В самом начале схема трейд-ин не пользовалась популярностью на рынке недвижимости в крупных мегаполисах страны. Сама схема покупки по трейд-ин была плохо отлажена. Многие риэлторы могли без затруднений продать старую квартиру, а взамен подобрать Клиенту новую в доме-новостройке. Покупатели обращали свое внимание на трейд-ин, когда не находили иного способа  продать старую квартиру, и поэтому квартиры в данной схеме участвовали только непривлекательные, которые обладали недостатками – плохим  состоянием и видом из окна, неудачным  расположением. Поэтому недвижимость с невысокой ликвидностью оценивалась еще ниже.

Ситуация  стала меняться к лучшему, когда Застройщики и риэлторы нашли новые подходы и разработали более четкие схемы  продаж, выгодные в том числе и для Покупателей. Многие крупные Застройщики освоили схему трейд-ин и работают самостоятельно. Только не нужно забывать, о том. Что любая сделка – это риск. И чтобы минимизировать риски при совершении сделки, понимать все этапы сделки, оперативно принимать решения, для этого необходим Ваш личный представитель – специалист   который  будет  Вас сопровождать на протяжении всей сделки.

Преимущества трейд-ин заключаются в том, что Вы продаете старую квартиру, а взамен покупаете себе новую, с новыми архитектурными и технологическими решениями  и если средств не хватает  на покупку, то можно воспользоваться ипотечным кредитом.

Приобретая недвижимость, необходимо понимать, что Ваши  интересы  должен представлять специалист в области недвижимости  — юрист или риэлтор. При этом не стоит полагаться на представителя другой стороны. У каждой стороны должен быть свой представитель, который будет работать в интересах своей стороны — Покупателя, либо Продавца. В противном  случае, возникает конфликт интересов.  Перед совершением сделки купли-продажи недвижимости  Продавец  и Покупатель должны договориться о существенных  условиях заключения договора, обсудить все условия совершения сделки, порядок взаиморасчетов,  сроки освобождения недвижимости  и еще массу нюансов, которые необходимо учитывать при проведении сделки. Один и тот же представитель со стороны Продавца и Покупателя в решении этого вопроса справедливо действовать не сможет. В ходе проведения сделки могут возникать различные непредвиденные ситуации, меняться условия проведения сделки, в которых самостоятельно  Покупателю или Продавцу сложно разобраться. Приведу пример: Продавец хотел продавать квартиру и заключить договор в простой письменной форме, но изменил свое решение и решил провести сделку через  нотариуса, при этом расходы по нотариальному удостоверению предложил разделить поровну между Продавцом и Покупателем.  Если интересы каждой из сторон представлял отдельный представитель, то этот вопрос был бы заранее согласован представителями, а если у Продавца и Покупателя  был один представитель , то скорее всего Покупателю пришлось нести дополнительные расходы по сделке. И это мелочи по сравнению с другими ситуациями в которых может оказаться  Покупатель или Продавец без своего представителя, тем более не обладая знаниями в области совершения сделок с недвижимым имуществом.

Конституционный суд в Постановлении от 26 апреля 2021 года №15-П КС закрепил результаты проверки конституционности абзаца второго части первой статьи 446 ГПК РФ и пункта 3 статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которыми взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, за исключением случаев, когда помещение является предметом ипотеки и на него может быть обращено взыскание в соответствии с законом об ипотеке.

Причиной проверки послужило обращение кредитора (жителя Калужской области Ивана Ревкова), которому было отказано во взыскание на квартиру площадью более чем110 кв.м. которую должник приобрел в 2009 году за цену, превышающую размер долга перед заявителем. Коротко из пред истории: господин Ревков еще в 1999 году одолжил своей знакомой денежную сумму, та долг не вернула, Ревков обратился в суд. Дело о попытке вернуть долг растянулось на годы. За годы ожидания сумма долга им была проиндексирована и выросла до 4 миллионов рублей. Сама должница за прошедшие годы купила себе квартиру площадью более 110 кв.м.  и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом. Иван Ревков настаивал на продаже этой недвижимости, купленной уже после возбуждения против должника исполнительного производства. Но в судах ему отказывали, сославшись на ст. 446 ГПК РФ(запрещающая обращать взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи), тогда Ревков обратился в Конституционный суд РФ. 

Конституционный суд напомнил, что уже рассматривал подобную ситуацию еще в 2012 году (№11-П КС). Тогда суд посчитал, что исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья должника-гражданина, хотя и оправдан, но не может быть безусловным и требует законодательных инициатив. Суд посчитал что положение абзаца второго части первой ст. 446 ГПК РФ избыточны, а иммунитет должен распространяться на приемлимые нормы в конкретной социально-экономической обстановке, от которой зависит, какое жилое помещение можно или следует считать достаточным для удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Отметив, что еще в 2012 году признал необходимость законодательно урегулировать порядок обращения взыскания на жилое помещение.

Конституционный суд устанавливает, что со вступлением в силу итогового решения по делу абзац второй части первой ст. 446 ГПК РФ в дальнейшем не может служить основанием безусловного отказа в обращении взыскания на жилое помещение, если суд сочтет необоснованным применение исполнительского иммунитета при несостоятельности (банкротстве) должника, поскольку отказ в применении этого иммунитета не оставит его без жилища, пригодного для проживания самого должника и членов его семьи, площадью не меньше, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма.

Подводя выводы, исходя из Постановления КС РФ можно сказать следующее:

— Суд может признать единственное жилье чрезмерным

— Для реализации такого жилого помещения должны быть учтены соотношение рыночной стоимости жилого помещения к величине долга, погашение которого могло бы обеспечить обращение взыскания на жилое помещение.

— Взамен должно быть предоставлено жилье должнику и членам его семьи не меньше, чем норма соцнайма, в пределах того же населенного пункта.

— Обязать должника переехать в другой город не могут, но он может согласиться сам.

 

Задатком  признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (согласно п.1 ст.380 ГК РФ).

Аванс – предварительная оплата товара, услуг работ в счет предстоящих платежей до момента передачи товара, оказания услуг, выполнения работ (п.1 ст.487 ГК РФ).

Правильное понимание данного вопроса позволит предотвратить возможные негативные последствия для контрагентов сделки, желающих использовать именно задаток для обеспечения исполнения обязательств. Напомним, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст.380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Для простых граждан, не обладающих профессиональными знаниями и опытом, необходимо понимать, что использование в договоре слова «задаток» еще не гарантирует признания впоследствии судом согласованности условия договора о задатке – название или наименование не определяет природу договора или соглашения. Сделать вывод о том, что стороны действительно имели именно способ обеспечения исполнения обязательства как задаток, можно, исходя из условий договора и, в частности, определяющих функции, цели уплачиваемой и полученной суммы, а также возникновение последствий неисполнения обязательства по договору. Некорректные или не точные формулировки в договоре могут привести к признанию уплаченной суммы авансом.

В чем сходство аванса и задатка?

В платежной и доказательственной (удостоверяющей) функциях аванса и задатка.

Аванс и задаток засчитывается в счет будущих платежей по договору до его исполнения (платежная функция). Например, при внесении задатка или аванса в сумме 30 000 рублей по договору купли-продажи квартиры, при цене договора в 2 000 000 рублей, внесенная сумма будет зачтена и покупателю в последующем нужно будет доплатить 1970 000 рублей.  Аванс и задаток служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате аванса или задатка, в случае спора, будет квалифицироваться как акцепт оферты, т.е. согласие на заключение договора (например, купли-продажи).

Основные отличия задатка от аванса.

Итак, согласно п.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Теперь четко прослеживается и третья функция задатка – обеспечительная.

У аванса нет обеспечительной функции, и в случае расторжения договора аванс подлежит возврату в полном объеме.

Согласно пункту п.4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429 ГК РФ) Например в предварительным договором может быть предусмотрено заключение в будущем, с указанием всех существенных условий срока или даты заключения договора купли-продажи недвижимости, а способом обеспечения может выступать задаток(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ), в указанном федеральном законе даны вводные данные по фиксации способа обеспечения, которые могут детально быть изложены в договоре задатка, т.е. обозначены суммы полного или частичного возврата, при наступлении определенных обстоятельств. А именно:

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Напоминаю, соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Заключая, соглашение о задатке, мы должны понимать, обеспечительная функция действует в отношении наступления обстоятельств, предусмотренных договором , в котором сформулированы и согласованы все положения и существенные условия(например заключения договора купли-продажи). Если предметом  по предварительному договору, связанном с приобретением недвижимости, является заключение основного договора купли-продажи, с согласованием существенных условий; то предметом соглашения о задатке, является передача денежных средств, обеспечивающая исполнение конкретного договора.

Цель задатка – обеспечить исполнение договора, заключившими его сторонами. Негативные последствия нарушения обеспечиваемого задатком обязательства состоят в утрате задатка или возвращение его в двойном размере. Такие условия стимулируют участников гражданского оборота к добросовестному поведению.

Внесение аванса, уплата которого происходит с основной целью, предоплата товара, услуги, работы не носит обеспечительных мер, а только обозначает намерение Покупателя или Заказчика.

Поэтому при заключении соглашения о задатке необходимо четкое понимание сторон, чтобы избежать в будущем спора, преследовали ли стороны договора именно цель обеспечения исполнения договорного обязательства, выдавая денежную сумму и принимая ее.

Поскольку аванс не является способом обеспечения обязательств, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение договора, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть в том же размере.

Законодательство предусмотрены и другие способы обеспечения исполнения обязательств, в соответствии со ст. 329 ГК РФ неустойкой, залогом, удержанием  вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным  платежом и другими способами предусмотренными законом или договором.