Продажа квартиры

Продается 4-х комнатная квартира общей площадью 60 кв.м. в 3-х этажном доме на 2-м этаже (1 столовая -16 кв.м., 3 спальни(9 кв.м./10 кв.м./10 кв.м.), кухня — 9 кв.м., санузел совмещен; душевая, в историческом центре г. Таррагоны (Испания) побережье Коста-Дорада, рядом расположены площадь Форум, площадь де Рей, кафедральный собор Таррагоны, до моря 15 минут пешком. Квартира идеально подходит как для семейной пары, так и для детей прибывающих на обучение в Испанию. Цена 50 000 Евро. ТОРГ!!!

 

 

 

 

 

 

 

 

главная

м. Коньково, 10 мин.п., ул. Профсоюзная д.136 корп. 3,  4/9П,  33,1/18,8/7 дом ЖСК, свободная продажа,  Цена  5400 000 руб, ТОРГ 1 соб-к, более 5 лет в собственности.

10 минут пешком от м. Коньково, 5 минут — парк Тропарёво, 8 минут п. — парк санатория «Узкое».
Большинство домов в этой части района застраивались жилищно-строительными кооперативами от образовательных учреждений и учреждений искусства, поэтому соседи в своём большинстве — это образованные люди. В пешей доступности располагаются детские сады и школы, а также два больших лесопарка: заказник «Тропарёво» с прудом и оборудованной зоной отдыха; с другой стороны парк действующего санатория «Узкое» с церковью 17 века и каскадом прудов.
Удобное транспортное сообщение — выезд на дублёр Профсоюзной улицы, улицы: Островитянова, Тёплый Стан и Академика Капицы. Пешком до метро Коньково 10 минут пешком, Тёплый Стан — 15 мин.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

главная

В статье отражены новые нормы, которые начнут действовать с 2018 года и повлияют на весь строительный рынок России.

              Требования   к    строительной   организации.

Для начала, законодатель сузил круг лиц, которым разрешено строить жильё. Теперь таким правом обладают только хозяйственные общества – ООО, ПАО, АО. Разного рода кооперативы, некоммерческие организации, товарищества застройщиков, а также иные юр.лица этой возможности лишены.

Компании, занимающейся строительством жилья, следует иметь в названии словосочетание «специализированный застройщик». Одновременно она обязана обладать не менее чем трёхлетним опытом возведения многоэтажных домов и сдать заказчикам не меньше 10 000 квадратных метров жилой площади.

Ситуация на первый взгляд получается тупиковой для тех компаний, которые имели опыт строительства, но напрямую не выступали как Застройщик, а занимались строительством или участвовали в строительстве как генподрядная организация. Законодатель вышел из этой ситуации и указал, что компания может получить статус застройщика, если она ранее участвовала в строительстве в качестве генподрядчика или техзаказчика. Таким образом, новым участникам рынка придется несколько лет заниматься подрядными работами. И только потом им разрешат самостоятельно возводить многоэтажные дома.

Закон обязал застройщика проводить экспертизу проектной документации, даже если он занимается только малоэтажными домами.

Изменения в положениях о финансовой устойчивости.

Нормативно-правовой акт отменяет указание величины уставного капитала, но для выдачи новых разрешений на строительство с 01 января 2018 года будет применяться ряд других требований:

— организация обязана располагать собственными средствами в сумме не менее 10% от стоимости строительства. Одновременно на единственном расчетном счете компании должно находиться не менее 10% денежных средств от общей стоимости проекта по одному разрешению.

На сегодня мало кто из компаний соответствует таким условиям. Многие строители арендуют необходимое оборудование и строительную технику на конкретный период времени. Держать технику на балансе не выгодно, возникают дополнительные расходы и налоги. В связи с новыми требования закона, организация будет вынуждена приобретать часть оборудования  и отражать его в учете.

Все обязательства строителей, исключая получение средств по Договору долевого участия и с возведением объекта в рамках одного разрешения, не должны быть более одного 1%  от проектной стоимости. В связи с этим перекрывается возможность нецелевого использования средств.

Финансовые ограничения Застройщиков.

В законе четко сформулированы и ограничены собственные расходы Застройщика.  Затраты на банковское обслуживание, зарплату всех сотрудников, выплаты им гарантированных компенсаций по ТК РФ и коллективному договору, оплату услуг организаций, выступающей в качестве единоличного исполнительного органа, расходов связанные с арендой, рекламой, коммунальными иными платежами за услуги не могут превышать 10 % от проектно стоимости работ. Нормативы достаточно жесткие.

Законодатель ограничил общую сумму авансовых платежей Застройщика, которые не должны превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на строительство, проектную документацию, создание инженерных коммуникаций.

Закон обязал строительные компании учитывать полученные от дольщиков деньги отдельно по каждому дому, чтобы контролирующие органы смогли видеть расход денежных средств.

Для того, чтобы исключить незаконный вывод денег, нецелевое их использование, государственные органы усилили контроль и за банковскими операциями. При перечислении Застройщиком средств третьему лицу, то дополнительно с обычным распоряжением он должен будет направлять в банк договор с контрагентом, акты выполненных работ, приема-передачи товаров, счет-фактуры и другие документы, подтверждающие совершение сделки. При этом кредитная организация, если выявляет недостоверность информации при проверке документов, то направляет информацию в надзорный орган.

Еще одно нововведение, застройщик, техзаказчик и генподрядчик, работающие по заключенному между ними договору, обязаны открыть счета в одном уполномоченном банке и все платежи проводить только через эту банковскую организацию. Строительная организация должна иметь один расчетный счет.

Изменение способа обеспечения обязательств в целях возвращения средств дольщикам.

Строительство всегда было связано с большими рисками как для Застройщика, так и для участника долевого строительства. Банки ограничивают выдачу гарантий Застройщикам, а страховые Компания стараются применить повышенные тарифы, что сказывается на строительстве и тормозит его.

Законодатель решил создать компенсационный фонд, куда строительный фирмы будут отчислять обязательные взносы в размере 1,2% от  стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства застройщика Фонд вернет их деньги. Нужно понимать, что будут ограничения, например компенсации подлежит стоимость не более чем 120 кв.м., при чем рыночную стоимость метров будет определять уполномоченный правительством РФ федеральный орган исполнительной власти – Росстат (осуществляет функции по выработке гос. политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета). При этом сохраняется право у строительной организации заключать договор страхования гражданской ответственности в пользу участников долевого строительства.

Ограничение не целевого использования средств дольщиков. 

Были факты того, что строительные компании занимались и другими видами бизнеса, оказывая транспортные, агентские услуги, занимаясь арендой недвижимости, инвестиционной деятельность. Такие действия приводи часто к банкротству застройщика.

Государство ввело запрет на занятие другими видами бизнеса для строителей многоквартирных домов. В рамках нового акта лица, возводящие многоэтажные дома, не вправе кредитоваться или брать займы на цели, не связанные со строительством. Запрет коснулся и на использование имущества для обеспечения исполнения, как своих обязательств, так и обязательств третьих лиц (если они напрямую не связаны со строительством).

Закон запретил застройщикам выпускать, а также выдавать ценные бумаги и облигации(не касается собственных эмиссий собственных акций), приобретать акции и другие ценные бумаги третьих лиц также запрещается.

Законодатель запрещает строительным компаниям выступать в качестве займодавца, заниматься выдачей ссуд, займов. Особо отмечено, что застройщик в рамках одного разрешения на строительство не вправе совершать сделки, не связанные с привлечением средств дольщиков и строительством самого многоквартирного дома.

 Требования к исполнительному органу застройщика и прозрачность деятельности компании.

Введены обязательные требования к руководителям Застройщика, так директоров и главным бухгалтером не могут быть лица с непогашенной судимостью за экономические и государственные преступления. Директором и главным бухгалтером не могут быть граждане, которые в течение трех лет до момента подачи проектной декларации привлекались на основании решения арбитражного суда к солидарной ответственности по долгам юридических лиц-банкротов, являлись их директорами или гл. бухгалтерами, либо владели не менее чем 25% капитала застройщика-банкрота. Такие же требования предъявляются и к учредителю, владеющему не менее чем 25% капитала строительной организации. В случае, если собственник на момент подачи декларации не соответствует вышеуказанным условиям, то он обязан продать часть своей доли или выйти из числа участников. Закон обязал Застройщика в течение трех дней с момента смены единоличного руководителя извещать об этом уполномоченный орган, учитывая роль руководителя в строительной организации.

Закон обязал каждого Застройщика раз в три месяца размещать на своем сайте бухгалтерскую документацию, отчеты, аудиторское заключение, на этом же сайте будут размещать информацию и надзорные органы и контролирующие органы, фонд защиты прав дольщиков и Росреестр.


Подводя итоги и анализируя нововведения можно уверенно сказать о положительных тенденциях, которые могут позитивно повлиять на прозрачность работы застройщика перед участниками долевого строительства. Появится возможность компенсировать затраты участникам долевого строительства, но пока не понятно как это будет работать на практике, и какова сумма компенсации будет по отношению к вложенным средствам участника долевого строительства. Понятно, что это и приведет к сокращению числа застройщиков, уменьшению конкуренции, увеличении монополии данного рынка отдельными Застройщиками. И как итог: сокращение объемов возводимого жилья и увеличению стоимости строительства для всех участников.

 

 

главная

Продается 4-х комнатная квартира общей площадью 60 кв.м. в 3-х этажном доме на 2-м этаже (1 столовая -16 кв.м., 3 спальни(9 кв.м./10 кв.м./10 кв.м.), кухня — 9 кв.м., санузел совмещен; душевая, в историческом центре г. Таррагоны (Испания) побережье Коста-Дорада, рядом расположены площадь Форум, площадь де Рей, кафедральный собор Таррагоны, до моря 15 минут пешком. Квартира идеально подходит как для семейной пары, так и для детей прибывающих на обучение в Испанию. Цена 63 000 Евро. ТОРГ!!!

 

главная

10/10/2017

Мы так рады, что в нашу жизнь все стремительней врываются новые технологии, идет ускорение многих технических процессов, решаются оперативно многие бытовые вопросы. Конечно же, я за то, чтобы все быстро, без очередей и самое главное оперативно, четко и безопасно.


Не нужно все идеализировать, давайте разберемся, для чего создаются новые технологии. В первую очередь для того чтобы было удобно и понятно всем группам гражданам как это работает, была доступность данной услуги, граждане экономили время и нервы, испытывали чувство защищенности. А на практике получается, что нам сегодня предлагают не обкатанные, сырые и не доработанные свежеиспеченные проекты. Понятно, что на любой проект и деньги соответствующие выделяются и есть заинтересованные лица получить эти деньги, вложив при этом минимум.
С июня 2015 года была запущена электронная регистрация прав на недвижимое имущество, но и по настоящее время эта услуга не получила широкого применения у основной массы граждан.
Вот основные моменты, почему электронная регистрация сегодня себя не оправдывает:
1) Для электронной регистрации требуется электронная цифровая подпись (ЭЦП). Но использовать электронную подпись можно только со специальным программным обеспечением. Поэтому процесс доступен лишь «продвинутым пользователям», а обычному гражданину потребуется много времени, чтобы разобраться в системе. То есть мы понимаем, что большинство граждан не смогут воспользоваться этой услугой. Да и покупать электронную подпись для однократного использования – нецелесообразно, тогда эта система не для большинства граждан, а создана для ограниченного круга лиц – банков, юридических лиц и нотариусов.
2) Документом основанием для любых сделок является договор(например купли-продажи, договор передачи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т.д.). После окончания обычной регистрации на руках, как у Продавца, так и у Покупателя остаются договоры с отметкой регистрирующего органа о регистрации права – что является вещественным доказательством перехода прав от одного лица к другому, подтвержденное государственным органом. Договор отражает все существенные (т.е. основные) условия договора. После электронной регистрации у сторон на руках остается подписанные экземпляры договора, без отметок регистраторов и выписка из ЕГРН(со сроком действия 1 месяц). Но все как-то упускают из вида, тот факт, что договор содержит все существенные условия данной сделки: предмет, цену и право пользования третьих лиц. То есть появляется великолепная лазейка для мошенников и других лиц, которые могут воспользоваться данной ситуацией. В данной ситуации могут пострадать как Покупатель, так и Продавец. Хотя больше всего страдают это конечно социально не защищенные люди, люди которые в силу возраста не всегда могут разобраться в таких юридических тонкостях.
3) Не отработана четко и детально процедура подачи документов для регистрации. Оплатить пошлину по электронной регистрации сегодня можно далеко не в любом банке.
4) В случае сбоя по электронной регистрации, сотрудники Сбербанка при проведении ипотечных сделок не могут четко обозначить дату регистрации и дату получения документов после регистрации, а это влияет и на то, как оперативно Продавец получит свои денежные средства за проданную квартиру или просто вовремя не уедет в отпуск.
А вот для Застройщика, пожалуй, электронная регистрация более выгодна, чем для гражданина. Желание любого бизнесмена, впрочем как и Застройщика сэкономить свои затраты, а вот участнику долевого строительства я бы рекомендовала иметь на руках Договор участия в долевом строительстве с отметкой регистрирующего органа до исполнения застройщиком всех обязательств и регистрации права собственности. К сожалению число обманутых дольщиков увеличивается и если где-нибудь произойдет сбой(сервер не выдержит нагрузки, энергетический колапс, стихийное бедствие, список может быть еще шире) можно будет долго доказывать, что ты имеешь право на какие—то квадратные метры.
И в завершении хочу сказать, что у любого из нас есть право выбора – каким способом оформить право собственности, как совершить сделку, но лучше всегда подстраховаться и защитить себя, взвесив все за и против и сохранив на руках основной документ, подтверждающий твое законное право, с отметкой регистрирующего государственного органа.
Искренне Ваш юрист, риэлтор, брокер
Дубинина Татьяна Викторовна 8(926)296-1028
dubinina.dom@gmail.com

главная

Дубинина Татьяна Викторовна, практикующий юрист по недвижимости , риэлтор, брокер
8(926)296-10-28      dtv_dialog@mail.ru      Skype: alambra49@outlook.com
оперативная связь по    Viber, WhatsApp

Многие считают, что приобрести самостоятельно квартиру в «новостройке» задача не сложная. И, как правило, подход одинаков у всех: кто-то руководствуется рекомендациями друзей, кто-то не владея практикой юриста, самостоятельно беглым взглядом просмотрел договор, который ему предстоит подписать, для кого-то цена показалась очень привлекательной и это стало приоритетом в выборе объекта недвижимости. Но с этого ли нужно начинать, чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков и покупателей, перед которыми Застройщик не исполнил свои обязательства.
Конечно же, первым делом необходимо обратиться к юристу для того, чтобы можно было проанализировать возможные риски с приобретением новостройки. Еще раз повторюсь к практикующему юристу в области недвижимости, оказывающему правовую поддержку при совершении сделки, специалисту, который хорошо разбирается в объектах недвижимости на первичном рынке. Не надо заблуждаться, что сотрудники банка проверят все документы или некоторые полагают, что если объект аккредитован банком – то это твердая гарантия того, что вы полностью защищены и банк несет ответственность. Не стоит забывать, что банк это организация, которая оказывает финансовые услуги физическим и юридическим лицам, осуществляет выдачу кредитных средств. Банк заинтересован прежде всего осуществить выдачу кредита в соответствии с кредитным договором по которому у Заемщика (Покупателя) возникают права, но прежде всего ответственность перед Залогодержателем (Банком). Даже если объект не будет достроен, ответственность несет только Заемщик в рамках кредитного договора. И в этом случае неплохо вспомнить поговорку: «На Бога надейся, а сам не плошай».
На что же следует обратить свое внимание при выборе объекта в новостройке:
1. Степень готовности дома. Как правило, чем выше готовность дома, тем больше шансов, что Застройщик доведет до конца все этапы строительства и исполнит взятые на себя обязательства перед Покупателем.
2. Обратить внимание на договор, который Вам предлагают заключить и его основные положения. Правомерно ли заключение данного договора в рамках действующего законодательства РФ. Каковы гарантии при заключении данного договора?
3. Инвестиционную привлекательность приобретаемого объекта, инфраструктура, транспортная доступность(перспективы транспортной сети) и т.д.
4.В рамках действия 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Застройщик обязан предоставить исчерпывающий пакет документов любому обратившемуся лицу:
1.Учредительные документы Застройщика.
2. Свидетельство о государственной регистрации Застройщика.
3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года.
5. Аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности.

По требованию участника долевого строительства Застройщик обязан предоставить для ознакомления:
1. Разрешение на строительство.
2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
3. Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.
4. Проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения.
5. Документы, подтверждающие права Застройщика на земельный участок.

Вышеуказанные документы должны быть предоставлены по первому требованию, но практика показывает, что многие Застройщики или их представители не всегда готовы это сделать. Отношение сотрудников Застройщика при предоставлении вышеуказанных документов является одним из показателей, которые следует учитывать при оценке рисков, связанных с приобретением новостройки. Иногда подводные камни скрываются глубже и риски заложены при создании юридического лица в качестве Застройщика, отсутствии гарантий, которые связанные с изменением законодательства в сфере строительства.
При анализе рисков приходится уточнять и сопоставлять многие факты, детали, данные, уточнять возможные сроки пролонгации документов, внесенные изменения и возможные риски, которые могут повлиять на окончательную стоимость и дополнительные затраты участника долевого строительства. И, как правило, большинство граждан становятся заложниками того, что простодушно поверили рекламным проспектам, решили отказаться от проверки новостройки и возможных рисков.
Звоните, пишите, оказываю услуги по юридической поддержке при совершении сделки, проверке и анализе рисков при приобретении новостройки, оказать юридическое сопровождение объектов недвижимости на вторичном рынке и загородной недвижимости. С юристом проще и увереннее приобретать недвижимость, риск дело – благородное, но цена риска – слишком велика.