой стадии строительства, то должны отдавать себе отчет в том, что поселиться в квартире быстро не получится. Так как этому событию предшествует несколько этапов, без которых Застройщик не имеет права предоставлять допуск жильцам в квартиры. Такой срок может составить до одного года, но не нужно забывать, что срок передачи объекта участнику долевого строительства зафиксирован в договоре долевого участия(ДДУ).

Начнем с самого главного — с юридической точки зрения готовым считается объект с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию.

Первый этап – дом построен, но еще не введен в эксплуатацию.

Второй этап — дом полностью готов и сдан госкомиссии. Особенность этого этапа в том, что квартиры уже нельзя продавать по договорам долевого участия (ДДУ), и еще нельзя – по договору купли-продажи.

Третий этап – на этом этапе, оформляется собственность, покупателям квартир выдают ключи. Можно заселяться, можно начинать делать ремонт. На этой стадии с покупателями заключаются только договоры купли-продажи.

Второй этап по времени самый короткий, в среднем она занимает не более двух месяцев. А в целом весь  цикл реализации жилого комплекса, может затянуться до года. Но и здесь, могут быть и отклонения – в ту или иную сторону: все зависит от расторопности Застройщика и от готовности официальных инстанций принять его работу.

Окончательный этап строительства состоит из ряда обязательных процедур.

Процедура ввода дома в эксплуатацию и весь процесс регламентируется статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ-190) и положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное Постановлением Правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.), в которых описаны все этапы проверок выполненных строительных работ, начиная от получения застройщиком разрешения на строительство и заканчивая последними отделочно-строительными работами».

В первую очередь важно, чтобы дом был достроен, т.е. на объекте должны быть закончены все основные строительные работы: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы. Факт завершения строительства дома должен быть подтвержден официально и документально. Для этого производятся работы по обмерам БТИ, выдается технический паспорт. На Дом выдаются справки о подключении к инженерным коммуникациям. Чтобы соответствующему дому выдали справки о подключении к инженерным коммуникациям, необходимо получить  заключение о соответствии на инженерные сети, а затем разрешение на ввод сетей в эксплуатацию.На следующем этапе выдается Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации – ЗОС.

Создается комиссия, включая органы региональной власти, а также в нее входят представители организаций, которые выдают тех. условия, а также осуществляют надзор — от МЧС до санэпиднадзора, идет проверка всей исполнительной документации, а также выполненных работ в соответствии с проектной документацией и с действующими нормативами. Если нарушений и недостатков нет, то выдается ЗОС, а после выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ЗОС — подтверждает, что строительство дома выполнено в полном объеме и в соответствии с технической документацией, а разрешение на ввод в эксплуатацию удостоверяет, что объект прошел государственную проверку и все работы были проведены согласно нормативам.

После постановки дома на государственный кадастровый учет собственники могут регистрировать права на готовые квартиры и распоряжаться своим недвижимым имуществом.
Застройщик обязан произвести еще несколько важных работ и мероприятий: закончить работы по благоустройству территории, предоставить все необходимое для присвоения объекту почтового адреса, передать дом управляющей организации и эксплуатирующей организации, которая будет производить расчеты и начисление за коммунальные услуги и будет осуществлять содержание дома. Застройщик вместе с УК заключает с договоры поставщиками электричества, воды и газа, проводятся пуско-наладочные работы лифтов и инженерных систем. Далее Застройщик обязан информировать участников долевого строительства о вводе дома в эксплуатацию и подписать акт приема-передачи.

8-926-296-10-28   Дубинина Татьяна

 

главная

8-926-296-10-28   Дубинина  Татьяна

Прошло почти пять лет с момента ввода лицензирования для компаний управляющих многоквартирными домами (напоминаю, закон вступил в силу осенью 2014 года, обязав все Управляющие Компании получить лицензию до 1 мая 2015 года). Система лицензирования направлена на отсев с рынка управления жильем недобросовестных участников, кто не готов честно и эффективно работать, добровольно уходить из этой сферы. Конечно и здесь не все так просто, так как сами граждане мало активны в вопросах обслуживания дома и контролю за расходованием финансовых средств. Управляющие компании постоянно контролируются органами госжилнадзора, которые есть в каждом регионе. В конце 2017 года был введен запрет на ведение деятельности по управлению многоквартирными домами компаниям со схожими наименованиями. Услуги жителям многоквартирных домов оказываются в соответствии с минимальным перечнем услуг, необходимых для содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290. Собственники помещений могут принять решение об изменении количества работ и услуг, но не меньше, чем определено в этом минимальном перечне. По предоставлению услуг лидируют Компании ПИК-Комфорт и Жилищник. «ПИК-Комфорт определяет состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома, техническое и санитарное содержание помещений и инженерных сетей самого здания. В минимальный перечень предоставляемых коммунальных услуг, входят такие услуги, как холодное и горячее водоснабжение, электроэнергия, отопление, водоотведение, газоснабжение, а также вывоз мусора и содержание и ремонт помещения. К основной деятельности управляющих Компаний относятся устранение аварий, поддержание в надлежащем состоянии технического оборудования многоквартирного дома, а также влажной уборке общих территорий, лестниц и лестничных пролетов, об оказании дополнительных услуг, жители должны договариваться с Управляющей Компанией с дополнительной оплатой. В Москве содержание жилья за управление многоквартирным домом и работ по его текущему ремонту, жителям столицы с 1 января 2019 года обходится 29,04 руб. за кв. м. Тема тарифов в сфере ЖКХ по-прежнему стоит довольно остро, поскольку зачастую непонятно, как и кто их формирует. В основном в них включается три взноса: содержание и текущий ремонт жилого помещения включает стоимость услуг, коммунальные услуги и капитальный ремонт. Для Управляющих компаний был утвержден постановлением правительства Москвы перечень грубых нарушений. К ним относятся такие нарушения, как: отсутствие договора на содержание внутридомового газового оборудования, лифтов или общедомовые нужды, наличие двухмесячной задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, несоблюдение правил содержания дома и предоставления коммунальных услуг, повлекшее угрозу для жизни или здоровья жильцов, не передача технической документации новой УК при ее смене, а с марта 2019 добавилось еще к числу грубых нарушений прибавилось еще и нарушение требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания. Размер штрафа для УК за грубое нарушение составляет от 300 до 350 тысяч рублей, кроме того, управляющая организация лишается домов из управления, если в течение года была трижды привлечена к ответственности за любые действия препятствующие законной деятельности органов госжилнадзора или признана банкротом. На данный момент все УК привлекаются к ответственности только по статье 14.1.3. КоАП, при этом не все нарушения можно квалифицировать строго.

главная

1 июля 2019 года вступают в силу законодательные изменения, предусматривающие переход на оплату квартир в новостройках через эскроу счета и проектное финансирование для застройщиков.

Суть новой схемы приобретения квартиры в доме-новостройке заключается в том, что Покупатели при заключении договора долевого участия ( далее — ДДУ) будут платить деньги не напрямую застройщику, а класть их на специальный эскроу  счет в банке. Если обязательства застройщиком будут не исполнены, в этом случае дольщик сможет забрать вложенные средства у банка.  Во-первых: в этом случае необходимо понимать механизм возврата денежных средств, и какие документы необходимо будет предъявить Покупателю(дольщику), подтверждающие неисполнение Застройщиком своих обязательств. Во-вторых: банк – это такое же юридическое лицо, деятельность которого регулируется ФЗ от 02.12.1990 № 395-1(ред. от 06.06.2019) «О банках и банковской деятельности» регламентируется и контролируется Центробанком Российской Федерации. Как показывает практика редко, кто из Покупателей задумывается и проверяет финансовую состоятельность того или иного банка, а это и может быть «слабым местом» во всей цепочке, в результате Покупатель(дольщик) в итоге не сможет забрать свои вложенные деньги, либо из-за финансовой несостоятельности банка, либо отзыва лицензии и т.п.

По исполнению обязательств Застройщик, в свою очередь, сможет получить средства дольщиков только после завершения строительства, а до этого финансировать стройку можно будет либо за счет собственных средств, либо за счет проектного финансирования – кредита от банка, с которым заключено соглашение об эскроу-счетах.
Изначально предполагалось, что на новые правила в обязательном порядке будут переходить только объекты, строительство которых было начато после 1 июля 2019 года. Однако, в апреле Правительство утвердило постановление, уточняющее данные исключения, из которых следует, что основные требования это строительная готовность дома-новостройки не менее 30% и не менее 10% проданных по ДДУ квартир, а для проектов и системных застройщиков были установлены более низкие требования. Те новостройки, которые сохранят старые правила, будут реализовывать свои объекты как и прежде, новые объекты и жилые комплексы с низкой степенью строительной готовности должны применять эскроу счета. В Москве примерно 70% новостроек соответствуют критериям, которые позволяют работать по старым правилам. Процесс приобретения жилья через эскроу-счет не будет отличаться от действующей схемы продажи. «Покупатель(дольщик) будет заключать ДДУ с застройщиком. В этом соглашении обязательно содержится пункт об обязательстве покупателя перевести деньги на эскроу-счет в определенном банке. Счет будет открыт заблаговременно самим застройщиком в банке, который выдал ему ранее проектное финансирование.

Коротко схема покупки предполагает, следующие шаги: 1. подписываете ДДУ с застройщиком; 2. регистрируете ДДУ в Росреестре; 3. обращаетесь в уполномоченный банк (указано в ДДУ) для открытия счета эскроу; 4. после регистрации ДДУ вносите денежные средства на эскроу, в указанные сроки, с момента их поступления на эскроу-счет ДДУ считается оплаченным. При этом в договоре долевого участия должно быть отражено, что денежные средства оплачиваются через эскроу-счет.  Не стоит самостоятельно разбираться в тонкостях и нормативно-правовых актах, схемах приобретения, лучше обратиться к профессионалам, которые специализируются, работают и проводят любые сделки с недвижимостью.